《中国经济周刊》 见习记者  石青川 | 重庆报道

多地结束了今年的第二轮集中土拍，结果基本上大同小异。而作为一轮土拍时候表现相对突出的重庆，其二轮土拍备受瞩目。从结果上来看重庆两轮土拍结果相差不小，但一些地产行业内人士并没有对此悲观。

重庆两轮集中土拍结果对比强烈，但在意料之中？

9月24日，原计划两天的重庆主城第二轮土拍，在半个小时后基本落下帷幕。公告显示，本次土拍商住用地共42宗，约4111亩，起始价315.9亿元，平均楼面价7060元/m2。

而土拍前一天提前终止的9宗地，共750.14亩，起始价66.71亿元，占拟出让用地宗数21.4%；最终还是流拍了5宗地，共903.83亩，起始价86.62亿元。

剩余最终成交28宗，共2457.378亩，总价款约162.60亿元，平均楼面价6187元/m2。

其中只有两块地进入了竞拍环节，中铁二十局7.8亿元拿下的蔡家127.6亩地，楼面价7641元/㎡，其溢价率最高，但也仅有0.43%。

值得注意的是，这次拿地，各大房企基本是以“躺平”来应对的。早在9月23日，便有行业内人士传出一份不会参与二轮土拍的房企名单，而土拍开始后，万科、龙湖、绿地、融创、华润、碧桂园、保利、中交等大房企果然未出现在参与名单内，这次报名的民企仅有新鸥鹏、国盛、桥达3家。

但其实重庆的二轮土拍结果并不意外，在重庆多年从事房地产行业的杨昱就告诉《中国经济周刊》记者，这个结果在意料之中，从全国其他城市的土拍情况就可以预知到。

记者整理发现，在目前二轮土拍已结束的城市中，合肥挂牌17宗土地，9宗流拍，溢价率多在2%左右；杭州二轮土拍出让的首批10宗地块全部流拍；成都二轮共出让75宗住宅用地，开拍前取消出让17宗，拍卖中流拍6宗，最终成功出让52宗地块，整体溢价率为2.2%，较上批次降低5.2%；福州二轮土拍19宗地块，涉宅地有4宗在开拍当日中终出让，累计出让14宗地，2宗流拍；天津本轮正常应该挂牌61宗地块，但最后停拍19宗，流拍2宗，40宗地块成交；济南挂牌108宗土地，其中25宗提前终止，最终出让76宗且全部底价成交。

杨昱说，放在全国的大环境下看，重庆的二轮土拍结果比较正常，而让大家反应比较强烈的原因，是和第一轮土拍的对比比较强烈。

根据公开数据显示，重庆第一轮土拍整体溢价率高达43%，在全国22个实施“双集中”供地政策的重点城市中，溢价率最高。当时土拍结果也带动了房价，中央公园、西永、大学城等板块涨幅惊人，这些地块房价当时最高站上了2万元每平方米的高位。

第二轮土拍对重庆房价影响可能有限？

本轮土拍遇冷，房价是否会受影响？目前一些业内人士认为可能性不大。

在重庆从事地产投资的郭华侨告诉《中国经济周刊》记者，在全国范围内，重庆的房价本身就不算高。从政策层面讲，重庆二轮土拍回归到正常区间，说明调控有效，那么今年接下来的时间就不会再出现大的调控；从土地供应上来讲，二轮土拍供应的地没有一轮多，那后面开发出来的盘相应也会减少，从供需关系上看，房价也不会有太大变化；从成交价格看，尽管这轮土拍都是底价成交，但区位上较成熟的地块，成交价格上相差没有想象中那么多。

记者通过对比发现，一轮土拍观音桥组团C分区C20-1/04地块，最终成交楼面价为15307元每平方米，而二轮土拍观音桥组团H分区H06-5/04地块，最终成交楼面价13300元每平方米。中间相差2000元每平方米，但一轮土拍地块就在花卉园轻轨站旁边，相对来说价值更高。从热门成熟地块维度看，两轮土拍成交楼面价差距可能不大。

而西永组团两次土拍虽然看起来价格差距较大，但第一轮集中土拍的西永组团L分区L60-2/04、L分区L55-1/06在微电园与赖家桥轻轨站范围内，U分区U8-17-1/03、U分区U8-13-2/03、U分区U9-6-1/05则在大学城商圈辐射范围内，这5块地成交楼面价在12000元每平方米左右可能并不算离谱，而这次二轮土拍的西永组团O分区O06-9/03地块、O07-4/03地块、O07-5/03地块3块地均位于全凤镇公租房旁边，距离大学城商圈较远，周围也不通地铁，反而距离白市驿工业区较近，成交楼面价在4960元每平方米可能也并不算低估。

