《中国经济周刊》 记者 邓雅蔓 | 广东报道

3月中旬以来，一场针对银行贷款端的缉查风暴迅速席卷广东楼市。

公开资料显示，目前广东（不含深圳）已排查出2.77亿元贷款违规流入楼市，而深圳也发现21笔、5180万元贷款涉嫌违规。两者相加，超过3亿元违规贷款被发现。

有消息称，相关银行抽贷行动已经开始，并有多起“被抽贷”案例被曝光。

“经营贷”“消费贷”在2020年的推行，其初衷是为了便于资金相对困难的中小微企业、个体工商户拿到利息优惠的贷款，挺过经营难关，但却被一些“有心人”利用而沦为炒房资金。

这场“经营贷”监管风暴，将会对广东楼市产生何种影响？流入楼市的经营贷是否会就此“灭绝”？又该如何让其背后的炒房者无从遁形？

广东已排查约万亿元经营贷、消费贷

经营贷作为楼市“隐秘的角落”现身于阳光之下，引发多方关注。截至3月18日，广东地区已排查7456亿元经营贷（含深圳）、2165亿元消费贷（不含深圳）。

不包含深圳地区，广东银保监局辖内自查银行网点共4501个，排查经营贷5678亿元、消费贷2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。

其中，广州地区占问题贷款总金额的一半以上。广东银保监局自查结果显示，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及305户，折算下来户均违规约48万元。

与广东其他地区以银行网点为自查单位不同，深圳公布了排查贷款总笔数。据深圳银保监局和央行深圳中心支行联合通报的辖内经营贷违规炒房的排查结果，2020年4月以来，监管共对辖内中资商业银行15.4万笔、合计1771.73亿元经营贷进行全面排查。排查结果显示，其中有21笔、合计5180万元的金额涉嫌违规贷款，折算下来每笔均违规247万元。

对此，深圳监管部门表示，已处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

缉查风暴之下，资金来源方——银行往往首先承压。和北京、上海及苏州等地情况相似，广东地区银保监局也多次就相关银行贷款业务违规下发罚单。

3月23日，深圳银保监局公布了1张关于交通银行深圳分行的罚单，罚款金额高达290万元。罚单内容显示，交通银行深圳分行主要违法违规事实包括并购贷款管理不到位、违规为地方政府提供融资、借道固定资产支持融资贷款用于房地产开发支付管理不合规、向投资公司发放的贷款管理不到位、小微企业贷款房产评估费由客户承担和存贷挂钩等。

但是，仅仅处罚银行，并不能完全消除经营贷、消费贷等炒房现象。毕竟，除了放贷方，借款人和贷款中介亦是这条灰色产业链上的关键一环。

银行、中介“失职”或“有意为之”

与缉查风暴相伴而来的，是广东楼市对资金源头监管的不断收紧。

“今年做抵押经营贷的难度要比去年要求高一些，最直接的体现是，放款的时间变长了，核查的信息变多了。”在广州从事小家电外贸生意的陈老板告诉《中国经济周刊》记者，去年一季度公司遭遇现金流危机时，自己将佛山的一处房产作为抵押，向银行申请了经营性贷款，因为放款速度是几天，利息也比较低，的确帮助公司渡过一段时间的难关，今年自己公司的业务逐渐从国外转向国内，需要筹备资金，所以再次考虑申请经营贷或消费贷。

而在没有“经营贷”之前，陈老板表示，当自己的企业急需用钱时，就只能想到向朋友借钱、网贷、找小额贷款公司这三招，普遍利息都更高一些。

此次风暴中所重点核查的贷款，便主要来自陈老板这样的中小微企业申请的经营性贷款，在大量的真中小微诉求中间，掺杂着假小微套贷买房的小动作。

深圳银保监局和央行深圳中心支行《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》（下称“通报”）中的一个案例显示，2020年3月16日，平安银行深圳分行客户钟某通过全款一次性付清方式购买房产，次日设立企业，持股100%，持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷，贷款金额226万元，资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。2020年3月17日，张某向刘某等16人合计支付资金217万元，其中支付给刘某178.77万元，经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市某房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

通报还指出，目前深圳辖区存在3种被严查的典型“经营贷”案例：一是银行员工误导客户套取经营性贷款买房；二是客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传，比如推送抵押经营贷可做新过户公司文章，误导金融消费者借用“空壳公司”违规申请使用贷款；三是存在个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

前两项可归咎于银行、房产中介的“失职”或“有意为之”，后一项则是个人行为。深圳“经营贷”排查结果公布后的第二天，深圳市房地产中介协会便在其官网发布提示，要求全市房地产中介机构开展自查自纠工作并严禁参与经营贷，严重者将被列入行业黑名单。同期，广东省小额贷款公司协会也发出通知，要求不得为购房人或卖房人提供“首付贷”“过桥贷”“尾款贷”和“赎楼贷”等购房融资产品。

对于个人违法者，深圳毫不手软。早在2021年1月底，深圳住建局就发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，提出造假者3年内严禁买房、性质严重者直接移送公安机关处理等处罚。

和深圳相似，广州、东莞也陆续在本地开展了信贷资金违规流入楼市专项风险排查，经营贷、消费贷审核门槛较之以往升高。此外，广深莞三地陆续公布的本地二手房指导价也被业内认为是楼市贷款规则重新洗牌的前奏。

严查首付资金来源，“打新”要求更高

去年以来，为打击“炒房”现象，广东多地连续出台新政，堵截“假离婚”“伪造流水和社保”“代持打新”等现象，但此次缉查是去年以来，广东楼市首次大规模从资金源头上较为深入地排查违规贷款，对楼市冲击不小。

以广深莞三地为例，与排查贷款来源政策配套使用的，是日益严苛的“打新”审核标准。此前，深圳多个新开楼盘就迎来了前所未有的资料审查力度，比如，购房人的首期款来源不可由非直系亲属转入，还得核查购房者转账对象的户口本等。

“经营贷”排查结果出炉后，多位在广州的购房者向《中国经济周刊》记者介绍说，3月以来，广州的“打新”审核要求比深圳可谓有过之而无不及，主要体现在对首付资金来源的核查。

“银行的工作人员亲自打电话过来，询问核实你的首付资金来源，要解释资金的合理性，还说八成左右都是自有资金才能办理贷款。”近期在广州购买新房的黄小姐告诉记者，目前自己已经向该银行提供了首付款流水以供审查，自有资金意味着在本人及其配偶或者双方其他直系亲属名下，必须拥有买房的大额资金，一旦查出资金来自贷款公司或者中介机构垫付，贷款需求很可能会被银行拒绝。

不仅如此，黄小姐还介绍，即便是来自夫妻双方的直系亲属首付资金，也需要向银行提供近半年的工资流水和消费流水。

改变不仅发生在广深两大一线城市。此次排查结果中，广深以外的地区亦查出违规金额1.3亿元。

地处广深之间，东莞近年来楼市热度不减。2月27日，东莞突然发布楼市新政，全面提升当地购房门槛，包括要求新入户居民购买首套房需同时满足落户满半年和连续缴纳社保满半年，二套房社保由两年改为三年，且首套未结清时二套房首付不低于50%等。

业内人士认为，经过此次“经营贷”风暴，广东的楼市新政将不再局限于只核查购房者本身的户口、社保和婚姻等购房资质，而是形成一套“组合拳”，深入到资金端，从源头堵住经营性贷款违规流入楼市的漏洞，让炒房者承担更大的违法违规压力，以预防楼市泡沫的出现。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第6期）

2021年第6期《中国经济周刊》封面