《中国经济周刊》记者 李永华|北京报道

“龙湖都爆，真是不可理解。房企标杆啊！”10月31日，一看到龙湖集团（00960.HK）股价跳水一度超40%的消息，一位在房企从业近20年的地产人士黄材惊呼。

龙湖集团似乎是虚惊一场，而同样曾为房企优等生的旭辉控股集团（00884.HK）面临着实实在在的还债压力。

11月1日，旭辉集团发布公告称，今年10月至今，公司无法与境外债权人达成协议，已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。

“中国前女首富”退隐，职业经理人团队接班

龙湖集团股价“惊魂”的导火索是其10月28日公告称，吴亚军辞任执行董事、董事会主席、提名委员会主席，陈序平接任。卸任之后，吴亚军担任龙湖集团战略发展顾问。

吴亚军是龙湖集团的灵魂人物，1964年出生，今年58岁，29年前创立龙湖集团。在房地产市场陷入低迷之时，吴亚军辞职引发资本市场的恐慌。两个多月前，龙湖集团还曾因财务危机传闻而遭遇市场做空，股价同样一度大跌。

10月30日，龙湖集团举行投资者会议，吴亚军强调，之所以交班，一是要推进龙湖集团的公司化治理，二是由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，身体撑不住，精力跟不上。

吴亚军说，原计划是今年8月中期业绩之时就交接给陈序平，但当时恰逢做空，才推迟至今。同时，她还说，从2021年7、8月份开始，陈序平已经开始执掌公司大盘面。

接棒的陈序平是龙湖集团内部长期培养起来的接班人，1982年出生，毕业于清华大学土木工程专业，今年正好40岁，正是年富力强的当打之年。其2008年入职龙湖，历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。

陈序平之外，龙湖集团新的管理团队年轻化特点突出，且以内部培养为主。执行董事赵轶1977年出生，2006年入职龙湖；执行董事沈鹰1975年出生，美国波士顿大学硕士；非执行董事夏云鹏，1977年出生，清华大学法学硕士，2007年已在龙湖工作；另一位非执行董事邵明晓年龄略大，1965年出生，1992年硕士毕业于中国人民大学经济学专业，2006年入职龙湖集团。

吴亚军称，这是一支优秀的职业经理人团队，她的理想也是要将龙湖集团打造成为职业经理人公司化治理的标杆，并强调龙湖集团目前财务稳健。

10月11日，龙湖集团发布财报显示，1-9月，龙湖集团累计实现销售额1455.6亿元，实现销售面积890.6万平方米。第三季度实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正。自7月以来地产销售情况持续回暖，集团9月地产开发业务实现销售额192.2亿元，实现权益销售额114.9亿元。

从债务结构看，截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，在民营房企中是优等生，被坊间称为民营房企“最后一道防线”。其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。

尽管龙湖集团强调接棒并无特殊意味，市场的解读却是大利空。10月31日，龙湖集团股价开盘就大跳水。财务是否稳健始终是悬在各地产公司头上的达摩克斯之剑，任何不利信息都可能引起股价震荡。

在投资者会议上，吴亚军表示，三季度以来，龙湖集团销售已经回正，而且年内到期的债务都已还清，明年到期债券也在提前准备。

10月31日午间，龙湖集团发布公告，宣布提前偿还2023年到期的银团贷款，偿还金额为51亿港元。同时，龙湖集团还披露，10月31日早盘期间，公司控股股东已于公开市场增持龙湖集团300万股股份，合计投入资金近3000万港元。

此举无疑是宣示龙湖集团财务稳健，投资者不必过于忧虑乃至恐慌。二级市场反响不错，10月31日，其股价从低点反弹超20%，次日又上涨8.2%，11月2日继续大涨18.85%。

三线“绿档”旭辉控股暂停还债，诸多房企债务压顶

正式宣布暂停还债的旭辉控股，曾被认为是非常稳健的优等生。

实际上，光看财务数据，旭辉控股表现亮眼，按销售额算，其上半年位居全国第15位。截至2022年6月30日，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档，一年内到期的短期债务占比仅17%，而且，2022年已无公开市场刚性到期债券。

不仅如此，旭辉控股上半年拿地还花了36亿元。尽管金额不算大，放在民营房企普遍收缩的大形势下看，仍属少见。

另一方面，上半年，旭辉控股合同销售额631.4亿元，同比下跌53.6%；净利润19亿元，同比下滑64.5%。尽管如此，旭辉控股仍是极少数盈利的民营房企，且回款740亿元，经营性现金流为正。值得注意的是，其手头持有的现金达312.45亿元。

9月底，旭辉控股董事局主席林中在一封内部信中提到，“资金监管上，‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

融资端仍然艰难。11月1日，旭辉控股公告称，“九月以来，市场进一步恶化，销售疲弱，行业融资愈趋困难，本集团现金流恶化程度超出预期。”

从去年底以来，旭辉控股实际上是被优先考虑提供融资支持的民营房企。今年以来，旭辉控股筹集了约5亿美元的新增境外融资，至少比失去融资能力的不少房企要好。

9月21日，旭辉控股完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作，发行规模12亿元，由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进公司”），提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

克而瑞统计数据显示，2022年前三季度，100家典型房企融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来新低。同时，四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。

好消息是，越来越多的资金驰援民营房企。10月28日，中南建设（000961.SZ）与中国信达资产管理股份有限公司合作成立一家纾困公司，后者出资6.65亿元，占比52.3%。

10月27日，央行副行长潘功胜在赴中债增进公司调研时表示，近期以来，中债增进公司及时开展增信，支持民营房企发债融资工作，对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用，产生了良好的效果。

11月2日，央行行长易纲表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善，相信房地产市场能保持平稳健康发展。

（文中黄材为化名）

责编：杨琳

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