《中国经济周刊》 记者 谢玮 | 北京报道

“打算提前还房贷了，希望是个正确的选择。”家住北京海淀的张女士告诉记者，最近看到不少购房者提前还贷的消息，自己也才开始考虑这个问题。

近一段时期，“提前还贷潮”又登上热搜。不少人晒出提前还贷“账本”，认为省出的利息相当于投资。不过，购房者普遍反映“提前还钱”没那么容易。不少购房者反馈，提前还要排队，有的还得找关系。更有购房者将拨打银保监会投诉热线作为“成功经验”进行分享。

一边是购房者“前赴后继”地集中申请，“想方设法”提前还钱，一边是银行关闭线上还款渠道、拉长排队时间进行“劝退”。大量客户集中“提前还贷”，这意味着银行十分看重长期稳健生息的优质资产提前到期，考验着银行资产负债管理能力。

据报道，银保监会有关部门负责人2月24日表示,银保监会近期召开专题会议,要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请,目前商业银行正在优化相关金融服务。这也是本月内银保监会第二次就提前还贷发声。

据悉，2月9日，人民银行、银保监会曾召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

这波“提前还贷潮”比2022年更热

张女士说，2021年，自己花费400余万元买了一套“老破小”，商贷260余万元，月供约1.5万元。一年下来，手里攒了些余钱的张女士准备先提前还一部分贷款。

近一段时期，像张女士一样的购房者不在少数，他们倾向于提前还房贷，以减少利息支出。

“我们是首套房，贷款利率5.2%。”张女士向记者表示，最近看到好多人提前还贷的消息，她也开始考虑这件事。因为每月还的多数是利息，一年来本金才还了6万多，所以想把去年存的钱用来还贷，“主要是合同上提前还款也没有违约金”。

对于普通家庭而言，即便是每月可少还500元，也有“真金白银”的作用。有网友就提及，“相差500元什么概念 ，娃娃的奶粉钱够了，一个月的烟钱够了，爱车的油钱也够了，请客吃饭也够了。”

“最近提前还贷的现象确实还是很蹊跷的。”上海易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，提前还贷现象其实在2022年出现过，后来平静下去了。如今这个问题再次发酵，那就要作为房贷领域和购房者民生领域的一个重要问题进行研究。目前对于此类提前还贷的现象，需要积极关注。

严跃进分析称，当前的“提前还贷”现象与去年相比有几大区别：一是提前还贷的热度似乎更高，这可能是因为房贷利率持续下降，更加使得提前还贷的迫切性增加了。二是居民家庭的收入状况及预期还没有修复，使得居民有更多的动力进行提前还贷。三是提前还贷也和一些经营贷的置换有关。

“提前还贷的事件，对于银行也产生较大的困扰。目前一些银行是‘装糊涂’，唯有被投诉后才会开始处理。”严跃进直言，这个问题是需要防范的，暂不论此事是否合理，要避免类似漠视投诉、不主动解决问题的工作方式，防止出现类似停供断贷等风波。

“银行显然不希望客户提前还款”

“我们支行还好，跟同期相比可能会有个百分之十几的增长吧。”一位国有大型商业银行个贷经理对《中国经济周刊》记者表示，“其实提前还房贷也是正常现象，因为我们这儿的客户比较优质，一般可能做了30年贷款，但到5～6年就会提前还一些。可能买房前期他们手头比较紧，几年后有了一定的积蓄就会还掉，这是正常的。”

谈及本次提前还房贷热潮的原因，该个贷经理直言，这一波提前还贷的购房者房贷利率普遍在5%以上，“那一波利率相对比较高，基准都在5%以上，他们可能觉得在高位‘站岗’了，所以这波还款比较多。不像现在基准利率下调了，调得还比较厉害。另外就是大家没什么好的投资渠道，就倾向于提前把钱还了。”

“贷款是银行的资产，肯定是越优良、期限越长、利率越高越好，房贷是满足这些条件的最好的资产之一。”该个贷经理直言，“当然可能每个资产的包会小一点，但是一般做完一个楼盘或者面对一个房地产开发商，整体规模上不会小的。而且这块资产，因为有抵押品、还款期限长且稳定，不容易发生风险，所以对银行而言肯定是最优质的资产。银行显然不希望客户提前还款。”

“我想对整体经营业绩不会产生很大的影响，毕竟客户来做贷款还是有刚需，还款也必须有经济来源。如果客户一开始就有一两百万，应该也不会放着一两百万去贷款。提前部分还款我们是允许的，站在客户的角度，可能有些人会觉得现在的还款利息和节奏不合算，这样可以提前部分还款。”该经理直言，“但是对于支行而言，要是每个月多一两千万的还款，那压力还是有的。”

严跃进分析称，提前偿还数量增多，客观上也使得银行的业务秩序受冲击。提前还贷也容易混入一些伪劣的贷款产品，如经营贷和消费贷，进一步干扰房贷市场秩序。

早在去年12月，浙江银保监局就曾发布提示：经营贷换房贷，不是“馅饼”是陷阱。提示指出，警惕“贷款中介”诱导，认清违规转贷背后隐藏的五重风险。

近日，辽宁银保监局亦发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。文章指出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

视觉中国

压力给到了银行？

当银行十分看重的优质资产提前到期，躺赚的“利差”不再，银行的压力有多大？

东海证券研究测算，2021—2022 Q1，银行业新增住房贷款规模约 3.7 万亿元。在极端情形下，假设这些贷款全部提前还款，若银行将提前还款腾挪出来的额度按照当前贷款结构投向各类贷款，平均利率取2022 Q3 新发放一般贷款加权平均利率 4.65%，则对应利息损失约 278 亿元，占银行业 2021 年度净利润的比重为 1.3%。若银行将提前还款腾挪的额度按照当前资产结构投向各类资产，平均收益率取2022 H1上市银行生息资产平均收益率 3.82%，则对应利息损失约为585 亿元，占银行业 2021 年度净利润的比重为 2.74%。

不过，东海证券亦提及，现实中，大多数购房者受制于个人财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款对银行业绩的实际影响远远小于测算结果。

但对于银行而言，相比提前还款造成的存量房贷收缩，房贷增速的放缓可能是“更有压力”的问题。

华创投顾部数据显示，2022年居民中长期贷款增加2.75万亿元，相较2021年的6.08万亿元下降了55%；居民短期贷款也较2021年下降了41%。2022年的商品房销售额增速为-26.7%，居民中长期贷款下降幅度超过销售额的降幅。

今年1月，首套住房贷款利率动态调整机制开始施行。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

上海易居研究院梳理了2023年1月以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的30个城市显示，30个城市房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的4个梯队。这与楼市火热时5%～6%以上的高利率相比相去甚远。

华创投顾部分析认为，展望2023年，房贷利率下行的趋势延续，居民中长期贷款能否扩张就取决于两方面因素，一方面，贷款利率下行会加剧居民提前还贷的意愿；另一方面，房贷利率下行，能否触发更多的购房需求。只有在后者的效果明显超过前者的前提下，居民中长期贷款才能明显增加。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第4期）

2023年第4期《中国经济周刊》封面