《中国经济周刊》 记者  宋杰丨上海报道

近日，因网签“搁浅”同时遭遇房贷利率上浮的上海购房者，迎来了他们想要的官方回复：利率仍按调整前执行。不过，时隔多日，因部分银行没及时调整贷款利率，这些购房者们纷纷要求银行与相关部门就新旧利率适用的问题协调一致，还涌向社交媒体，发起了热门话题“只有银行不知道”，表达他们的诉求。

“我们对利率上调无异议，可网签系统无法使用而被延后网签，再遭遇利率上调新政，导致我们购房成本上升。”刚刚摇号购入上海嘉定某处新房的吴先生7月24日对《中国经济周刊》记者表示。

原来，上海购房银行贷款利率自7月24日起提升，但此前因网签系统无法正常使用，上海有部分已开盘认购、支付定金并已签署相关协议的购房者无法及时网签，耽误了房贷办理。而新出台房贷利率上调政策认定时间又以网签时间和银行录入系统时间为准，故导致部分购房者购房成本上升。

此外，同楼盘同批次购房人群，同时段缴纳首付及办理购房贷款申请，由于网签系统无法正常使用，部分人适用旧利率，部分人适用新利率，没有“赶上末班车”的购房者认为有失公允。

“我这个楼盘早两天签就能少付20万～30万，一年又白干。”吴先生郁闷地对记者说。

《中国经济周刊》记者获得的一份业主自发统计的名单显示，据不完全统计，截至7月25日，8900户尚未办理网签手续，涉及32个新建楼盘，最早的开盘日期是6月10日。

8月5日，上海市房地产交易中心发布公告称：“7月23日，本市调整了个人住房贷款利率。按工作实施方案，对7月23日之前的（含7月23日）已完成一手住房认购且选定房源的购房人，申请个人住房贷款按照调整前的政策执行。”

但8月11日，《中国经济周刊》记者在回访中发现，该政策还未正式全面执行。诸多符合条件的购房者对记者称，其贷款银行表示还没有接到上级通知，网签系统也没能登入办理。

购房者：希望“靴子”尽快落地

近期有市民向《中国经济周刊》记者说，上海自6—7月份以来，尤以7月10日开始，因网签系统部分时间无法正常使用，导致7月24日前的部分新盘购房人员未能完成网签（编者注：网签指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。）

据购房者提供的网签截图显示，页面显示为：“未读到乙方信息，请联系有关部门。”

购房者提供的网签截图

7月24日，上海购房银行贷款利率提升，首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

吴先生向记者算了笔账：他购入的这套新房总价437万元，按35%首付，公积金贷款60万元，相比于之前利率，调整后30年商贷为224万元，总利息多23.525万元，以后每月月供要多653.48元。

“开发商原先认筹时说7月17日摇号开盘后，3天内网签并付清首付尾款，但等到了17日，又跟我说网签系统可能还没好，他们先试一试，让我等通知就好；7月19日，销售人员说这段时间网签系统签不进去，让我们先忙，后面可以签了会提前通知我们；7月23日下午我又催了，因为等太久了，销售人员直接给我截了一张网签系统不能使用的图，告诉我全上海都这样，不只他们这一个盘，然后傍晚我就看到了涨利率的消息。”吴先生回忆道。

记者在采访中发现，吴先生并非个例，还有其他市民出现已经支付首付，但开发商却没有办理网签的情况。

例如，嘉定区某新盘于7月13日开盘，总共348套房源当日全部卖完，唐先生也是买家之一，他支付的117万元认筹金当日全部转为定金。

唐先生告诉记者，在7月14日—18日的5天中，业主们陆续缴纳了首付，而现场只开放了约2小时网签，只有21户完成网签，截至7月26日，仍有327户没有网签。

“5天中只有2天下午的网签系统正常了一会儿，我们业主群里都在等销售通知。正常是当天交首付当天网签，因为没能网签，导致银行贷款不进入实际审核程序，业主因此要适用新的银行利率。如按新政，我们还没轮到网签的每户业主‘损失’十几二十万。”唐先生对记者说，这个钱足够购买一辆比亚迪了。

