《中国经济周刊》 记者  贾璇

曾经一套“老破小”售价超百万，如今二手房源逐渐增多却不见售出，新房更是成交艰难……这样的戏剧性突变，正发生在河北唐山的楼市。

近日，“唐山房价跌入谷底”一度冲上热搜，人们再次把目光聚集到这座三线城市身上。从2020年连续多月房价领涨全国，甚至因为房价上涨过快被住建部约谈，到如今的连续下跌、投资客出逃，唐山楼市发生了什么？当地人觉得房价降了吗？

从 “领涨全国”到 “一夜入冬”

唐山毗邻京津，其蕴含的丰富矿产资源，给足了这座城市“工业立市”的底气。2021年，唐山实现地区GDP 8230.6亿元，排名河北省第一，跻身全国30强。其GDP总量甚至超过海南一个省的GDP总量（约为6475.20亿元）。自2004年后，唐山GDP反超河北省会城市石家庄，连续十几年稳居河北第一。

相比经济，唐山的楼市发展多了些戏剧性。

2003年，北京首钢决定迁至唐山曹妃甸。借此良机，当地试图借助该项目打造集四大产业于一体的经济重镇，规划人口超过100万。

2015年，京津冀一体化正式落地，河北多地着力打造“环首都经济圈”。安居客数据显示，当时，北京新房均价为24317元/平方米，天津为10795元/平方米，而唐山刚破5000元/平方米，在环京地区可谓“价格洼地”。

2016年，在北京“9·30”调控政策后，天津房价受此刺激上涨，随后天津限购，大量北京及环京中介将目光投向再外一些的唐山。凭借调控相对宽松，京唐城际铁路等交通相对便利等，唐山成为众多北京、天津和河北投资客的心仪之地，楼市价格被猛然推高。大量积压数年的楼市库存，也在短时间内被基本消化。

“我记得当时特别流行‘看房团’，赶上周末和节假日，挂着京、津的大巴车会拉着整车人驶向楼盘接待处。”唐山房屋中介宋侨对《中国经济周刊》记者回忆说。让他记忆最深的是，炒房团成交量极高，案场会在沙盘旁放置一个巨大的电子屏幕，每有一套房卖出，上面就会实时更新红色的签约信息，还有广播大声播报楼盘剩余套数，让人感到兴奋又刺激。

为遏制这一局面，2017年4月开始，唐山相继推出限购政策，明确要求非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有两套房及以上的也要限购，且中心城区房子不能超过一套；公积金贷款首套首付30%等。

限购拦住了外地炒房客的脚步，但大部分楼市库存已被消耗，唐山房价仍保持上扬态势。在2020年的一段时间里，唐山房价增速一直位于全国前列。

国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，当年5月至7月，唐山新房销售价格指数同比涨幅分别达到15%、15.3%、16.1%。8月唐山房价领涨全国，新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%，仍在延续此前上涨势头。

此外，2020年上半年，唐山土拍市场也是“地王”频出。当年5月8日，荣盛以4.85亿元竞得凤凰新城一宗地，溢价率达到43.25%，楼面价达到14010元/平方米，成为唐山新晋“地王”。仅一个月后，唐山金融中心北侧一宗70572.05平方米地块成交，隆基泰和以20.32亿元、溢价率34.45%、楼面价约16000元/平方米再次刷新唐山“地王”纪录。

2020年9月28日，唐山在被住建部约谈后紧急调控，出台《关于加强房地产市场调控工作的通知》，表示要实施“支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管”等举措。之后，叠加楼市大周期降温，唐山房价一夜入冬。

当地人：降价的多是高价房

2021年8月，唐山市政府因房企争相降价，约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人，要求其不要恶意降价，否则不予网签。

安居客慧眼数据显示，自2020年10月至今，唐山房价降幅8.4%。

“最近我都被中介刷屏了，朋友圈里每条标题都是‘捡漏’‘惊爆价’‘血亏’字样，图片上不是双拼就是独栋别墅，要么也是200平方米以上的大平层，感觉像吆喝卖菜一样。”准备在唐山安家的“90后”男孩毛里昂对记者说。他曾经在唐山街头看到某楼盘挂着一面巨大的广告牌，写着“绝不降价”，但不知道什么时候，牌子悄然不见，到今天，楼也没人住。

今年7月5日，唐山市住房公积金管理中心宣布推出“一人购房全家帮”政策。据介绍，该政策有三大“含金点”：一是帮助解决新市民、青年群体以及临近退休人员等群体的住房需求；二是提高住房公积金贷款额度；三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。

而这只是唐山今年以来发布的诸多楼市刺激政策之一。此前，唐山曾发布多项政策，涉及取消商品住房限购限售、调整公积金贷款和调整购房商业贷款等。

一通操作后，唐山楼市仍在下降。宋侨告诉记者， 2022年6月第四周，唐山楼市二手房挂牌价从每平方米9850元降至9835元，一周内下跌15元，并持续下跌。

尽管如此，宋侨和自己的很多客户一样，依旧买不起理想的房子。“客户普遍反映，唐山房价不能算低。现在都说唐山房价跌到谷底，其实降价的都是高价房，很多总价都在百万以上。我自己想买的学区房，价格也只是降了几万块。就像玛莎拉蒂八折出售，以唐山的普遍收入来算，买不起的还是买不起”。

宋侨说，由于房价数月连阴，手中有些刚需客户也停下交易，准备再观望一段时间。现在自己每天的工作时间都用来带看，几乎没有成交。“有一位客户，带看了两个月，最后决定用同样价格去广东买房了，他给出的理由是‘考虑到城市长远发展’”。

宋侨也干脆建议客户，“能晚点买就晚点，估计还是能省一些的”。他的依据是5月唐山新房的供给表现。

据中指研究院数据，2022年1—5月，唐山主城区共成交新房95.33万平方米，同比减少18%，成交规模仍为近3年同期低位。5月，唐山新建商品住宅均价为8606元/平方米，环比下跌0.42%，新房成交均价短期仍处于下跌阶段。二手房方面，5月唐山市二手住宅成交均价为11027元/平方米，环比下降0.84%，2021年1月至今成交均价累计15个月环比下跌，同比下降6.65%，较上月扩大0.56个百分点。唐山世联行数据显示，截至5月，唐山主城区有效库存量的去化周期高达71.01个月，房子要近6年才能卖完。

据宋侨观察，现在委托他抛售二手房的投资客逐渐增多。他们大多早于2017年购房，入手价格较低，现在出售依旧是有利润的。多数房主也表示，如果全款付清，房子总价可以再适当给出让步。

另外，市场上的房子越来越多，城市里的人口却越来越少。数据显示，截至2021年末，唐山市常住人口769.70万人，比上年末减少2.15万人，为全国为数不多人口负增长的TOP 30城市之一。如何留住人才，成为唐山发展考卷的必答题。

宋侨感叹称，作为土生土长的唐山人，身边离乡出去工作生活的朋友越来越多。今年以来，他也萌生把孩子送出去念书的想法。但最终牵绊他的，还是对大家庭的留恋和对这座城市的热爱。

（应采访对象要求，文中均为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第13期）