《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道

法拍房在购房者看来最公平的一点就是“价高者得”，近年来作为一种特殊性质的房源，正日渐走入市民的置业范围中。

1月25日，在公拍网首页，一套位于上海市静安区曲沃路373弄1号1101室，将于3月8日10时拍卖，起拍价为286.5万元，醒目位置标注了黄色字体——限购。《中国经济周刊》记者点击页面后自动弹出提醒：上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

上海市房管局确认，该房源为上海法拍房纳入限购的首套房源。

这意味着，上海楼市限购进一步加强，法拍房也被纳入限购范围。

部分法拍房与二手房价格倒挂

法拍房即经法院司法拍卖的房产，具体是指案件在进入强制执行阶段之后，法院经过司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。

蓝鲸法拍总经理、国家注册拍卖师王胜蓝回忆，上海二手房市场价格的“复苏”从2020年4月开始，法拍房也是紧跟二手房脚步。

数据显示，2020年上海二手房成交突破30万套，法拍房成交1660套左右，占比约5‰。从去年4月开始，法拍房的成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，即逐步超越评估价成交。整体上，参与法拍报名人数从3月的套均5人（中位数），到了4月，套均报名人数突破10人（中位数）——也就是说，超过一半的房子的报名人数超过了10人（编者注：中位数指一组数据从小到大排列，位于中间的数）。

法拍房，这个曾是非常小众的房产市场，如今被越来越多的人知晓。此前上海对于对法拍房没有限购，导致不少没有购房资格的市民通过法拍途径来买房。由于买得人多，在上海想“捡漏”买法拍房的概率正在变低，甚至一些法拍房价格已经高于市场价。

有业内人士复盘了2020年上海人气较旺的法拍房：“老破小”潍坊四村一套产证面积40㎡的房产，从235万元起拍，经过322次出价，最终302万元成交，折合7.55万元/㎡；市中心的中凯城市之光小区，产证156㎡的高区公寓，起拍单价12.2万元/㎡，经过433次出价，总价2417万元成交，折合单价15.5万元/㎡，远超该小区在某二手房平台上12万元/㎡的单价；还有拍出单价超16.5万元/㎡的御翠园（当地同期二手挂牌12万元/㎡）、单价超15万元/㎡的古北壹号（当地同期二手挂牌13万元/㎡）等。

2021年，热门法拍房依然抢手。黄浦滨江一处产证面积406.23㎡的法拍房，起拍价为3920万元，共14人报名。经过492轮的激烈竞价，近7万人围观，最后以6813万元成交，成交均价约16.77万元/㎡，而小区的二手房挂牌均价仅约14.4万元/㎡；另一处法拍房产证面积189.73㎡，起拍价1414.6万元，共28人报名，经过529轮竞价，最终成交价2801.6万元，成交均价约14.77万元/㎡，该小区二手房挂牌均价约12.3万元/㎡。

限购政策是“补漏洞”，震慑市场

据王胜蓝分析，限购政策一出，法拍房源预计会减少。

为什么房源会减少？法拍房是由纠纷案件最后进入执行阶段产生的。“很多被执行人愿意配合执行拍卖，很大的原因在于房子拍卖价格拍得较高，可以结清债务。如果拍卖的价格远低于市场价，很多债务人是不愿意配合的。那么拍卖执行的过程难度将会增大，流程时间将会变长，供应自然会减少一些。”王胜蓝认为。

上海中原地产市场资深分析师卢文曦告诉《中国经济周刊》记者，原来法拍房可能会挂有户口，或者还有租赁关系等，尤其是后者，即便是买下了也可能存在无法实际使用等问题。但现在法院为促使债权债务顺利妥善解决，也做了很多工作，现在大部分法拍房都能做到“清场”，打消买家的顾虑。“这也是我国司法环境提升的一个缩影。”

卢文曦认为，法拍房虽然在交易中有些“非主流”，但是从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款，但后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房也成为投机的门路之一。法拍房施行限购是“补漏洞”，一是确保限购限贷的效果，另一方面继续震慑市场，说明调控的政策储备还有很多，会给市场中的乱象给予精准打击。

他认为，打击炒房客的政策储备建议还有很多。“比如为了房票，炒房客通过赠予的手段，使得一个人名下无房，炒房客继续买房（当然这种情况赠予双方的风险较大），所以今后也可以严格规定接受赠与是否也需要具备相应资质。另外，还可以通过‘限售’等举措锁住流动性，增加投机者持有成本等。”卢文曦对记者说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“此次上海司法拍卖房的政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。由于上海当前房源略偏紧，所以客观上需要防范一些优质法拍房炒作的现象。但不管如何，此次政策都形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展，成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例，也规范了住房交易秩序。”

对话

法拍房一般要走哪些流程？又有哪些风险？

河南豫龙律师事务所付建律师曾在法院执行庭工作。就法拍房相关热点问题，1月26日，他接受了《中国经济周刊》记者采访。

《中国经济周刊》：法拍房来源一般有哪些？

付建：一般来说，法拍房是当债务人或者业主没有能力按时履行银行的按揭合约，或者遇到了无法偿还债务的情况时，被银行或者债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行来偿还债务，也可能是依法没收的犯罪分子的违法所得。

《中国经济周刊》：以往买法拍房的人群是谁？炒房客是否占多数？

付建：购买法拍房的人群有些是出于住房的刚需，有些是为了落户，还有一些是为了投资。因为法拍房的价格较市场价格来说会偏低，但近年来随着参加法拍房的人数逐渐增多，其价格也在逐渐上升。

《中国经济周刊》：购买、投资法拍房有哪些风险？

付建：首先，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

其次，拍到房子后可能无法及时入住，可能会存在带租拍卖，一房二卖等情况。还可能需要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的项下还有拖欠的物业费、水电费等。还有就是在拍卖中有关相关税费的问题，要注意有关税费全部由买方承担的相关规定，相关的税费还是挺高的。

《中国经济周刊》：法拍一般要走哪些流程？

付建：首先，委托评估公司对房屋的价值进行评估，确定起拍价格。其次，委托拍卖公司或者通过网络对房屋进行拍卖。拍卖成功的，支付拍卖款之后，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

如果流拍的，可以降价进行第二次、第三次拍卖。如果三次拍卖均流拍，将不再拍卖，转为变卖。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

责编：周琦

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