《中国经济周刊》 记者  李永华

保交楼！

8月5日晚，中国华融官微发消息称，近日，为落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，中国华融与阳光龙净集团有限公司（以下简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

深陷债务危机的阳光城（000671.SZ）就是阳光集团旗下主要的地产板块。

周末过后的第一个交易日，8月8日一开盘，阳光城涨停。阳光城那些等待交房的业主们看到了更多希望。

然而，不少出险房企要做到保交楼，仍面临极大的资金压力。

6月24日，阳光城公告，截至公告日，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88 亿元。

8月7日，龙光集团（03380.HK）公告称，将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息。

8月6日,中南建设（000961.SZ）公告，截至公告日，公司及控股子公司对外担保余额为 479.95 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 204.98%。

中国奥园（03883.HK）公告显示，截至8月5日，中国奥园已与境内多家金融机构订立延长逾200亿元的本金债务，其他未到期债务融资相关展期也在磋商及合同审核阶段。

当下，集体参与保交楼的AMC被外界视为重要力量。不光是央企AMC，地产央企、地方房地产国企以及政府主导基金等更多力量正投入保交楼。

川财证券认为，当前，解决保交楼、提振市场信心是重中之重，在房企端流动性压力短期无法缓解的情况下，政府和金融机构或将承担更多责任，相应支持政策和实质性应对方案有望在短时间内出台，推进烂尾项目的盘活和复工，稳定市场信心。

五大AMC集体出手纾困房地产

目前，国内共有5家全国性AMC，包括中国华融、中国信达、东方资产、长城资产和银河资产。除了中国华融，东方资产、长城资产、信达资产都已参与多个房地产公司的纾困、保交楼行动，而2020年正式成立的银河资产动静相对较小。

据公开报道，今年4月，央行召集多家银行及五大AMC开会，围绕出险房企纾困问题进行商讨，要求支持包括阳光城、绿地控股(600606.SH)、华夏幸福等12家房企纾困。

5月8日，中南建设公告称，其控股股东与中国华融江苏省分公司，以及其他3家企业共同签署了支持公司转型发展战略合作协议，通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，有关支持项目总规模不超过50 亿元。协议明确，中国华融“作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作”。

长城资产亦动作频频。3月14日，长城资产发行100亿元金融债券，募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业，及偿还到期存量债券。

2022年4月，佳兆业集团（01638.HK）与招商蛇口（001979.SZ）、长城资产签署《战略合作协议》，盘活佳兆业的旧改项目。

克而瑞研究中心研究总监朱一鸣表示，长城资产与招商蛇口、佳兆业达成战略合作，以佳兆业核心城市的城市更新项目为基础，设立三方合作平台共同开发，这种“AMC+央企+出险房企”模式也被市场所认可。

长城资产官网7月8日发布的文章称，2022年上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

今年2月18日，东方资产称，其发行100亿元金融债券的申请获批，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困、房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。

这略早于上述长城资产的100亿元金融债券，也是今年首家AMC获批发行用于地产纾困的金融债。

目前，东方资产已介入多家地产企业的资产重组项目。

值得注意的是，除了这几大AMC公司，另一巨型央企中信集团最近也有大动作。7月，中信集团旗下一级子公司中信城开披露，已接手佳兆业位于深圳的4个项目，合计权益货值金额超500亿元。

郑州落地我国第一个地方房地产纾困基金

8月5日，另一则保交楼的大消息是，郑州推出100亿元规模的房地产纾困基金。这是国内当前正式落地的第一个地方房地产纾困基金。

郑州出台的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》称，设立纾困基金目的在于“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工、停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心”。

此前，7月19日，河南资产管理有限公司官网发布的消息显示，郑州地产集团有限公司与该公司将联合设立郑州市地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

郑州纾困基金备受关注，其操作细节或为其他城市提供参考。

据上述方案，该基金采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位，盘活“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

一家头部房企的管理人员向《中国经济周刊》记者分析，郑州方案很明确的思路就是保交楼，所以是救项目，而不是救房企。

郑州规定，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘；危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工、停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。

当然，郑州更希望的是，“纾困基金能带动社会资本，盘活危困房企1～2个净资产较高的存量项目，督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工、停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，希望以此实现‘盘活一个、救活一批’的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。”

郑州动作快，还有更多城市均在筹备类似的房地产纾困基金。

4月28日，广东省人民政府办公厅发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》，明确要求做好房地产企业风险处置项目并购金融服务；督促涉险房地产企业积极自救化险；探索驻粤金融资产管理公司和地方金融资产管理公司参与高风险房企资产处置新模式。

6月7日，浙江省房地产业协会与浙江省浙商资产管理有限公司（简称“浙商资产”）达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，推动危困房企项目并购重组，专项资金规模初步设定也是100亿元。

浙商资产党委委员、常务副总经理兼首席战略官李传全称，优先选择浙江企业和浙江的项目解危纾困。

天眼查显示，浙商资产的控股股东是浙江省国际贸易集团有限公司，浙江省国资委则持有后者90%的股份。

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第15期）