《中国经济周刊》 记者  张燕｜全国两会报道

历年全国两会，房地产政策一直是公众关注的热点话题。

今年的政府工作报告，重申了“房住不炒”的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。

全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明接受《中国经济周刊》记者采访认为，“满足购房者合理需求”，将成为今年房地产市场调控的重要特点。

“所谓‘合理需求’，主要体现在两个方面，一是刚需，二是改善性需求。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房，支持商品房市场，将有助于保障刚需和改善性购房的合理需求。”张建明说。

高风险的表象在高杠杆，根子在预售制度

“政府工作报告关于‘合理需求’的表述，可溯源于去年下半年的中央政治局会议和中央经济工作会议，这表明中央的政策思路是清晰统一的，体现这一政策的导向连续性。”张建明说。

今年以来，全国多个城市陆续出台稳楼市新政，促进刚需和改善需求释放，其中不乏广州、郑州、青岛等一二线城市。

张建明认为，从去年四季度以来有关政策信号的释放，到近期各地政策的公布，既有房贷额度和首付比例上的调整，也有限购限贷限售等方面的调整。3月4日，中国银保监会、中国人民银行联合发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》中，同样提及了优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向。综合来看，2022年房地产市场平稳运行将是趋势。

满足购房者合理需求的同时，仍然要注意，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，部分房企出现资金或债务问题，以至于商品房逾期交付，对广大购房群体形成了强烈冲击。

“前些年，房地产行业之所以能高歌猛进，其‘秘诀’就在于极高的杠杆率。依靠高杠杆，很多房地产企业盲目扩张、盲目追求规模膨胀。”张建明告诉《中国经济周刊》记者，尽管从2020年下半年来，在三条红线、房贷集中度管控等政策叠加约束下，房企杠杆率有所下降，但总体仍处在高位水平，据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，上市房企的净负债率均值达95.07%。

如何化解风险？关键在于对症下药。张建明认为，高风险的表象在高杠杆，但根子还是在预售制度。为此，他建议选择合适的窗口期，取消商品房预售制。

“这是房地产降杠杆、防风险最直接有效的路径。”张建明认为，中国房地产市场经过20多年的迅猛发展，预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候，实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。实行现房销售制度将从根本上降低开发商的财务杠杆，也是坚持“房住不炒”定位的需要。

张建明同时强调，全面实行现房销售制度需要等待时机成熟，建议在政策公布和正式施行之间，留够窗口期（比如三年），给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间，以确保新政的有序、稳健、高效实施。

坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段

除了建议全面实现现房销售制度，张建明还就开征房地产税提出了建议。

在张建明看来，房价高离不开地价高，而之所以地价居高不下，重要原因之一在于地方政府对土地财政的依赖。他说，目前的土地“批租制”下，尤其在有的地方政府缺少大宗稳定税源的背景下，往往导致其寅吃卯粮。而开征房地产税后，房地产税可以成为地方政府的一个主体税种，有利于抑制地方政府对“土地财政”的过度依赖，激励其优化投资环境，保护和扩大税源，从而形成良性循环。

“对于一些炒房投机者来说，开征房地产税还可以从一定程度上抑制‘炒房’行为，提高投机者的炒房成本，降低收益预期，遏制或减少投机需求。”张建明指出，开征房地产税，除了抑制“炒房”，还可以通过对纳税人拥有不动产数量、价值的区别进行征税，对财产和收入起到合理的调节作用，以缩小贫富差距，促进共同富裕。

对此，张建明建议，对拥有不动产的数量、价值、属性等因素综合考量，科学合理设置征（免）收对象、基数，从而确定税率，按拥有房地产数量越多、价值越高，交税越多的原则，开征房地产税。

去年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，之后的中央经济工作会议以及央行、住建部等最新的表态中，也均提及“良性循环”。

张建明对《中国经济周刊》记者表示，促进房地产业健康发展和良性循环，是一个系统工程，不能“头痛医头，脚痛医脚”。从政策的时间维度上要保持连续性、稳定性，从产业核心价值链上要考虑协同性。

为此，张建明建议，一是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策的连续性和稳定性，形成长效机制。二是要增强调控政策的精准性和协同性，将“良性循环”作为系统工程来抓。

“要从土地供给、地产开发、住房消费三个核心端口同步发力，财政、金融等政策协同，推动房地产市场的各方趋于理性。”张建明进一步阐释道，在土地供给端，高房价的背后往往是高地价，要逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，要改进和完善土地出让方式，抑制非理性无序竞争，通过稳地价而稳房价。在房地产开发端，核心还是继续推进房企降杠杆，纠正高杠杆、高周转、高风险发展模式。在住房消费端，关键在于加快房地产税的立法，抑制投机，引导合理需求、理性投资。

“构建一个‘良性循环’的房地产市场，需要市场各方参与，并在公平公正的交易环境下实现。”张建明说。

（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第5期）

2022年第5期《中国经济周刊》封面