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房地产:“四季”分明,超预期复苏

不同于以往,中国房地产市场的2020年跌宕起伏、“四季分明”。

《中国经济周刊》 记者  邹松霖

不同于以往,中国房地产市场的2020年跌宕起伏、“四季分明”。

年初,新冠肺炎疫情强行给全行业按下“暂停键”,历时半年,市场走出停摆、超预期复苏。

年中,房企融资“三道红线”出台,颠覆行业游戏规则,其行业洗牌效应已显现,且将影响深远。

虽然政策不断加码,仍难抵热点城市楼市持续火热。年底,深圳商品房“打新套利”引发重大关注,房产税等“硬核”举措呼之欲出。

年末,中央经济工作会议对房地产行业的政策要求,继续坚持“房住不炒”主基调,并首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问题。城市间分化已现,“因城施策”将成为常态。

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疫情下多金房企也受冲击

年初,全国房地产行业经受疫情的巨大冲击,各地楼市成交陷入冰点。据克而瑞监测,春节前后一周,全国重点城市房地产销售数据接近零成交。

整个一季度,据中国指数研究院统计,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米,为近10年来同期最低水平,行业新开工、投资额均受到影响。

疫情影响下,2月至3月,20多个城市相继出台“救市”政策。政策着力于纾解房企经营压力,或对限购、信贷政策进行微调。如降低预售门槛、减少预售规模限制、缓缴免缴社保、放宽购房资格等。

置业顾问、房企高管纷纷下场走入因疫情而火爆的直播间。4月2日,复地集团联手薇娅试水直播卖房,此后,碧桂园、恒大、富力等头部房企接连入局,北京住建委还发文鼓励房企线上营销。随着疫情影响逐步消退,直播售房逐步成为房企日常营销手段。

4月以来,疫情形势逐渐得到控制,楼市也进入复苏阶段,房企销售额触底反弹。 8月,百强房企销售金额同比增长近30%,市场迎来年度黄金节点。

据国家统计局数据,截至11月末,全国商品房销售面积为15.1亿平方米,同比增长1.3%;商品房销售额为14.9万亿元,同比增长7.2%。

中国指数研究院预测,如无意外,今年全年销售面积或有新突破。

“三道红线”绑住狂奔脚步

疫情渐趋稳定后,楼市复苏力度超出市场预期,多个热点城市楼市火热,引发新一轮严监管。

为抑制楼市过热,7月份开始,杭州、东莞、宁波、深圳、南京等19城相继出台政策,收紧楼市调控,升级限购、限贷、限售,严打假离婚,增加房地产交易税费。

供给侧方面,一二线城市土地市场高单价、高溢价地块频出,到8月,南京不得不出台土地竞价触顶后改“摇号”确定最终竞得人政策。

众多调控政策中,房企遇到的最大挑战莫过于监管祭出的融资“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍等三道线。

按照“三道红线”触线情况不同,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档,分档设定房企有息负债的增速阈值,以倒逼房企去杠杆、降负债:如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。

今年以来,庞大的债务规模诱发房企频现“爆雷”事件,头部房企亦未幸免——泰禾集团深陷债务危机,截至10月初,泰禾已到期未归还借款金额高达459.05亿元,波及行业甚广;福晟集团也有多只债券违约。

“三道红线”的出台可谓及时。

据克而瑞统计,目前头部房企整体偿债能力稳健,六成以上房企处于绿档和黄档,但各房企之间严重分化,两成以上房企“三道红线”皆不达标。

在“三道红线”紧箍咒下,融资市场和土地市场的变化已然显现,各大房企都在为达标而加大力度降负债,主动调整发展节奏。世茂地产、金科股份等已主动调低目标增速;绿地控股也制定了详细的降档方案,同时计划通过分拆上市、引入战投等措施,回到安全区间。

“三道红线”剑指房企高负债,失去资金弹药,其对房地产行业的影响可谓深远。未来,房企分化,继续进击还是保守萎缩,“三道红线”或将成为分水岭。

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房市“疯牛病”再引争论

7月底,国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,再次重申要牢牢坚持“房住不炒”的定位。

然而,市场的疯狂超出想象。11月,深圳网红盘“华润城润玺一期”出现新盘与周边二手房房价倒挂,引得购房者争相抢购,甚至出现众筹打新、代持购房等现象,引发舆论与监管部门关注。

出台房产税等加码抑制房地产泡沫“硬核”举措呼声四起,银保监会主席郭树清发表署名文章表示,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

值得注意的对比是,同在年底,“房住不炒”优等生长沙,其房地产调控的“长沙样本”在20多个省市区、200多个地级市改革部门推荐的近千个改革案例中脱颖而出,成功入选10个“中国改革2020年度案例”。

12月16日—18日,中央经济工作会议召开,对房地产行业的政策要求,延续了坚持“房住不炒”基调,并首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问题。城市间分化所必然要求的“因城施策”或将迎来2.0时代。

动荡起伏的2020年即将过去,进入2021年,如何通过地产调控长效机制的持续深入推进,让房地产回归我国国民经济的“压舱石”,而非“灰犀牛”。

(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第24期)


2020年第24期《中国经济周刊》封面

2020年第24期《中国经济周刊》封面

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