人民日报社中国经济周刊官方网站国家一类新闻网站

经济网 中国经济论坛


首页 > 周刊杂志 > 正文

上海集中供地平均溢价率低于10%

业内:值得全国“抄作业”

稳地价的同时让房企还有得赚?

《中国经济周刊》 记者  宋杰|上海报道

“土拍一周31幅宅地共揽金773.79亿,平均溢价率低于10%,最高也就近13%,没有‘马甲’乱飞。上海绝对控场王,值得全国‘抄作业’。”6月26日,持续关注楼市的上海中原地产首席分析师卢文曦这样对《中国经济周刊》记者评论道。

6月18日—25日,上海完成首轮土地集中出让,31宗含宅地块(安置房、租赁住房尚不计入)总成交金额达773亿元,在第一批集中供地城市中仅次于杭州、北京、南京、广州,位列第五。

在此次出让的总共56块地块中,成交价最高的为静安区灵石社区地块,最终由保利以105亿元竞得。溢价率最高的地块位于崇明区陈家镇,溢价率12.89%,成交楼板价14418元/m2,建发以总价6.263亿元竞得,是唯一一块突破10%溢价率的地块。另外,竞争较为激烈的宝山区美罗家园大型居住地块遭18家房企争抢,最终保利18.35亿元竞得。

91

 

参拍房企不多、溢价率较低

中指研究院的数据显示,宅地方面,除1幅地块终止出让外,其余31宗宅地均获成交,成交土地面积191.82万m2,成交建面393.82万m2,成交金额773.8亿元,平均溢价率5.46%,整体成交楼面均价19649元/m2。最终碧桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块,并列拿地宗数第一;首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块,其中保利的静安大宁地块总金额最高,达105亿元。

据克而瑞地产研究院统计,本次集中供地31宗含宅地块中,嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇这五大新城共计出让273万m2,占总量70%。这与上海提出的“十四五”加快推进新城规划建设工作相一致。当前新区建设仍然缺乏一定规模(人口、产业)以及相关发展配套。增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动,另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。

从地块来看,成交楼面价最高的是杨浦城投竞得的杨浦定海地块,高达64038元/m2;普陀万里地块出让面积最大,为147870m2,被卓越&京东联合体底价竞得。崇明陈家镇地块成为唯一一个突破10%溢价的地块,溢价率为12.78%,被建发竞得。

土拍市场反映了开发商对城市的预期,本次上海平均溢价率较低。克而瑞研究中心研究总监谢杨春分析认为,在上海土拍政策多维度、高精度的调控下,溢价率、参拍房企数量等常规指标已经难以体现市场真实热度。

他认为,目前上海土地市场的调控主要包含3个维度:第一是资金维度,每宗地20%的保证金和严查自有资金将大部分中小型房企拦在门外;第二是地块出让条件中,严格规定引入产业、商业运营的要求;第三为防止出现少部分房企大幅揽地的情况,通过拿地则扣分的机制精准调控(崇明拿地不扣分)。

“在这样高精度、多维度的调控政策下,入围崇明、松江、青浦等相对远郊区域宅地竞拍的房企仍然超过了7家,可见房企参拍积极性不低。因此,上海的土地市场看似参拍房企不多、溢价率低,实际上则是热度被掩盖在多维度的调控之下,长期来看对市场的稳健运行大有益处。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗表示。

稳地价的同时让房企还有得赚?

中指研究院上海分院高级分析师刘喆向记者特别提到:“多家企业此次是首进上海拿地,如深圳鹏瑞集团、京东;还有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企,也在本次土拍中强势入驻。”

“上海管理水平高,机会均等,体现公平。”卢文曦认为,上海对中小房企还是比较友好的。

卢文曦分析说,这几天的上海土拍给了不少中小房企“入场券”,比如卓越、大名城、光明地产等近几年在上海土地出让公开市场拿地不多,但这次基本上都有收获。中小房企拿地郊区占比较高,某种程度上也与上海地价高有关。此外,房地价联动便于房企测算成本,同时也给开发商留出一定利润空间,希望开发商用好这个利润空间做好产品。

“反观此前其他城市的集中供地情况,不乏大房企、央企、国企独占鳌头的情况,比如融创、保利、华润、融信中国、龙湖、招商蛇口等。”卢文曦说。

“上海在遏制房企高价拿地同时仍为房企保留一定利润空间,剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后,根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看,平均地价房价比为0.6,近五成地块地房比为0.5,利润空间较大。”谢杨春说。

谢杨春进一步分析说:分区域来看,上海主城区如静安、杨浦地价房价比接近0.7。五大新城中,松江、青浦地房比维持在0.5左右,利润空间相对较大,相比之下,奉贤三宗纯住宅中有金汇镇与奉贤新城地块地房比达0.68、0.72,虽然盈利空间尚存,但需注意新城需求透支的问题。

上海土拍哪些规则值得“抄作业”?

回看此次上海土拍的游戏规则,不难理解业内人士所说的“上海是其他城市抄作业的模板”。

首先,上海杜绝马甲公司参与同一幅地块竞价。举例而言,A企业和B企业共同注册一家公司,A企业也和C企业共同注册一家公司,若这两个联合公司在同一场拍卖会中出现,相对而言A企业的拿地概率要大一些。大房企资金实力强,可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次通过技术手段,尽可能避免此类事件。

其次,一次性报价。上海首批集中供地竞拍采用了限价竞价新规。竞价新规主要是:在房价地价联动机制下,设定了地块起始价格、中止价和最高报价。地块最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。与原规则相比,新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得。

举例而言,如果一块地设置了起拍价,中止价约为起拍价的107%,最高报价是起拍价的110%,如果大家拍到起拍价的105%或106%,没人愿意举牌再出高价,那就是价高者得。还有一种情况,如果这块地很热,大家拍到了起拍价的107%(即达到中止价了),这时候就进入一次性书面报价环节,参与的A、B、C、D企业的书面报价形成一个平均价,谁离平均价的距离越近就能赢,如果出现“一样近”的情况,那么出低价的获胜,如A公司出价比均价高1元,B公司出价比均价低1元,那么B公司获胜。

实际上,“一次性报价环节”源于苏州土拍,但当年苏州土拍没有杜绝马甲公司,导致数百房企马甲“围猎”同一地块。

卢文曦认为,到了“一次性报价环节”,考验房企的市场估价和胆识的时候就到了。他认为,技术、心理对土地估价的综合打分可能要占6到7分,运气占3分到4分。这对于房企投拓部门的测算技术肯定是要求很高的。房企不能盲目报价,也需要一点运气去猜平均价格。

在他看来,总体而言,上海的土拍规则可以作为其他城市“抄作业”的模板,具有以下几点明显的优势:招挂复合、资金穿透等,其他城市都没有设置这样的游戏规则;从土拍冷热程度来看,上海设置多种举措,把现场情绪控制得很好;杜绝马甲公司参拍,去年上海土地市场严惩“围标”之后,马甲公司也被拦在土拍市场外,土拍乱象不再出现。“首批集中供地的新竞价规则表达了上海对‘稳房价、稳地价、稳预期’的决心,将房地产市场调控精细化、实效化,进一步落实了‘一城一策’工作,加速推动上海房地产市场平稳健康发展。”

(本文刊发于《中国经济周刊》2021年第13期)


 

2021年第13期《中国经济周刊》封面

2021年第13期《中国经济周刊》封面

中国经济周刊-经济网版权作品,转载时须获得授权并注明来源,违者将被追究法律责任。
  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
0