《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道

家住上海的沈小姐最近很高兴，年前为娃“搞定”了黄浦区的一处学区房。虽然临近签约时房东跳价20万元，但仅隔了一个春节，这套学区房已经足足涨了100多万。

“还好我们‘下手’快。去年12月26日网签，提交贷款申请，今年1月6日通知我贷款批下来了，1月18日拿到钱。幸好赶在‘沪十条’发布前手续全部办妥，否则银行放贷肯定没那么快。”2月24日，沈小姐对《中国经济周刊》记者说。

沈小姐口中的“沪十条”指的是，今年1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，主要内容包括：封堵假离婚、增值税“二改五”、加强个人住房贷款审批及管理，并明确表示要优先满足“无房家庭”自住购房需求。

此后，上海还将法拍房纳入限购范围，并进一步严格管控个人住房贷款的发放，在“房住不炒”的主基调下继续从严调控。

新政满月，楼市“降火”明显

上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如在1月21日晚曾通过电视媒体解读上海楼市新政 。其中提到上海将增加住房用地的供应，重点是要在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

据中指研究院监测，2021年1-2月上海共有15个项目开盘，推出了4254套房源，新推楼盘近9成在郊区，纯新盘项目8个。

1月30日，上海市发布“十四五”规划《纲要》，其中包括这样的表述：“坚持以中小套型普通商品房供应为主。持续抑制投机炒房，坚决防范化解房地产市场风险。”

2月6日，上海新开的3个楼盘，新增“积分制”摇号选房程序，最大程度保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。即：当楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时（1.3:1），将采取积分排序的方法，选取进入公证摇号选房流程的购房人。没有进入名单的购房者则被“直接淘汰”。

最终的结果是，在这3个楼盘中有2个因认筹人数没超过130%，并未触发积分摇号。

在各种楼市降火“组合拳”出击之下，春节假期上海楼市成交跌入低谷，据上海中原地产数据显示，2月11日到2月17日上海新建商品住宅成交1.3万平方米。此外，尽管整体上二手房交易活跃度上比新房高，许多经纪人留沪过年，但二手房市场同样早早进入“假期模式”，有的门店甚至提前歇业。不少门店按惯例年初五开门，但是客户不多，不仅中介带客户看房的数量明显下滑，成交量也大幅缩水。

综合上海中原地产及克而瑞研究中心数据来看，市场整体反响平淡。整个春节假期有59个项目有网签记录，大部分项目网签数量不超过5套。表现相对较好的项目是青浦徐泾板块的“虹悦湾名邸”和金山枫泾板块的“依云四季苑”，两个项目分别签约12套和10套。

签约相对较多的项目是年前开盘“抢收”的项目，并且推盘量都在3万平方米以上，有些零星未签约的房源拖延到假期办理相关手续。

在供应端，和以往惯例相同，没有产品入市。一方面前期供应量大，透支未来；另一方面，农历新年所在的时间供应本就不多，是惯例。况且1月底上海升级调控政策，新政策细节上如何操作，比如买家如何打分参加摇号等都需要参考经验。因此供应挂0并不意外。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国经济周刊》记者表示，有交易记录的是前期入市项目的惯性延续，市场冰冻并不意外。淡季因素叠加节前出来的调控政策，市场各方都需要时间来消化。和以往的调控举措不同，现在调控政策精细度更高，加上各个买家有自身不同情况，如何“对号入座”，理解消化政策需要更长的时间。

买新房先做数学题，结婚潮要来了？

据了解，上海楼市新政后首批入市的3个项目：嘉定金地峯范将于3月4日开盘，闵行建发浦上湾和宝山经纬学府阳光将同时在3月5日开盘。

值得一提的是，在这3个盘中，最终仅闵行建发浦上湾“触发”了积分摇号机制。购房人在认购后，综合家庭、户籍、在上海有无住房、5年内购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，确定进入新房摇号名单。

据开发商的公告显示，金地峯范和经纬学府阳光是线下开盘选房，而建发浦上湾是在公众号上线上开盘选房。

据不完全统计，3月上海待取证认筹的项目至少有19个，主要位于嘉定、闵行、宝山板块。

谁能参与摇号？据东方公证处消息，按照目前首批3个楼盘的认购规则，若认购组数与可售房源套数的比例超过1.3: 1，将启动计分排序程序，确定进入公证摇号排序的认购人。

比如，一个楼盘有500套可售房源，参与认购的有1000组认购人，那么，按计分由高到低排名位列前650组的认购人将纳入公证摇号名单，如果与计分排名为第650位的认购人分值相同，则分值相同的认购人均可以纳入公证摇号名单，比如，计分排名第650位的认购人分值为25分，那么所有分值为25分的认购人均可以纳入公证摇号名单。

记者注意到，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，该企业不纳入公证摇号名单。也就是说，一旦启动积分制，参与认购的企业将没有摇号资格。

认购者在现场需要填写《上海市新建商品住房认购申请表》等表格，三年内离婚人士还要填写《离婚前家庭住房情况申报表》。

“上海买房的精细化管理真是做到极致。要买新房，都要先做数学题，看看规则，算算积分，只有拿到高分才能确保进入摇号圈。上海年轻人想要首轮优先及早买房，赶紧年满就结婚，就可以按照无房家庭优先，迅速比单身多了10分，上海结婚率怕是会上升吧?”有业内人士这样认为。

克而瑞研究院认为，新政仅是“冷盘”，年度“大菜”还要看信贷。今年1月我国住户中长期贷款占比由2020年高峰时期的61%降至26%，今年行业冷暖将与信贷管控强度正相关。

“今年1月底，上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，多数银行房贷额度紧张，放贷速度放缓，部分国有大行甚至阶段性停贷。譬如，上海银保监局进一步加强个人住房信贷管理，重点涉及房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、信贷资金用途管理等方面内容。可以期许的是，随着央行货币政策逐渐回归中性，房地产行业全面转向去杠杆，并上升为长效机制，热点城市房地产市场有望逐渐回归理性，届时诸如加强市场监管、规范房地产交易秩序等管控措施或将没有跟进落地执行的必要性，”克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析道。

责编：姚坤

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