《中国经济周刊》 记者  宋杰 | 上海报道

上海单身女青年沈小姐最近开始关注起新房市场，因为她多年的老同学拜托她帮个忙，一起参与新房的摇号，想投资。

“我同学2020年已经买了一套新房了，被限购，而我又本来就有买房需求，所以我听了心里‘痒痒的’。她说从2020年5月开始上海新房就开始火爆，认筹率超高。上半年她妹妹替她摇过号，但是没有摇上，如果我摇到了，可以通过私下签协议约定双方的比例。听说最近前滩有个楼盘要开卖了，想一起看看这里值不值得投资。”沈小姐对《中国经济周刊》记者说道。

13个人抢一套房？购房人需警惕别被误导

当她2020年12月20日来到位于上海前滩板块、名称为“尚**邸”的楼盘时发现，认筹刚刚截止，据说204套房子的认筹率为1273%，认筹总数2590组，相当于13个人抢一套房，这个楼盘是上海2020年12月份新房的认筹率“冠军”。

“我是看公众号预约来的，难道被忽悠了？”沈小姐说。

《中国经济周刊》记者注意到，在尚**邸西门上贴着一张“购房渠道声明”，特地提醒购房者注意分辨信息来源，增强防范意识。“只能等下一个机会了。”沈小姐说道。

虽然已过认筹时间，但尚**邸门外房产中介聚集了不少，他们大多为其他楼盘销售“引流”。

房产销售小吴对记者说：“这个楼盘一共3个规格，47平方米是毛坯房，147平方米和192平方米是精装。来认筹的人1/3自住，1/3投资，1/3挂学区。这里距离惠灵顿学校直线距离约376米，距离华师大二附中直线距离约276米。附近没有老破小，全部新造，还说要打造陆家嘴2.0版本，而且还限高，看上去就比较舒服。”

另一位中介更是对记者夸口说，这里的房子只要能买到就能赚到。“147平方米的能赚250万～350万元，192平方米的可以赚500万元起步，所以才有那么多人来摇号。其实总共有234套房子，但开发商卖204套，有没有水分不好议论，但总有那么一点的。前段时间给了我们两个名额（147平方米的户型），一套房子加300万元，不用摇号直接买，我们两个客户一人一套。市场上二手房16万元/平方米，这样到手后就卖掉每平方米起码能赚2万元。”

中介的话显然不能当真，购房人需警惕别被误导，甚至上当受骗。若盲目跟风参与炒作，一旦房价波动，可能会遭受不小的经济损失。

上海前滩板块的尚** 邸楼盘外景 《 中国经济周刊》 记者 宋杰|摄

上海前滩板块的尚** 邸楼盘 《 中国经济周刊》 记者 宋杰|摄

“房住不炒”基调不变，盲目“打新”投机或遭损失

中指研究院上海研究总监方颃告诉《中国经济周刊》记者，2018年以来，前滩已开10个项目13次开盘，合计推出4358套新房，有效认筹达到15893组，900组以上“千人摇”达9次之多，平均认筹率达365%，近4组抢一套房。

“近3年上海最火的前滩板块集齐天时地利人和，得益于地理区位、学区、规划以及肉眼可见的规划变现速度。前滩项目逐渐由小户型过渡到更大的户型，而本次尚**邸平均总价600万元的47平方米小户型占比超六成，为总价预算受到‘约束’的客群提供了看似难得的机会。”方颃告诉记者。

关于“打新”现象，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管及高级董事简可评论说，上海2020年住宅市场销售表现良好，全年整体销售面积高于供应面积。

在供应端，由于一些热门区域新增供应较少，买家对新项目需求旺盛，导致这些区域部分新入市项目认筹率高企。此外一、二手房价差吸引而来的投机行为亦贡献了部分认筹。

简可认为，目前上海住宅销售市场“打新”现象并不突出，整体市场仍旧以“房住不炒”为基调。未来，随着供应端提升，供需平衡，住宅市场表现将更趋理性。而针对楼市“打新”现象，政府预计也将适时出台一些针对性政策来打击投机行为，维持整体市场稳定，令住宅回归“居住”属性。

方颃分析，2020年11月上海受零星疫情影响暂缓预售证发放，导致部分项目推迟到12月入市。而前期挤压的需求在供应驱动下集中释放，前3周住宅成交量达到65万平方米。前3周，已开盘项目的认筹率206%，达到年内单月认筹率最高水平，65%的项目认筹率超过100%。从入市的项目来看，首次改善为主的大格局未变，单价6万元以上的项目依然供不应求；高端项目日光效应标杆作用显著，市场热度逐渐传导到刚需项目，如宝山杨行/大场、青浦徐泾、松江泗泾等热点区域多个项目热销。而最后一周仍有徐汇汇成南街里、前滩尚**邸等明星项目入市，12月翘尾收官不成问题。

第一太平戴维斯的数据显示，2020年上海住宅市场表现活跃。根据国家统计局数据，上海市一手住宅成交价格指数在2019年同比增长在1%～3%，而2020年下半年成交价格指数同比增长4%～5%。具体一手房月度成交价格由于受到供应区域的影响会有成交均价结构性上涨/下跌（例如5月份外环内供应及销售占比明显上升导致成交均价上涨）。此外，一手高端住宅市场年内成交火热，表现优于整体市场。相较一手市场成交均价而言，二手房销售价格更加贴合市场：2020年上海二手房成交价格整体呈上涨趋势，截至10月，同比涨幅达到约9%。

2020年底的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第1期）

2021年第1期《中国经济周刊》封面