《中国经济周刊》 记者  宋杰丨上海报道

8月16日，国家统计局发布70个大中城市房价指数，数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中，上海二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。有专家认为，“药方”起效了。

专家口中的“药方”指的是近半年来，尤其是近一个月间，上海出台多重楼市调控政策剑指二手房市场，如：二手房挂牌价格核验、房屋赠与被纳入限购范围、房贷利率上调等。

8月6日，上海楼市再度升级调控新政：二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

那么，什么是“三价就低”？“三价就低”能否对“阴阳房价”起到打击作用？对二手房市场和购房者又有哪些影响？

二手房申请贷款严格执行“三价就低”原则

8月14日，《中国经济周刊》记者走访了沪上部分中介门店，以购房者身份打探网上的挂牌价格是否真实，是否可以通过“阴阳房价”获得更高银行贷款。

某房产中介人员对记者说，网上价格和实际价格差不多，卖家急抛的话可能还可以便宜一些，不过最好是全款或公积金贷款客户。至于“阴阳房价”这个肯定行不通，因为已经开始执行“三价就低”原则，他对记者说：“个别购房者有意做高房价，以获得更多银行贷款、降低二手房的实际首付比例，但在实际操作中，上海因为有二手房指导价的存在，再加上有‘三价就低’原则，以后会很难。”

“三价就低”中的三价即合同网签价、银行评估价、涉税评估价。

合同网签价：是指房屋买卖在过户之前，要在“网上房地产”系统录入网签合同，网签合同的定价由卖家与买家商定而成。

涉税评估价：主要是由房产交易中心评估，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

银行评估价：是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，通常自住型买家不会有意抬升网签价格，一来，缴纳税费高；二来，合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但如果是炒房客，可能会为了获得更高的杠杆，甘冒风险以身试法。

“比如一套实际交易价格为500万元的房源，按正常操作，首套贷款可以贷325万元。但是网签价格写到550万元，贷款就可以贷到358万元，这样算来就可以降低首付，但这种操作，其实是违规的。按照新规，即便网签价格写到550万元，但是交易中心涉税评估价只有480万元,那么贷款只能按480万元的标准来，首套房贷最多贷312万元。”卢文曦举例说道。

卢文曦进一步解释道，合同网签价、涉税评估价、银行评估价是基于不同部门各自不同目的得出的价格，因此价格之间有较大落差。一般情况下，三个价格中涉税评估价最低，银行评估价最高，合同网签价介于二者之间。买家可能会利用不一样的价格标准尽可能获得更多利益。新的二手房贷款规则封堵了中间的漏洞，让一些做高房价以获取银行更多贷款的行为无法实施。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师接受《中国经济周刊》记者采访时说，由于长期以来房价高企，致使房屋交易的税费成本也很高。由此衍生出来，往往房屋买卖双方会倾向于签订所谓“阴阳合同”，房屋备案缴纳税费时使用一个价格，实际成交时使用另一个价格，然后以装修补偿等名义予以补足差价。购房人非法规避房屋交易税费的行为，实际上损害了国家税费征收，也会扰乱正常的房产交易秩序。

鞠秦仪律师提醒，对于交易双方来说，可能会“减少税费”，但实际上也带来了较高的交易风险。比如交易过程中，无论卖方出于何种原因想要毁约，那么只要诉诸法院，法院必然会要求双方按照“阴阳合同”中真实价格（即双方达成买卖的价格，通常是原价，并非做低价格的“网签合同价”）进行交易过户、缴纳税费，那么买家只能自行承担相应增加的成本。

有购房者告诉《中国经济周刊》记者，她在“三价就低”实施前购买了一套二手学区房，审批约一个月，两周就放款了。

“在新规实施后，二手房贷款审批周期普遍增长至两个月左右，放款周期大概为4～5个月左右。无论是审批周期还是放款周期，较之前都有所增加，这也使得整个二手房交易周期拉长。”卢文曦告诉记者。

多措并举，上海二手房价格涨幅收窄

7月23日，上海出台了加强住房赠与管理的新规。新规要求，2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；同时，受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

与此同时，上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

加上7月9日起实施的二手房价格核验的新政，短短两周内，上海对房地产市场已开出3道“药方”。

8月16日，国家统计局发布70个大中城市房价指数，数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中，上海二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。从2月份涨幅第一，到下半年涨幅排名已经靠后，一系列的政策组合拳成效已逐步显现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海二手房的价格指数方面，还没有出现太明显的价格下调。但是上海二手房的成交套数方面，7月份确实开始降温了，从过去的高位三四万套，开始逐渐回到了2.5万套左右水平，进一步体现了二手房市场的降温。后续随着此类城市二手住房交易量的下调，价格水平或价格指数也有望降温。

此前，上海易居研究院的数据显示，截至2021年7月，全国二手房市场近12个月月均成交量同比增速最高的3个城市分别为上海、广州、金华，其中上海同比增速高达57.3%。

“上海的楼市调控从来没有断过。二手房温度相对比新房高，因此调控政策也着重针对二手房市场。比如当月针对二手房挂牌增加价格核验环节，从市场反馈来看，大量不合规房源被清退。诚意想出售房源的业主愿意接受合理的报价。”卢文曦对记者说。

卢文曦特别提到，上海以前一些价格奇高的小区，比如梅园新村等等，现在挂牌价格回归理性。挂牌价格回归，使得市场预期逐步趋稳，当月价格涨幅开始收窄。

一系列的楼市新政对上海购房者后市将产生哪些影响？据亿翰智库测算，此轮上海房贷利率上调后，首套房和二套房还款利息总额分别有8.9%和10.3%的上升，预计将对一部分购房需求产生影响，但影响程度或有限，房贷利率的上调主要还是反映政府对于房地产市场调控的态度。

严跃进对《中国经济周刊》记者表示：实际上“三价就低”的政策，更多是从管控信贷额度和信贷秩序的角度出发的。过去银行贷款方面出现了提高评估价变相多发放贷款的问题，从这个角度看，贷款方面也出现了各类乱象。所以按照最低的价格来审批贷款，其实也是为了防范贷款无序的现象。

“就影响看，当前上海全市二手住宅套均价大概为350万元，信贷管控后，可贷的资金会减少。过去可能可以贷款120万元，现在可能只能贷90万元，这对一些违规操作的影响是比较大的。”严跃进说。

卢文曦认为，上海调控政策剑指存量市场。从70城房价最新数据显示，相对新房，二手房涨幅更快更明显。政策中针对存量市场的举措特别多，说明二手房市场也是管控的对象。同时，上海二手房成交降温有助于减少新房一房难求的现象。目前来看，各种漏洞已经补上，投资投机力量很难再介入。随着市场降温，买家预期也会逐步转变，8月二手房成交可能还会缩量，房价涨幅或将进一步趋缓。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第16期）

2021年第16期《中国经济周刊》封面