唐先生认为，以一套550万的新房为例，35%首付，家庭公积金贷款100万，其余商贷，新政策下，一共多交十几万的房贷，对于刚需家庭影响不可谓不大。同时，一些家庭本来每月流水刚好够贷款，现在还款额增加，可能导致部分人的贷款审批不下来。

“我上周买的楼盘又开了几分钟网签，目前还没轮到我。贷款银行说还没接到上级通知，只能按新利率执行。但既然上海市房地产交易中心近期已经刊登了告示，应该是‘老人老办法’，我们希望相关工作能尽快推进并落实执行。”唐先生8月11日对《中国经济周刊》记者说。

上海楼市限购再升级，刚需“上车”难上加难

上海中原地产首席分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时分析，当前买家积极入市意愿还是比较浓厚，对政策的变化也比较敏感。恰恰今年上半年调控政策一直在升级加码，对购房人资格的审验过程、内容等比以往复杂，可能会有意想不到的事件发生。通常出调控政策意味着市场风向变化，建议尽量不要有“挤末班车”想法，这个时期容易出现各种不同以往的现象，因为市场参与各方都有适应过程。

2021年以来各大热门城市平均房贷利率均有所上升，包括广州、深圳、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等。上海作为重点城市中房贷利率较低的地区之一，目前也与各大城市一样进行了房贷利率上调。

卢文曦进一步分析称，从以往经验来看，第一次涨利率对心理冲击最显著。购房者总支出的确有明显增加，但是每个月月供仅仅增加几百元，增加的负担有限。况且，上海利息是全国最便宜的。与上海同是一线城市的广州，四大行房贷利率首套基本上已经达到5.65%，二套房贷利率最高达到5.85%。此外，北京目前首套房贷利率是5.2%，二套房5.7%。因此尽管涨了利息，但从全国范围内来看，上海还是属于偏低的状态。但是，增加利息是一种姿态，显示出调控维持高压的信号。如果市场预期没有得到改变，那么调控还会继续升级加码。

“从现实影响来看，短期金融端收紧信号明显，从审核时间加长到房贷时间延长，都会对交易产生影响。房东卖出房源，资金得不到回笼，或者回笼的时间不确定，那就无法实现置换，这就要挑选有支付能力的买家。一些对价格敏感的人也会计算利息上涨带来的新负担，如此，买家可能就少很多。一旦交易速度放缓，价格的支撑力也就不足了。”卢文曦说。

中原地产研究中心统计数据显示，2021年6月，房地产调控政策依然密集发布，单月房地产调控次数高达52次，叠加1—5月的234次，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。

在2021年上半年，房地产调控次数井喷。有业内人士认为，和往年相比，今年的主要特点集中在：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

“近期，部分城市银行贷款放慢，同时，房贷利率开始走高。两举措‘左右开弓’，买房成本骤然上升，刚需‘上车’变得难上加难。”中原地产首席分析师张大伟认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次上调充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。

“除了房贷集中度以及房地产调控政策内容外，银行面临的压力也是上调的重要原因。此类上调充分说明了一点，即在此前上海银行房贷节奏放缓的情况下，目前在利率方面也有所体现。类似上调，也说明银行本身采取了积极行动，充分体现了信贷吃紧的特点。”严跃进表示。

严跃进分析认为，类似房贷上调首先会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。同时对于购房者来说，也需要了解各家银行的额度，积极把握贷款的申请。当然，贷款政策收紧后，有助于购房市场的稳定，尤其是稳价格方面。

亿翰智库研究总监于小雨认为，房贷利率的调整对刚性购房需求的影响很有限，但是房贷利率的上调充分反映了政府对房地产市场调控的态度。购房资金成本的提升有助于引导资金流入实体经济，贯彻“房住不炒”的调控基调，促进房地产行业平稳健康发展。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第15期）

2021年第15期《中国经济周刊》封面