《中国经济周刊》记者  吕江涛|北京报道

“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”今年全国两会政府工作报告为住房租赁指明了方向。

从去年的“规范发展”到今年的“加快发展”，提法的转变，意味着长租房已成为缓解大城市新市民、青年人居住问题的重要举措，长租房市场迎来高质量发展阶段。业内普遍认为，加快发展长租房市场，尤其是机构化长租房，是推动完善住房租赁体系，解决居住问题的主要工作思路。

作为中国住房租赁领域的龙头企业，我爱我家旗下相寓的业务覆盖国内15个大中型城市，在管规模25.2万套，平均出房天数6.0天，出租率95.1%，持续保持行业内领跑位置。

住房租赁市场将迎来怎样的历史发展机遇？数字化将在其中发挥怎样的作用？住房租赁企业应如何审视发展房地产模型转变？带着这些问题，《中国经济周刊》记者专访了我爱我家集团副总裁、相寓公司总经理刘洋。

坚持“第一性原理”，推动住房租赁回归本源

2000多年前，古希腊哲学家亚里士多德说：“任何一个系统都有自己的第一性原理，是一个根基性的命题或假设。它不能被缺省，也不能被违反。”

对于住房租赁行业，刘洋认为“第一性”就是服务行业，是民生行业，帮助新市民、青年人实现安居，这是时代赋予住房租赁企业的历史使命。“长租企业致力于解决居民在购房之前的安居问题，我们面向的是刚需群体，需要从根本上了解消费者需要什么，先要满足消费者最核心的基本要求。在大城市租房人群，收入和生活成本永远是考虑的核心因素，排在最前面的两个要素永远都是位置和价格。”刘洋说。

因此，刘洋认为，在适当的城市位置以低廉价格为用户提供高品质的租房服务，是长租企业本身的生存逻辑。在紧跟民生保障的大势之下，应根植于市场需求，以灵活的产品策略拓展全量市场，针对不同需求的消费者设置多样化的产品线，充分满足新市民及城市青年的多种租赁需求，解决民生问题，推动实现全民的住有所居，助力人民群众拥有幸福感、获得感、安全感。

据刘洋介绍，早在2001年，针对北京市场人口流动频繁、租房效率低的痛点，我爱我家首创了一项名为“房屋银行”的业务，这就是相寓的前身。作为一种全新的租赁模式，“房屋银行”与业主签订协议、委托房源、确定租金，代为管理和运营，业主可以按期获得租金。在为业主提供稳定收益的同时，也为广大消费者提供安全可靠的租房服务，上市之后广受好评。2015年，专门从事房屋资产管理的相寓成立，开展长租公寓业务，有效解决房源类型单一、信息不透明、服务配套缺陷等租房痛点，满足了租住方对租房安全、品质及差异服务等个性化需求，特别是对追求高品质生活、高效率入住的年轻人具有很高的吸引力，保持着高质量增长。

坚定数字驱动信念，与时俱进地进化服务品质

近年来，数字化技术加速创新，日益融入经济社会发展各领域全过程，数字经济发展速度之快，辐射范围之广，对企业运营产生了深远影响。

刘洋认为，依托大数据及数字化能力建设，需要不断“利企业运营之器”，不断通过数字化能力建设、数字化工具运营，迭代提升运营质量与服务水平，实现行业的可持续高质量发展。

刘洋表示，相寓一直在数字化能力建设上坚定投入，以数字化工具赋能企业运营效率及服务水平的不断升级。已完成数字化基础设施搭建，打通多年积累的数据，并据此搭建了大数据生态和覆盖全流程的智能化、数字化闭环系统。实现AMS系统与CBS系统的交互联动、数据互通，推动管理矩阵一体化，促进相寓与主营业务板块的协同串联和数据的价值转化，构建起生活费用管理平台，实现端到端的生活费用线上化管理体系，进一步提升服务管理效能。

此外，相寓自主研发全场景、全流程、全移动化的智能数字租赁体系，不断迭代升级，提升租赁市场的获客效率与成交效率，赋予企业高效精准的运营能力，高效便捷地为新市民、城市青年提供年轻化、场景化、多元化、轻松化的居住型服务产品。

