《中国经济周刊》 记者  李永华|湖南长沙报道

34796元/m2！

8月17日，长沙首个单价破3万元/m2的高层住宅楼盘横空出世。当天，位于长沙天心区中心板块的纯新盘绿城·凤起麓鸣项目两栋楼获批预售证，其中一栋户型房源面积为213m2～215m2，均价约27000m2～28000元/m2；另一栋15～23层313.98m2的房源单价约34796元/m2。

看到这则消息，从深圳回来长沙看房的王辉有一点担心，自己想买的房子会跟涨。

近期，长沙新房价格继续上涨。尽管如此，在全国省会城市中，长沙一万元出头的新房均价还是有极强的比较优势。

“武汉好点的位置随便就要5万元/m2，南昌很多楼盘也卖到3万元/m2，这样比起来，长沙确实比较便宜。”王辉说，“如果和深圳比，长沙的房子差不多是白菜价。”

身为“90后”，湖南伢子王辉大学毕业后去了深圳打拼，在一家企业上班6年，工作也算顺心，年收入超过30万元，但最发愁的就是买房，“房价太高了，靠工资根本买不起”。农村老家的父母，即便是掏空所有口袋，也不可能为他凑足深圳一套小户型的首付。

长沙，成为其最佳的候选对象。不光是王辉这样的“90后”，42岁的赵琳3年前在长沙买房后，今年更是回到长沙工作，基本上告别了曾经奋斗的深圳。

然而，在长沙看了一圈新房后，买还是不买，王辉徘徊不定。

保交楼、绿档企业与央企开发商

阳光城·溪山悦项目位于长沙麓谷高新区，一度是长沙的网红盘，面积500亩，是建筑面积100万平方米的大盘，开发商是阳光城（000671.SZ）。

该项目置业顾问推荐时说，不像北上广深这几个一线城市的房子越往市中心越好，长沙房地产以板块发展为导向，比如，热点的几大板块中，滨江板块以金融为主，洋湖板块以生态为主，梅溪湖以教育为主，而溪山悦项目所在的麓谷高新区板块发展潜力大。

踩过盘之后，王辉有些心动，项目本身是大盘，交通、医疗、商业配套都不错。他最关心的教育配套也不错，周边大大小小的学校加在一起一共是11所，包括小学5所，对应的学校是长沙知名教育集团长郡旗下的长郡麓谷中学。

置业顾问称，麓谷高新区的教育政策是“单向划片、对口直升”，实际上可以理解成学位，因为每所小区对应的小学和初中是直接对应好的。

然而，“阳光城”三个字让王辉有了选择困难。

6月24日，阳光城公告，截至公告日，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元。财务爆雷之后，阳光城近日迎来好消息。8月5日晚，中国华融称，其与阳光城的控股公司阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》。

尽管如此，王辉的顾虑未消。

溪山悦项目今年曾停工一段时间，7月13日，麓谷高新区该项目工作专班组织其复工。

置业顾问对他强调：“不管阳光城什么样，溪山悦这个项目绝对没问题。溪山悦是目前湖南第一家，也是高新区唯一一家保交房的项目。”

目前，溪山悦项目的项目资金、工程进度均由麓谷高新区工作专班负责。

像溪山悦项目一样，长沙还有不少刚刚复工以及等待复工的楼盘。多位开发商均表达过类似看法：当前市场信心不足，很多购房者都在观望，买这些项目期房会忐忑不安，担心最终难以交房。这种情绪也会传导至其他未爆出财务风险的企业。

王辉说：“我和一些看房的人也聊过，大家确实有点怕，像保利、华润、中海这些央企开发商就放心一些，他们在推楼盘时会反复强调自己的央企身份，还有就是财务符合政策的绿档要求。而在金辉、龙湖等民企开发商的楼盘看房时，置业顾问则反复强调公司资金实力强，‘三道全绿档’是标准推介词。”

降价，还是涨价？

不少楼盘悄悄打折

8月15日，国家统计局发布的数据显示，7月，长沙新房价格继续上涨，环比上涨0.1%，同比上涨3.2%。二手房价格环比上涨0.3%，同比下降0.1%。

中国指数研究院发布的2022年7月“百城价格指数”显示，长沙市（主城区以及长沙县、浏阳市、宁乡市）新建住宅均价为9410元/平方米，环比上涨0.03%。

湖南中原地产数据显示，7月长沙内五区商品住宅供应50万平方米，月度成交主力是130～144平方米产品，市场连续9个月主力均价稳定在15000元/平方米以上。

有市场机构认为，这主要是因为一大批大平层项目集中上市，推高了整体房价。

当地媒体报道，去年下半年，多个单价破2万元/m2的改善性住宅集中面市。比如，去年12月，位于河西桐梓坡的华润长沙悦府首开，户型为186m2～256m2的精装大平层，均价21000～23000元/m2，首开当月三开三罄。今年上半年，长沙市中心的万科瑧湾汇入市，首开推出225平方米带装修住宅房源，精装均价约25000元/m2，项目首开售罄。

一面是总量不多的大平层热销且价格上扬，另一面却是大批楼盘悄悄打折。

“从板块发展方向看，麓谷高新区潜力非常大，目前是长沙的一个价格洼地。”溪山悦项目置业顾问说，之前开盘价格卖到12800元/m2，“现在是11600元/m2、11700元/m2左右，7月13日复工以后，高新区特批了九三折，降价原因是前段时间名声搞得不怎么样，要把势头造起来。”

在湘江新区梅溪湖二期板块的碧桂园博萃梅溪项目，王辉了解到，原价13700元/m2，现在认筹同样是九三折。

望城区的多个楼盘也有折扣。金辉集团开发的金辉优步学府置业顾问称，该项目正清盘，在9700元/m2的报价上，可能会有一点折扣，还特意强调：“这不叫降价，现在买房的话，任何一个楼房都会搞点优惠折扣，降价是降价，优惠是优惠，这是两个概念。”

8月16日，澳海谷山府的销售人员称，从7月中旬开始，项目直接九五折清盘，“之前的话都是按原价卖的”。

有的项目折扣力度更大。贝壳陪同看房的经纪人介绍，雨花区的金科集美天辰项目资金链有点问题，折扣力度比较大，之前精装修的价格是12000元/m2，现在特价只要9000元/m2多。此外，星沙有几个项目折扣力度很大，有的可以达到八九个点。

不过，无论是贝壳还是链家的经纪人都会提醒王辉，一个楼盘优惠力度大，肯定有原因，要么是楼盘卖不动了，要么是可能哪个方面出了问题。

“大家都说房地产现在是筑底阶段，我还是等等看。”王辉说。

（应采访对象要求，王辉、赵琳均为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第16期）

2022年第16期《中国经济周刊》封面