《中国经济周刊》 记者 李永华 | 北京报道
被投资者冷落已久的地产股，忽然之间，就像历史传说中得了《长门赋》之力的陈皇后一样，“复得亲幸”。
号称“国内牛仔布生产销售规模最大的企业”，实则地产建筑业务营业收入占比超70%的黑牡丹（600510.SH），从7月19日至8月6日，区间涨幅已达35.74%。
至8月6日收盘，*ST中迪（000609.SZ）已连收4个涨停板。
8月4日，莱茵体育（000558.SZ）带头涨停，第二天又冲击涨停板。莱茵体育，只看其名，会以为属于体育产业，实际上，其主营业务是房地产，占比近70%。
8月6日，冠城大通（600067.SH）拿起涨停接力棒。
尤为值得关注的是，地产龙头同样受到资金的青睐，保利地产（600048.SH）8月5日至9日连涨3天，累计涨幅近16%，收于11.56元/股。这一价格距离多家券商给出的估值还有50%的上涨空间。
不过，并非所有的地产股都受欢迎，绿地控股（600606.SH）、万科A（000002.SZ）等仍在低位徘徊不动。
股价被打到地板上，销售业绩却不差？
地产股股价整体下行，不是一天两天。保利地产2020年7月7日达到18.70元/股的高位之后，到2021年8月2日下探到9.76元/股的年内低位，价格接近腰斩。
绿地控股2020年最高价是8.8元/股，最近的价格则在4元/股附近游荡。万科A从3月初的34.6元/股跌到了21元/股左右。
万科A的市盈率为5.9倍，华侨城A(000069.SZ)的市盈率仅4.23倍。陷入债务危机的蓝光发展（600466.SH），其市盈率更是低至2.18倍。这比银行股的市盈率还要低，有投资者用“低到令人发指”来形容。
这或许是地产股近期集体异动的直接原因。
中信证券研报认为，保利地产每10股派发现金红利7.3元（含税），以2021年8月4日收盘价9.99元/股计算，公司股息率为7.3%。
这比银行定期存款的收益高多了。
从净资产角度看，华侨城A的每股净资产9.54元，而8月6日收盘价为6.55元。绿地控股每股净资产7.47元，股价却只有4.41元。出现这种“跌破净值”情况的地产公司还有一大把。
如果简单计算，此时来一个“野蛮人”收购该公司，之后再卖掉所有资产，也能够赚上一大把。
再来看看地产公司的销售业绩，很多都出乎意料。
8月5日，万科A公告，7月实现合同销售金额 515.4 亿元；1—7 月累计合同销售金额 4059.8 亿元。
中国恒大（03333.HK）8月3日宣布，7月单月合约销售金额437.8亿元，1—7月，累计合约销售金额4005.6亿元，与万科并列唯二超4000亿元销售规模的开发商。
碧桂园（02007.HK）7月权益销售金额542.8亿元，前7月累计3573.7亿元。中指研究院8月2日发布的《2021年1—7月中国房地产企业销售业绩TOP200》报告显示，2021年1月份至7月份，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%。
8月2日，《财富》发布的世界500强排行榜，也印证了中国房地产行业公司的实力。
据排行榜显示，2021年的世界500强中，上榜的中国房地产行业公司共有8家，碧桂园、中国恒大、绿地控股、保利地产、万科这5家企业是常客。值得关注的是，融创中国、龙湖集团、华润置地等3家则是世界500强新秀。
同时，与房地产高度相关的建筑行业也有10家中国企业进入榜单，其中广州市建筑集团有限公司以1841亿元的营业收入首次上榜，排名总榜单第460位。
增持与回购潮起
8月4日，保利集团增持保利地产50万股，计划未来6个月继续增持，且不超过公司总股本2%。同时，公司董事长、总经理刘平及全体高管计划6 个月内增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过 1500万元，增持价格不超过 15.06 元/股。当天，保利地产收盘价为9.99元/股。
中信证券研报称，保利地产实际控制人和高管团队发布增持计划，同样的增持在2008年、2014年、2015年出现，往往意味着公司投资价值被低估，以及公司经营稳定、业绩可期、股息率处于高位，看好公司投资价值，维持“买入”投资评级。
此前，保利地产发表对房地产行业的看法，或可视为其增持理由。保利地产认为，“十四五”期末我国有望跨过“中等收入陷阱”，达到现行高收入国家标准；到2035年实现经济总量、人均收入、中等收入群体翻一番，城镇化率提升至发达国家80%以上的水平，向着世界第一大经济体迈进。
2020年，房地产行业市场规模突破17万亿元。保利地产预测，未来5年，行业容量合计可达到80万亿～90万亿元以上。因此，保利地产认为，支持房地产中长期向好的根本性因素并未改变，房地产行业发展的基础和动力仍在，总量峰值时代延续。
今年以来，融创中国、金科股份、中国恒大、世茂集团、碧桂园、华侨城A、旭辉控股集团等众多开发商先后实施股份增持或者回购行动。
7月26日，融创中国3715万港元回购170万股自家股票。当周，融创共回购4次，总斥资3.03亿港元。