2021年10月，我爱我家与华为签订智能化居住生活服务战略合作协议，双方将创建面向人居生活服务全生态的联合创新系统，积极推进智能人居、居住服务数字化运营等领域的合作，共同孵化具有领先性、创新性乃至颠覆性的人居生活数字产品与解决方案。目前，合作项目正在逐一落地。

坚守长期主义，穿越产业周期

目前房地产经纪行业也正站在过去和未来的交汇点上，既拥有前所未有的机遇，也面临各种挑战，处于产业深度蜕变的激荡格局。

刘洋认为，房地产从开发模式向服务模式的转变是一个时代大趋势，但是行业上下相关产业链极其长，行业转型需要时间。在这个漫长过程中，必须坚持长期主义，将时间和信念投入到能够长期产生价值的事情中，从企业赖以生存的本质出发，追求持续性的盈利成长，从资源配置、资金回报、运营效率、组织协调等多个维度去迭代进化，以客户需求为核心，为客户创造最有益的价值，实现有质量的长期增长。“必须要坚持长期主义，方向、信念、战略、时间、价值，都要考虑清楚。”他表示，这样才能不断提升客户黏性，穿越产业周期而长盛不衰。

长期主义是价值观的坚持，是对产品与服务的不断进化与迭代，针对全社会不断变化的消费习惯及生活理念，相寓面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家政服务和家居产品，推出了六大产品体系，在整租、合租、品质公寓、蓝领公寓不同渠道充分布局，并将相寓的管理能力和系统能力输出拓展管理咨询系列业务。在坚持创新的同时，相寓坚守商业运营，注重效率与规模的平衡，房屋出租率、出房周期等一直处于市场领先地位，平稳应对市场波动，充分保护了租户和业主的根本利益。

此外，相寓为适应新市民和年轻人的核心诉求，向更多元化产业形态拓展，先后研发蓝领公寓产品相寓DORM以及综合配套空间产品相寓BASE，拓展白领公寓相寓PARK产业形态，在国有资产项目合作上面实现良好落地，从资产服务运营角度，努力帮助社会打造适合产业开发与宜居两手抓的“居住+生态圈”。

面向未来，刘洋表示，相寓一方面将着力于空间和地域的拓展，从纯一线城市逐步向强二线城市加大业务量，寻找新的可能性。另一方面在产品结构上继续积极拓展，围绕居住生活场景去迭代和升级，推出个性化租住产品，来满足消费者多种需求。此外，加大轻托管业务。相寓轻托管模式向第三方提供品牌、系统、产品运营支持，目前位于深圳市光明区的轻托管项目已正常运营，具备快速复制推广的条件，天津市滨海高新区城市更新项目与智能智慧产业联合加速基地也顺利落户。

此前，长租公寓的大规模“爆雷”让很多人还心有余悸。2018年，大规模的资本涌入造成长租公寓市场陷入疯狂，租金贷泛滥、高收低出、长收短付，大规模的恶性竞争成为常态。而当时相寓却“逆潮流而动”，开始有规划地进行战略调整，未雨绸缪，避免加入偏离理性的价格混战。

对此，刘洋十分淡然：“我们内部有过讨论，最终还是认为相寓踏踏实实做好自己的事情就足够了。吹气泡式的规模肯定会破灭，违反了经营原则和经济规律。”

长租公寓的“护城河”建立很难，并不是短期的大量资本投入就可以解决，而是需要细水长流的耐心投入，长时间的服务、运营与品牌积累沉淀，这一点上，相寓始终明白自己的使命、目标与价值观，不断挖掘用户需求，满足用户需求，始终遵循这个良性循环，从而形成一个系统性的决定性优势。这是一条艰难却最有价值的发展之路。

守得云开见月明，刘洋说：“相寓将秉承着对市场的深刻洞察，以‘看长’‘行稳’的决心，不断强化能力建设与长期投入，围绕居住生活的大场景做创新性外延，探索更多可能性，成为民生保障中的重要力量。为实现美好居住作出应有贡献。”

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第6期）

2022年第6期《中国经济周刊》封面