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租金贷深坑之后又遭遇涨价潮

这届上海年轻租房客太难了

8月31日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,其中明确:注重稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好保障性租赁住房建设,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,城市住房租金年度涨幅不超过5%。在此背景下,未来上海的房租会冲高回落吗?

《中国经济周刊》 记者  宋杰|上海报道

“今天房东阿姨主动和我谈续约的事,竟然没有涨我房租,我真是要泪目了。同期的周边房租已经涨了15%多了,不容易……”近日,上海沪漂族李小姐在微信朋友圈这样写道。

据CRIC城市租赁数据库显示,今年以来,上海私人房源市场租金已连续7个月上涨,半年成交量均处于高位,其中6月打破近两年纪录,登顶最高峰,达89元/㎡/月。

“从8月成交租金来看,私人房源租金相较年初涨幅在12%左右,像自如这类分散式公寓,涨幅在5%左右。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁近期接受《中国经济周刊》记者采访时说。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《中国经济周刊》记者,8月租赁指数为272.8,今年租金累计上涨10.8%。“前几年涨幅都在5%以内,个别年份还不到3%,今年涨幅特别明显。”卢文曦对记者说。

8月31日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,其中明确:注重稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好保障性租赁住房建设,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,城市住房租金年度涨幅不超过5%。在此背景下,未来上海的房租会冲高回落吗?

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5年搬了3次家   沪漂族:我们太难了

新上海人吴波2016年大学毕业,彼时正赶上“互联网公寓租赁元年”, 整个长租公寓领域风起云涌,在互联网的深度嫁接之下,可谓群雄逐鹿。

吴波是租客中第一批“吃螃蟹”的,当时,他与上海寓见公寓签订了租房合同,月租1780元/月在浦东高行镇,“押二付一”正常居住了两年。

“但租金越住越便宜,第二年只要1500元/月,第三年只要1400元/月了,每次降价都是要求提前签合同。”吴波告诉记者。

结果在2018年10月,寓见公寓一纸公告宣布遭遇资金链危机,数万名租客被房东勒令搬家,吴波也成了其中一员。

当时由于上海所租房子的运营方“跑路”,在民警指导下吴波签了房屋清退证明,原本以为事情到此结束。没想到两年后的2020年,吴波却接到了一则来自甘肃省庆阳市仲裁委的短信,通知他被一家商业保理公司申请仲裁。“问题就出在当时租的房子上!”吴波说。

原来,那年吴波使用的租金贷平台元宝e家将他的个人信息卖给了第三方债务公司,并伪造了债务合同,如果缺席仲裁后果严重。吴波立即报警立案,他的仲裁案才暂时进入了“冻结状态”。

“我报案以后,民警来问过我一些问题,此后,对方的仲裁在一个月后以‘未及时缴纳仲裁费’为由被自动中止了,直到现在这事再无下文。”9月6日吴波向《中国经济周刊》记者讲述道。

寓见公寓爆雷后的半年,吴波住在公司宿舍暂时过渡。

2019年6月,他通过某知名租房平台,加上服务费共计2700元/月租住在浦东张江镇板块。

“那间房有阳台,大概20平方米,管理还算规范,但属于男女混租,日常管理很混乱,保洁也是越来越乱,而且每年必涨10%成了潜规则,房租越来越贵,管理越来越差,投诉无门,住了一年半以后,我果断放弃合租生活。”吴波回顾道。

2021年 “国际青年公寓”开始兴起,吴波再次搬家入住某大型房企旗下全租赁公寓 ,位于松江泗泾板块,一室一厅一厨一卫45平方米2700元/月。

“从区域而言和张江一样远离市区,但在价位一样的情况下,我从合租变单住了。”吴波向记者介绍,“整体还可以,但存在以管理大学生的方式管理租客,比如扬言垃圾摆放不到位就要替消防罚款。”

“上海市区的房租不起,我们沪漂一族太难了。”吴波对记者说。

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轨交房月租金均价已突破7000元,后市如何?

