《中国经济周刊》 记者  李永华 | 北京报道

最近，全国多个城市烂尾楼盘的“停贷”风波，让房地产风险再次成为各方关注的焦点，种种似是而非的传言也给市场带来负能量。

其实，数据显示，各银行涉及停贷事件的个人住房按揭贷款占比，多数在0.01%左右。从各大银行公告来看，工行停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占该行按揭贷款余额比为0.01%；农行初步认定“保交楼”风险按揭贷款余额6.6亿元，占该行按揭贷款余额比0.012%。

规模小、占比低，这是事实，但风险仍不可忽视。

一

停贷风波虽然对银行基本面影响小，但更要重视“情绪性冲击”。一名地产人士分析，若停贷风波继续蔓延，可能冲击正缓慢复苏的房地产市场，也会使现有存量楼房保交楼的压力更大。

保交楼、保民生、保稳定，三者环环相扣，保交楼就是保民生，保交楼也是保稳定。将“保交楼”摆在第一位，是化解市场风险、恢复市场信心的关键。

保交楼，各方都在发力。

比如在长沙，一处曾于2021年停工的楼盘今年4月起又开始复工。其实，长沙涉及逾期交房的楼盘数量在全国居前，恒大、阳光城、融创等几大开发商都有停工楼盘，保交付压力较大。2021年底，为保障恒大在长沙楼盘复工复产，当地成立了防范化解房地产项目工作专班，督促企业按照自营、合营加转让方式解困。

这种模式也被用于其他房企。7月13日，阳光城在长沙高新区的某项目复工，高新区官网信息显示，工作专班多次组织开发商、总包分包、金融机构、业主等召开专项会议，协调解决项目问题，督促企业保质保量保交付。

有住建部门人士认为，政府需要发挥统筹、引导作用，一楼一策，摸清底数，封闭管理资产资金，用于扫尾工程，同时倒排工作任务，全力确保交楼。

一楼一策、组织专班，是非房企总部所在城市保交楼的应对通策。至于房企总部所在城市，除保障具体楼盘交付外，还需盘活整个企业，以带动企业在全国各地的楼盘顺利交付。

某广东地产高管说，资金链断裂是房企爆雷的主因，若能及时注入充足资金，烂尾楼是能“救活”的。比如广东一直在努力推动财务稳健的龙头地产企业对接爆雷房企，但因涉及资金体量太大、债权债务关系复杂、牵涉全国各地，“接盘侠”并不太好做。

注入流动性，银行被寄予厚望。

7月17日，银保监会负责人表示，在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行职责，千方百计推动保交楼。银保监会还要求各银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

处置问题资产还少不了AMC（资产管理公司）。

今年4月，监管部门开始鼓励银行和 AMC 参与房企纾困。比如中国长城联合招商蛇口驰援佳兆业，中国华融与中南建设合作，东方资产发行100亿元金融债，重点用于化解地产项目风险等。

地方AMC也开始进场。7月19日，河南资产管理有限公司发布消息，称郑州市地产集团将联手河南资产管理有限公司，成立地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

二

多位银行人士称，监管层和银行正在加强房企开发贷及预售资金监管，以堵住制度漏洞。比如郑州、西安等多地强化了预售资金监管，确保资金封闭运行、用于保交楼，力争使预售资金专款专户专用。

不过，加强预售资金管理的目的还是得保交楼，如果一刀切搞“只进不出”，恐会带来开发商资金链断裂风险。比如有媒体报道，有的开发商财报上躺着数百亿元预售资金，却还不了到期的数亿元债务，也无法拿出钱来支付工程进度款，最终会影响保交楼。

有的地方开始尝试推行现房销售。5月7日，海南宣布自当日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售，海南也成为全国首个全面实行现房销售的省份。另据报道，福州将于8月5日拍卖一宗住宅用地，政府已明确提出“该宗地按现房销售实施”。

中国此前的房地产模式之所以不可持续，根源还是地产行业层层“加杠杆”，把房子炒成了金融产品。无论是“空手套白狼”还是“左手倒右手”，如果还搞高杠杆、高周转的粗放发展，个别房企资金链断裂、爆雷是迟早的事。

“保交楼”是短期任务，中国的房地产市场要持续健康发展，必须痛定思痛，开辟新径。说到底，还是要像中央要求的那样，坚持“房住不炒”。

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第14期）