《中国经济周刊》 记者  李慧敏 | 北京报道

国庆假期，《中国经济周刊》记者走访了被称为环京“一哥”的燕郊楼市，节日并没有出现十分火爆的看房情景，市场较为平静。在近两年环京房价承压的情况下，当地一手、二手的楼盘价格都较为低迷，相对于2017年初的市场高点，价格部分腰斩。

有的二手房亏了上百万

记者走访的几家售楼处，看房的人均不太多。10月8日下午两三点钟某售楼处，大约有10多组客户在看房，该楼盘是燕郊北城较高端的项目，房子为11层的小高层，楼盘打出低密度洋房的广告。销售人员告诉记者，这个十一假期可能很多人都出去旅游或回乡了，看房的人并不算多。

记者现场了解到，目前该项目在售的户型为97平方米及121平方米两种户型，单价每平方米2.5万元左右，国庆期间没有促销活动。

这样的价格在燕郊楼盘中处于较高价位，相比之下，附近的高层二手房均价还不到两万。燕郊东部七八公里处有几处新开楼盘项目，均价在17000元/平方米左右，国庆还有买房送车位等特惠活动。比如嘉都项目的活动是限量房源9折加送车位，与它相隔不远的水榭花城项目，也是购房打折以及送车位。价格较低的楼盘销售情况要好一些，上述水榭花城项目的销售人员告诉记者，国庆假期8天，该项目售出171套房，与当地其他项目相比，排名靠前。

除了燕郊，环京的大厂、香河等此前热门区域，目前新盘价格也不高。据《中国经济周刊》记者咨询了解，大厂某新盘，打着大厂产业新城、人大附中等卖点，单价在18000元/平方米。

燕郊新房价格起不来，二手房市场价格也在“低位”徘徊，这让不少业主颇受打击。

在燕郊北城的一个小区门口，某家房产中介小刘在推荐相关二手房产。他告诉记者，现在该小区均价在一万六七千元，个别着急出手的业主，还挂出过15000多元的单价。而该小区房价最高点时均价曾达到3.5万元/平方米，个别房子单价甚至达到4万元左右，是当时燕郊最牛的楼盘之一。

小刘当天推荐的一套41平方米的开间，报价是73万元。据他回忆，2017年市场最热的时候，他卖过的该小区同样户型的房子，最高的一套价格达到161万元。“还有一套56平方米的住宅卖了199万元。”

如按小刘提供的价格信息，当时100多万元购买41平方米住宅的业主，目前亏损了近90万元。而56平方米的那个住宅，以现在均价，总价下跌已超过100万元。

现在出手燕郊二手房，价格会不会再跌？

小刘的看法是，现在外地许多三四线城市房价都一万多了，环京一万多的价格，应该没有多少下降的空间了。一些业主告诉他，再降的话房子宁可不卖了。

燕郊某中介挂牌推介的房源 《中国经济周刊》记者 李慧敏 | 摄

燕郊某楼盘外景 《中国经济周刊》记者 李慧敏 | 摄

多个新住宅目前不限购

事实上，燕郊只是河北省廊坊市三河市下辖的一个镇，与通州一河之隔，距离北京东部城区国贸等地只有二三十公里，相比北京某些区域，拥有距离优势，这让其成为环京居住或投资的“一哥”。2017年初，燕郊等类似北三县区域的房价达到历史最高点。

2017年3月，北三县限购政策出台，购买当地住宅类房产需有当地户口或社保，北三县楼市从火爆飙涨逐渐回归理性平静。

不过，记者在采访中了解到，目前燕郊及其他北三县区域购房出现一个新动向，即二手房仍然限购，但是新盘一般不限购，北京户口和外地户口都可以购买。

上述大厂项目的销售表示，该项目对外地人都不限购。小刘也告诉记者，目前燕郊新盘不限户口、社保，都可以做网签，但是不知道该政策能持续多长时间。

燕郊水榭花城等项目也表示没有当地户口也可以购买。

但记者查询当地房管局等相关网站，并没有找到相关政策。

而上述燕郊洋房的售楼部人员，在记者问到没有当地户口和社保可否购房时表示，他们没有明确不限购政策是否可行，如果记者确定购买，“会向上汇报处理这个事”。

入住率不到一半，仍有人想上车

是谁在环京买房？

在管庄附近单位工作的小牛，在北京市区有一套房子，但因为不想跟长辈挤在一起住，小两口在燕郊另买了一套房居住，每天开车上下班，单程半小时左右，觉得还挺方便。

不过，小牛告诉记者，之前可能投资的居多，所以燕郊的房子入住率普遍低。晚上在燕郊会发现很多楼盘亮灯率都不到一半。她家附近的一个新楼盘，交付已经一年多了，从晚上灯光来判断，入住率“感觉都不到五分之一”。

记者在采访中发现，小刘“摆摊”卖房的小区对面一处看起来较新的楼盘，仅从室外空调机的安装来看，整栋楼的空调安装量屈指可数，前后数栋楼人气都格外冷清。

最早一批在燕郊买房的凤姐，以8000多元/平方米购置了3套房子，在价格高点卖出两套，目前还持有一套。“我们就是投资，都不装修的，燕郊很多都是投资。”凤姐告诉记者，“目前这一套可以说是净赚的，所以现在价格多少我也不太在意。”

而半投资半自住的赵磊在环京的购房经历可称得上“酸爽”，具有北京购房资格的他，之前因为资金有限，在北京市区买房压力大，就打算在环京买房。对比下来，他觉得燕郊在与北京的交通、距离方面性价比较高，自住可以，作为投资也可以。2018年底，彼时燕郊楼市已经下跌了一波，赵磊判断价格已经触底，因为限购，他选择在燕郊购置了一套商住公寓，单价两万元左右的loft，目前还未交房。

没想到的是，这一年多来，燕郊各类房子价格又下降一轮。赵磊发现，他所购房产附近有个成熟的商住项目，之前看房时单价是15000元左右，而现在单价已降到了八九千元。所以他预计未来自己的房子如果入市，可能价格堪忧。

“我担心我买的商住房出不了手，如果当地住宅类房屋限购放开的话，谁还来买商住的？”赵磊说。

不过，还是有不少人看好环京，因为与副中心的协同发展可为北三县等环京项目带来新的利好。

2019年1月11日，北京市政府在通州北京行政副中心举行了揭牌仪式，副中心时代开启。

《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》2020年初颁布，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，总面积2164平方公里。关于轨道交通方面，规划指出，推进城际铁路建设。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

张峰在环京看房则是为了投资，其年收入100多万，他在北京及其他地方已有不少房产。对股市不感冒的他，还是愿意把钱投在房子上，国庆节前，他抽出两天时间几乎把北三县都跑遍了，大厂、燕郊的不少新盘都看了。

张峰告诉记者，现在北京市区的房子价格太高，投资已不合适，他一直看好燕郊等环京区域，尤其北京市政府迁到通州以后，他更坚定了要在环京做点儿投资的决心。

张峰说，前两年燕郊等地的房价下调后他就想过来看，但因为这两年安顿孩子去国外读书和工作忙的原因，一直没能来，现在赶上环京价格处于较低点，打算出手。他打算节后再去燕郊、大厂看看，把买房的事定下来。

（文中小刘、小牛、凤姐、赵磊、张峰均为化名）

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第19期）

2020年第19期《中国经济周刊》封面