根据铭腾机构数据显示，两轮土拍前后（9月20日—9月26日）重庆商品住宅新增供应23.63万平方米，环比下降54.63%；成交面积19.90万平方米，环比上涨30.41%；成交均价14158元/m2，环比上涨0.21%。可以看出，变化并不大，甚至还有略微上涨。

从事地产营销的张奎元也有相似的看法，他告诉《中国经济周刊》记者，8月手中最后一个项目封盘，9月还没有接新的业务。尽管行情陷入冷淡期，但市场上价格并没有明显变动，按照他的经验，开发商虽然不会降价，但为了回笼资金一般会在营销手段上进行一些投入，比如增大点优惠力度，或者让出更多的渠道费用。“一轮土拍前市场就比较冷淡，当时开发商就出了更多营销费用，还跟我说是卖一套亏一套。”张奎元笑称，之后随着一轮土拍结束后，重庆房价出现了部分地区上涨的情况。而对于二次土拍遇冷，张奎元说，从目前行业内情况看，对市场是个好事，毕竟拿地较为理性了，对后面整体房价来说有稳固的意义。

《中国经济周刊》记者随后又走访了部分重庆房产中介发现，房产中介挂出的房源价格未有变化。德佑地产销售人员崔琼告诉《中国经济周刊》记者，目前并未有房东突然降价销售的情况，自己的工作量也非常饱和。“如果不是你问二轮土拍后的变化，我都没发现二轮土拍已经结束了。”崔琼还透露，目前二手房交易比较火热，不少人想要挂价出售，但未有大量低于市场价格的情况出现，目前占用自己时间最多的就是去见卖方获取价格信息，但一手房相对冷淡，房源显得很充足，这个月她经手的两套一手房可以感觉到没有上涨空间，其中一套是做了特价活动卖出的。

不拿地如何熬过寒冬？

由于二轮土拍遇冷，重庆大量房地产企业并未在二轮土拍时拿地，不少网友担心，是否第三轮土拍又会呈现抢地的情况。

通过公开数据计算，重庆两轮土拍成交金额共计797亿多元，与2020年的1143亿元和2019年的840亿元相比存在差距。所以单从数据上来看，第三轮土拍可能有进行的空间。

郭华侨猜测，目前房地产企业情绪低迷，土拍很有可能规避目前的市场情况，到明年再进行，也能给开发商一些销存量回笼资金的时间。

一位不愿透露姓名的地产行业内人士对《中国经济周刊》记者分析，在地产商拿地热情并不高的情况下，暂时没必要急着在年内再进行一次土拍。尽管一些地产商手中的土地不多了，比如旭辉地产手中的存量土地，就只剩一轮土拍拿到的地，这次二轮土拍却没有拿地，他猜测或是地产商换了玩法。

记者通过重庆二轮土拍公布的消息发现，拿地的多为诸如重庆颐天康养产业发展公司、重庆蔡家组团建设开发公司、迈瑞城投、成都城建投资管理集团等城市建设类国企，根据公开资料显示，上述几家开发公司此前多承担城建项目，独自开发商业楼盘的情况比较少见。

上述业内人士分析，这次参与土拍有很多门槛，这些有实力的国企拿地之后很可能联合民企进行开发。这样民企负债率不会因此飙升，民企成本大幅降低，烂尾的风险相对减少。

此次拿地最多的康田置业（重庆国资全资）可能便是此策略的先行者，此前的康田澜山樾以及龙湖麓宸两个项目均是康田联手龙湖进行开发的。

上述业内人士猜测，此次康田置业拿地，后续开发龙湖很可能会参与。龙湖曾参与国企混改，比较善于与国企建立合作，以此快速获得优质的土地资源，这可能是龙湖地产稳住负债率的一种投资策略。

《中国经济周刊》记者联系龙湖采访，龙湖以上市公司信披规定为由婉拒。

在上述业内人士看来，高负债房企其实可以借鉴一下类似策略，安全跨过今年的冬季。这样一来，即使今年不再进行第三轮集中土拍，房地产企业也有办法活下去。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第19期）

2021年第19期《中国经济周刊》封面