从2020年开始，碧桂园联席主席杨惠妍就持续增持公司股票。2019年底，杨惠妍在碧桂园持股比例为57.68%。7月21日，杨惠妍于场外增持碧桂园逾4.2亿股，每股平均价9.518港元，涉资约40.13亿港元，最新持股量增至62%。
调控政策持续升级，房地产行业进入淘汰赛阶段？
尽管地产大佬们巨资增持或回购，但二级市场并不买账，各公司股价表现还是“跌跌不休”。
知名行业研究员任泽平认为，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。近两年来，土地与金融的政策端都发生了极大的变化。这才是投资者持续看空地产的理由。
7月29日，蓝光发展公告称，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自 2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。
申万宏源认为，2018年中小房企开始出现违约，主要风险点有过于激进、负债压力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败、内部治理问题等，在行业持续“房住不炒”、融资政策“借新还旧”的背景下，行业整体爆发式增长已经过去，内部分化将加剧。
土地政策方面，今年最大的变化是“两集中”，指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。各企业在实行“两集中”的城市一年只有3次机会参与土拍，自然极大地改变其拿地策略。
长沙是首批实施“两集中”政策的城市之一。在实施第一次集中土地出让之后，长沙一位地产行业资深营销人士告诉《中国经济周刊》记者，“两集中”之后，开发商必须要抢地，要不然到了后期就无米下锅，影响今后的业绩。
中指研究院发布2021年1—7月全国房地产企业拿地排行榜显示，今年1—7月，万科、保利发展、碧桂园、绿城中国、招商蛇口、华润置地等排名靠前，万科是唯一拿地金额超1000亿元的企业。
从拿地情况看，靠前的开发商面对“三条红线”的压力明显较轻。“三线四档”是2020年8月开始实行的土地融资新政，对开发商影响极大。
保利地产分析，多部委联合实施行业金融调控，高风险、高杠杆房企将实施“去杠杆”，规模扩张速度降低，甚至行业可能引发新一轮洗牌。
“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。
万科2020年年报显示，公司持有现金1856.62亿元。保利地产“三条红线”均是绿档；招商蛇口2020年末剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率 28.81%，现金短债比1.23。其他拿地排名靠前的开发商，在“三线四档”方面都处于有利位置。
从2020年下半年至今，绿地控股、中国恒大等触碰“红线”的企业降负债、去杠杆、求生存，拿地规模较之以往急剧缩水。
万科认为，对行业而言，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出， 将重新定义行业规则，推动行业加速进入管理红利时代。
7月，央行公开表示，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善。
“房住不炒”调控政策还在进一步细化深化。据多家媒体报道，7月底，监管部门要求全国被纳入“三道红线”试点的重点房企买地金额不得超过年销售金额的 40%。这一比例不仅包括公开拿地，并购方式拿地同样计入。
中国房地产研究会常务理事丁祖昱发文表示，千亿规模的房企每年可花400亿元拿地，而中小房企可能年销售额都不足400亿元，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。
7月27日，银保监会召开全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会，强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
谈到上半年的成绩时，银保监会称，高风险机构处置有序推进，高风险影子银行规模较历史峰值压降23万亿元，互联网平台企业整改加快推进，房地产贷款增速创8年最低。
2020 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 11.6%，增速较上年末回落 3.2 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至 28.7%。关于行业的趋势，今年可能重回“地产一哥”宝座的万科有两句话值得细品：其一是说，企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量；其二是说，变化即机会，尽管行业已经进入淘汰赛阶段，但发展的空间依然存在。
（注：本文不可作为投资依据）
（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第15期）
2021年第15期《中国经济周刊》封面