对于像吴波这样的沪漂族而言,租房区域首选离公司近,其次就是要交通方便离地铁近,这种距离地铁近的房源被俗称为“轨交房”。

目前,上海仍在持续不断地推进轨道交通建设。除了已有的19条(含磁悬浮不含金山铁路)、460座车站,还有在建线路共9条,包括14号线、18号线一期北段、机场联络线、嘉闵线等。今后,上海轨交房数量会进一步增加。

据城市测量师行于近期发布的一份报告显示,如今,想花3000元在上海租轨交房的难度越来越大了。

据RVMS系统监测,今年前7个月虽然均价环比涨幅不断收窄,但轨交房的涨幅一直高于非轨交房,并且随着价格差距的进一步拉开,轨交房的成交占比持续下降。目前一套上海轨交房平均租金为7743元/月,自今年年初以来稳步提升,与非轨交房租金的差距整体呈不断扩大的趋势。

具体来看,目前轨交房租金主要集中在每套5000~7000元/月,约占全市所有轨交房小区的34%,仅有2%的轨交房平均月租金在每套3000元以下。与去年同期相比租金结构明显上移,月平均租金5000元以下小区不足30%。

该报告显示,由于每条线路途经区域不同,不同线路的平均租金也会有不小的差异。途经五角场、四川北路、南京东路、豫园、淮海中路、虹桥商务区等市级商圈的10号线,其站点周边住宅的平均租金最高,接近每套10000元/月。途经小陆家嘴—张杨路、南京东路、南京西路、中山公园、虹桥商务区等市级商圈的2号线,虽然平均租金不是最高,但其周边住宅的投资价值相对较高。

不过与去年同期相比,所有线路周边住宅物业的投资价值均有降低,租金房价比下降0.07%~0.22%不等。

“从存量上来看,目前全市14000多个存量住宅小区、800万套房源中,轨交房小区接近7000个,有超过350万套房源。分户型来看,两房数量最多、超过50%,一房和其他户型比例相当。”城市测量师行在报告中这样提到。

“6月毕业季来临,大量租赁需求释放,挂牌、成交量双双上升。上海各区域6月租金涨跌各占一半,同比去年全线增长,半年内几乎所有区域均有所上涨,杨浦区租金半年涨11.1%,静安、青浦区半年涨10.6%,仅闵行呈下跌状态。从成交量来看,青浦、松江、闵行、浦东等郊区为毕业生更青睐的租住地,在成交量上有所上升。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁对《中国经济周刊》记者分析说,“未来预计上海的租金趋势一定是上涨的,只是涨幅可能会受到调控,或者受到大型租赁社区入市的影响,增速减缓。”

据自如研究院发布的有关报告显示,上海依然位列毕业生租住城市第一梯队,吸引众多大学生奔赴发展。在此背景下,长租市场率先回暖,成交量攀升,其中,上海整租、合租成交量同比上涨分别超过15%和6%,环比上涨分别超过8%和5%。下半年,伴随大力发展和培育住房租赁市场、规范发展长租房市场等各项政策的不断完善与落地,长租市场的活跃度将进一步升高,满足更多新市民、青年人的租住品质升级需求,助力多样化住房租赁供给体系构建,打造高质量租住生活形态。

中原地产首席分析师卢文曦认为,一般全年有两次租金涨幅, 一次是年初返工潮,第二次就是毕业季,前者需求往往更多。

“今年很特别的地方是毕业季的需求快赶上了过年的返工潮,短期的失衡主要在于上海就业环境好,高校毕业生愿意留在上海发展。同时,因为疫情因素,到国外深造或者到国外工作的机会减少,这些人还是想留在一线城市发展。上海是他们最愿意工作生活的地方。”卢文曦说,“今年租赁旺季结束,从以往经验来看,四季度成交量会快速下降,租金价格会维持震荡或者小幅回落的走势。”

(文中吴波应受访者要求系化名)

(本文刊发于《中国经济周刊》2021年第17期)


 

2021年第17期《中国经济周刊》封面

2021年第17期《中国经济周刊》封面

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