《中国经济周刊》 记者 李永华 | 湖南长沙报道
“在长沙，不要买公寓。”今年以来，不少房地产企业人士都表达了类似的看法。他们给出的逻辑基本一致：长沙公寓、写字楼和商铺量太大，几年都卖不完，价格持续下跌，哪怕打5折也不一定能甩货清仓。
面对这一情况，湖南省住建厅放大招，10月28日公开发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（下称“《意见》”）。全文从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力——严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任。
11月1日，长沙召开房地产工作座谈会，长沙市副市长周志凯强调，要重点抓好商住比的科学优化，积极推进非住宅去库存。
库存高企，“20年都卖不完”？
一家头部开发商的营销负责人告诉《中国经济周刊》记者，非住宅商品房库存高企是湖南不少城市的普遍问题，省会长沙尤其严峻，这10条措施都是实打实的利好，也是市场倒逼当地政府修改政策。
《意见》规定，对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。对去化周期在24～36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的1/2。对去化周期在12～24个月的市县，对拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。
此前，长沙非住宅商品房库存就像是“堰塞湖”，有市场人士形容商业地产“20年都卖不完”。
这一说法并非耸人听闻。根据湖南中原研究院月报数据，截至9月底，长沙内五区商务公寓库存461万平方米，去化周期36个月，近两个季度去化周期维持在32～39个月；写字楼库存351万平方米，去化周期249个月，近两个季度去化周期在249～463个月；商业库存434万平方米，去化周期199个月，近两个季度去化周期在186～240个月。
克而瑞（易居中国下属全资子公司）给出的数据是，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万平方米，去化周期长达209个月；办公存量为302万平方米，去化周期约220个月；公寓存量447万平方米，去化周期约33.17个月。
非住宅供应量为何如此之大？《中国经济周刊》记者接触的多位开发商均认为，土地供应时，长沙的商住比要求3∶7，有的地块是4∶6，个别地块甚至高达5∶5，这一比例远超一线城市，也比湖南其他地市的标准高出一截，长期积累下来，非住宅的体量就越来越大。
开发商虽然叫苦，实际上，此前也是乐于接受这一政策。2018年，长沙“反炒房”，针对住宅推出当时号称最严的限购限价等措施。非住宅市场中，在去年底、今年初长沙公寓价格大跳水之前，绝大部分楼盘公寓价格均高于住宅价格，且不限价，成为开发商的一大利润来源，推动开发商建设和销售公寓、写字楼与商铺。
开发商排队降价
追根溯源，非住宅市场是从2019年年底下行，2020年下半年开始跳水。
2021年2月20日，湖南省住建厅和湖南省统计局联合发布《关于2020年湖南省房地产市场形势的通报》称，在2020年的新建商品房销售中，住宅、办公楼和商业营业用房等分化现象明显。其中,住宅销售面积8506.65万平方米，同比增长5.4%；办公楼销售面积110.69万平方米，同比下降3.1%；商业营业用房销售面积541.28万平方米，同比下降11.8%。
克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/m2，而2020年以来成交均价为11750元/m2，降了1361元/m2，跌幅达11%。
长沙麓谷高新区某楼盘一置业顾问说，2020年9月，恒大率先甩卖公寓，七折销售，位于主城区万家丽的一项目公寓价格跌破8000元/m2。一位购买该项目公寓的业主告诉《中国经济周刊》记者，当时几乎是“无脑下单，样板间都没看就买了”。他没想到，这个项目在下单后不到半年就已停工，至今还在等待复工。
今年3月，新力铂园公寓售价从9000元/m2降到6888元/m2，是当时打折力度较大的一个项目，引发市场震动。不过，它的降价风头很快被其他项目抢走。绿地一项目部分公寓价格从14000元/m2猛降至9000元/m2以下，金地在长沙天心区的一项目推出5888元/m2起的特价现房公寓……排队降价者比比皆是。
《湖南日报》10月29日报道《意见》时称，目前长沙降价的公寓，其价格相比之前几乎是打对折、打三折的水平。
即便如此，《中国经济周刊》记者走访多个楼盘时，众多置业顾问仍众口一词地感慨：“卖不动。”
在长沙旭辉地产某楼盘营销中心，置业顾问说：“长沙公寓太惨淡了！太多了，政府也是怕开发商出问题，才推出这个政策。”
不过，在部分热门板块，如长沙滨江金融中心，在售公寓降价促销效果比较明显，尾盘所剩不多。置业顾问们反复提醒：买公寓买商铺，关键还是看地段，只要地段好，好卖也好租。
在滨江板块一售楼部，准备买公寓做投资的林先生说，作为个人投资者，他最看重的是《意见》降低了公寓和商铺的持有成本和交易成本。
他算了一笔账：“长沙投资公寓、商铺，大概是每年5个点左右的收益，更好一点的话，10年能够回本。”
不过，交易成本高是公寓出手的拦路虎。按照现行政策，商务公寓转让过户费用要交契税、增值税、土地出让金等，合计税率超过16%。如果是通过二手中介出售，还要加上佣金，交易成本超18%。
对此，《意见》明确，对于转让非住宅商品房的单位或个人，可适当降低相关交易费用，而且各县市还可为新购或租赁非住宅商品房的单位或个人提供购房补贴、租金补贴。
《意见》还提出降低公寓居民用户使用成本。居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。
不过，有置业顾问说，已经建好的项目里，除了少部分符合消防要求的公寓，其他的并不能开通天然气。
“再不降低商住比，长沙的地就卖不出？”
面对高企的非住宅库存，今年以来，湖南非住宅土地供应已经减少。8月16日，湖南省住建厅发布的《关于2021年上半年湖南省房地产市场形势的通报》显示，1—6月，全省商服用地供应903.17公顷，同比减少3.1%，占房地产用地供应量的27.1%。
此次，《意见》明确，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。
有业内人士称，接下来几个月，长沙很多开发商可能要排队去“调规”，降低商住比。
“再不降低商住比，项目就没利润，开发商没钱赚，长沙的地就卖不出。”另有一开发商长沙公司负责人点明这一逻辑。
在数次推迟后，9月16日，长沙发布2021年第二批次集中挂牌公告，推出29宗地，其中商住用地21宗，住宅用地8宗。10月18日，长沙市国土局交易网站发布第二批集中供地终止公告，成交结果只能用“惨淡”来形容：29宗地，只卖出去10宗，而且全部是底价成交，零溢价，总拍价88亿元。
值得注意的是，10宗地中，长沙本土国企就拿走了7宗，其中，长沙市国资委独资的长沙城市发展集团有限公司拿地金额和拿地面积都位居第一。有市场研究机构认为：“本土国有企业融资成本低，且有当地政府支持，在本批次土拍中托底作用明显。”
这与6月1日时的首轮集中供地成交结果相比是冰火两重天。首轮集中供地，长沙卖出了24宗地块，9宗地块触发熔断等待摇号，总拍价约381亿元。南湖路048号地块溢价率高达49%，最高楼面价达到约14157元/m2。
11月1日，在房地产工作座谈会上，长沙市副市长周志凯强调，抓好土地出让的有序供应。
（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第21期）
2021年第21期《中国经济周刊》封面
