《中国经济周刊》记者 周琦|北京报道

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称“《方案》”）。

其中，《方案》提出的“支持在土地管理制度上深化探索”的提法，被业内普遍认为将让深圳在土地制度改革方面走在全国前列，给深圳核心城区的发展释放出更多的空间。

《方案》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

这意味着，除直辖市外，深圳市将成为首个可享有农用地转为建设用地的审批权的城市。

土地供给增加后，深圳的房价走势又将如何？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经济周刊》记者采访时说，《方案》对城市扩容、土地扩容、直辖等内容一字未提，却对土地管理制度上的改革方向提供了大量指导意见。从中可以看出，“先行示范区”最先放权的是土地管理制度，因为深圳最大的发展瓶颈在于城市空间与土地空间无法再突破。

数据显示，深圳陆地面积1997平方公里，当于北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4，且只剩20%的宅地未开发。10年来，深圳住宅用地成交面积为431.5万㎡，在全国103个主要城市中排名倒数第四，不足北京的1/10，上海的1/20。

过去，深圳是一个出口导向型的工业型城市，目前深圳工业用地仍保留30%的红线范围（编者注：2016年2月，深圳出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%），住宅用地比例仅有18%。即使深圳2035年达到此前规划的居住用地占比25%目标，也依然远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。

谢逸枫说，深圳房价快速上涨的根源，其一是资金多，且在持续进入；其二是土地资源稀缺；其三是土地结构不平衡，商品住宅用地比例过低；其四是人口增长过快；其五是住宅生产周期拉长。因此，房价上涨的预期此前一直存在。《方案》在土地用途管制上明确赋予深圳更大用地自主权，可以盘活一些土地用于居住，缓解供需失衡。但要彻底解决深圳房价上涨预期难题，还需要进一步的政策。

“从长远看，深圳通过‘扩容’才能解决房价问题。未来可以考虑的解决办法，一是城市扩容，与东莞、惠州的合作，或者把东莞、惠州靠近深圳的区域纳入深圳市。但深圳无论是直辖还是扩容，短期都是不现实的，如何找到一个解决的办法，还需要继续探索。其二，可以探索不改变生态线基础下的新开发模式，适当缩减30%的工业用地红线用来建设住宅，以及通过存量的旧村改造来建设住宅等。”

谢逸枫说，深圳各类住房共1065万套，其中2/3的房子是只能租不能买的城中村和工厂宿舍。深圳曾在2017年对城中村做过普查，城中村的建设用地达到321平方公里，占全市的31%，建筑总量达4.5亿㎡，占全市建筑总量的43%，若这些存量建设用地转为商品房建设用地，也可缓解当前住宅用地紧张的现状。

责编：杨百会

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