《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道

长租公寓暴雷、“二房东”携款失联、虚假房源信息泛滥的现象层出不穷，高昂房租与群租潜在风险间的矛盾一直困扰着在大城市打拼的人们。

为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益， 上海将“禁止群租”写进地方立法。

将于2023年2月1日起施行的《上海市住房租赁条例》(以下简称《条例》)，进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。《条例》规定，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，要求开立资金监管专用账户。《条例》还规定，上海将加大对个人“二房东”监管力度，要求其进行市场主体登记制度。

群租乱相：1个“门洞”住了70人

《条例》的通过，令上海市民拍手称好。长期以来，许多小区楼盘深受群租困扰，原房东、二房东、三房东……群租往往会造成噪音不断、垃圾堆积、渗水漏水等诸多问题，更有甚者排线复杂引发火灾、违法改造房屋坍塌等，不仅容易激发邻里矛盾，对公共安全也存在极大威胁。

上海火车站附近某商住型小区紧靠地铁站，共有70多户居民，其中30多户为常住居民。入住租客大大超过业主家庭人数之和。

该楼楼组长向《中国经济周刊》介绍说，其中有一户建筑面积215平方米，入住40多人，半夜进楼扰民严重。还有一户138平方米建筑面积入住71人，后因居民举报，被警方制止取缔。

“群租后，租客中有在该楼开民宿、美容店、棋牌室、瑜伽馆、足浴店女工宿舍，还有家政员工宿舍。员工宿舍一般上下床，一户入住四五十人，连早期疾控人员来楼核酸采样都惊呆了。这些都是在长期房屋租赁中的乱象，所有居民都在期盼《条例》的执行，提高居民的安全感和幸福指数。”楼组长对记者说。

房地产业内人士卢俊认为，中远两湾城曾是上海群租最严重的小区，这些年上海一直在大力整治群租现象，那种很夸张的群租已经减少很多。

但在租房市场上群租处在灰色地带，涉及到二房东、租客等多方因素。如果没有举报很难发现那些群租房，管制难度也比较大。“虽然说大家担心房租可能会上涨，但是未来租赁市场总归还是要走向规范的。在禁止群租之后，我们也期待会有其他方式去平衡。其实上海也在做相关的保障性租赁住房，‘十四五’期间计划新增保障性租赁住房约47万套（间），在一定程度上也能够缓解当下租房的问题。”卢俊说。

《中国经济周刊》记者了解到，群租引发的维权案件主要涉及租客投诉租金价格、水费、电费等价格不合理，也包括人身和财务安全问题，群租的房子里往往住着各式各样的社会人员，也经常出现群租房内的人员因为琐事打架斗殴、财物丢失，或者与周围邻居产生矛盾等治安问题。同时还存在火灾、疫情、扰民、损坏房屋等潜在隐患。此前对于“群租”的处罚规则虽然在《上海市居住房屋租赁管理实施办法》里有规定，但没有具体实施细则。成功采取行政处罚或走司法诉讼程序的案例非常少，在日常管理和执法过程中很少能够遵循先例执行。

律师解读：细节保护了租户权益

《条例》加强了对群租等违法行为的整治，明确禁止“将住房用于群租”，违反者可处一万元以上五万元以下的罚款，同时强化了街道、乡镇、居村委的日常监管职责。

北京德和衡（上海）律师事务所立法研究中心负责人白耀华律师认为，《条例》对于房东及租户的影响是多方面的，除了 “禁止群租”外，还有不少细节保护了租户的权益。

比如，《条例》第28条第1款规定：“住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。”作为住房租赁企业，在与承租人签订租赁合同之后，应当及时通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案，否则最高可能面临2万元的罚款。

又如在主动接受资金监管方面，《条例》第29条第1款规定：“住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。

《条例》第29条第2款规定：“住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。”

“由于此前长租公寓频繁暴雷，导致众多承租人损失惨重，引发社会舆论高度关注，因此一旦出现提前支付的租金超过3个月房租或者押金超过1个月房租的情形，则住房租赁企业需要开立资金监管账户，以免资金链断裂，导致承租人受损。同时，这也是对部分二房东刻意克扣押金的行为进行严格监管，将二房东们的收支、经营情况公开、透明化处理，避免发生严重侵害租客权益的事件。”白耀华分析说。

此外，《条例》还规定，规模出租房屋时也要建立管理制度落实安全责任的义务；不得采取过激手段强迫承租人变更、解除住房租赁合同；从业人员实名从业制度等。

对于“涨租”，条例明确，上海市房屋管理部门应当建立住房租赁价格监测机制，做好相关预警工作。对此，白耀华认为，该规定是通过“有形的手”来谨防市场过热，规范租赁市场。同时，承租人亦可借助“一网通办”“随申办”APP上的功能，查询全市所有登记备案过的房源信息，细致到地址、面积、价格、装修情况等。

“该规定不仅是通过行政监管手段来对市场行为进行震慑，亦通过技术手段和政府平台的结合，来实时监测住房租赁价格，让租房者对安居生活有一份稳定预期。”白耀华说。

此次立法还有一大亮点是明确了街道居委的监管职责。“之前的管理和认定部门主要是房管局，后来下沉到街道房管办管理。但街道房管办的工作人员也较少，群租现象数量较多，二者形成了很大差距。此次《条例》中明确街道居委、村委、业主委员会的监管职责，其对于本区域内的住房情况、人员情况较街道房管办以及房管局都更为了解和熟悉，在进行发现和治理群租房时，能够更为精准和快速，此外也能有效缓解工作人员较少，群租房现象较多，发现和处罚速度赶不上回潮的速度这类问题。”白耀华对记者说。

责编：郭霁瑶

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