《中国经济周刊》 记者  杨琳

2015年，伴随消费金融的火爆，出现了一大波“租房分期”产品。“租金贷”，这个原本可以减轻租房者房租压力的产品，却被一些长租公寓用于快速扩张，形成隐患。到2020年，“租金贷”终于到了“结算”时刻。

现在来看，一些资本的宠儿、看似繁荣的长租公寓只是表面风光。“租金贷”就是一把双刃剑，在“抢房圈地”的搏杀中锋利无比，但也随时可能伤及自身。

“资金黑洞”

自2018年开始，已有一批长租公寓相继爆雷、跑路，这种趋势在今年愈演愈烈。随着青客和蛋壳在年初相继曝出资金链危机，外界才发现，连体量巨大的头部企业也撑不住了。

青客和蛋壳登陆美国上市一年后，股价已缩水至上市初的1/4，亏损还在一路飙升。

财报显示，2017—2019年，青客公寓分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元；蛋壳公寓分别亏损2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。二者相比，蛋壳的体量更大，亏损规模也是青客的数倍。3年时间里，蛋壳亏损超50亿元，亏损额也在不断上升。

今年一季度，青客和蛋壳分别亏损4.52亿元和12.34亿元，接近各自在2018年整年的亏损数额，而且均面临资不抵债的风险。

这一切源于其不健康的经营模式。目前，国内有诸多长租公寓相当于“二房东”的角色。但依靠租房成本和租金之间差价的盈利非常低，再加上前期收房和后期运维的投入，导致成本投入较大、回款周期较长。因此，很多长租公寓选择疯狂扩张，抢占市场，以期实现规模盈利。

扩张，就需要烧钱。盘子更大的蛋壳公寓5年8轮共融资63亿元，CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、老虎基金等都是它的投资方，仍然承受不住“资金黑洞”烧钱的速度，包括其在内的众多长租公寓采用“租金贷”来形成资金沉淀。这成了今年令无数房东和租客头疼的源头之一。

扩张利器

什么是“租金贷”？部分租户在签订房屋租赁合同时，会签订“租金贷”合同，金融机构或第三方财富公司替租客支付一年甚至两年的房租，提前一次性将租金预付给长租公寓，而租客则须向金融机构按月还贷。

我爱我家前副总裁胡景晖曾算过一笔账：“租金贷”一次至少放一年，如果加上一个月的押金，运营商将一次拿到相当于13个月租金的资金，但其最多给房东一个季度的房租。也就是说，单笔生意就沉淀了10个月的房租。按3000元/月的房租计算，10个月就是3万元，1万笔交易就会沉淀3亿元。

蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60%的租客在使用“租金贷”。

这是长租公寓扩张规模的一大利器，也是透支未来的隐患。

在此加持下，蛋壳仅用5年时间，旗下公寓数量从最初的 2500 余间增加到 2019 年年末的 43.8 万间，增加约175倍。其间，蛋壳还在2019年斥资2亿美元收购长租公寓品牌爱上租。青客旗下公寓数量也从2012年的900多间升至2019年的近10万间。

有业内人士分析，随着规模增长，公寓的维护和运营成本、房屋的空置损失会越来越大，一旦遇到租金、入住率下降情况，很可能导致“租金贷”模式无法维系，引发资金链断裂危险。

监管加码

不断暴露的问题，正加速结束长租公寓野蛮生长的时代。自去年至今，围绕规范房屋租赁市场，从中央到地方一直在加码布局。

在12月18日结束的中央经济工作会议上，“解决好大城市住房突出问题”被列为明年要抓好的重点任务之一。相关表述中，2/3的篇幅在谈租赁市场。

这一年，全国各地的监管政策也开始密集推出。自去年12月住建部等6部门发文从租赁金融业务、企业监管等14个方面对住房租赁市场进行规范后，今年以来，已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布监管新规。同时，资金补助、闲置存量房屋改建租赁住房、政府主导租赁房社区等各种政策和支持也在加速联动。

9月7日，住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。其中规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

多位业内人士认为，未来，监管贷后租金流向、防止租金挪用将成管理重点。有专家建议，业务主管部门和金融机构设置一个租金专用账户，加强监管“专款专用”，对长租公寓运营商进行分类管理，防止其披着合法外衣从事违法违规行为。

另外，行业本身也认识到，当下亟须探索更稳健的盈利模式。目前，业内较为看好以托管为主的轻资产模式。这种模式下，长租公寓把角色转向“物业管理、运营”，不靠赚取租金差盈利，不需要承担空置期风险与装修费用，也不涉及物业租赁与投资，而是专注于运营服务，从租金中抽取服务费。这样一来，企业不会再被巨额资金需求挟持，“租金贷”问题也会相应而解。

有业内人士表示，我国租房市场租赁人口已超2亿，未来几年内的租赁需求仍会增长。随着监管日益完善，再加上行业积极转型，长租公寓能够走出“至暗时刻”，“租金贷”将回到正轨。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第24期）

2020年第24期《中国经济周刊》封面