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72.97%!这个“默默无闻”的省会城市,3年来房价涨幅全国第一

《中国经济周刊》记者 周琦 | 北京报道

9月14日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、纬房指数研究小组发布《2018年以来全国城市房价涨跌排名》,其中,福州以72.97%的涨幅位列排行榜首位。

位于福建省的福州,经济发展水平、人口规模等在全国范围内并未处在一线行列,也多次发布住房调控政策,为何3年来的房价涨幅“遥遥领先”?

涨幅远超北上广深

据悉,《2018年以来全国城市房价涨跌排名》统计了全国154个城市(剔除数据缺失城市),截至2020年7月,位列涨幅榜前三位的分别是福州(72.97%)、昆明(69.79%)、南阳(60.58%)。而传统的热点城市北京、上海、广州基本保持稳定,涨幅分别仅为0.78%、-0.78%、-0.36%,只有深圳稍高,涨幅为26.64%。

国家统计局9月14日公布的数据显示,2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格中,福州比2015年上涨了48.8%;二手住宅销售价格中,福州比2015年上涨了31.4%。

从数据看,福州5年来的涨幅并不在全国前列,但近3年涨幅惊人。

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有网友提出疑问,从全国范围看,福州的GDP总量、人均GDP、人口流入、科技产业、交通基础设施配套、教育医疗等并不是很突出,为何房价的涨幅却如此突出?

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经济周刊》记者采访时分析说,福州周边一些城市的购买力较强,在福州买房的人很多,加之福州的人才新政力度很大,吸引了全省的优秀人才往福州方面集中,购买力在较短时间内爆发。同时,福州已经放弃过去大规模供应土地的模式,而是采取有节奏地供应土地指标,这种情况下会形成供不应求的这种局面。近年来福州地价上升得非常迅速,也是房价上涨的原因之一。

“另外,福州本地换房的改善性需求比较集中,大户型、高品质住宅的成交比例较大,在一定程度上拉高了房价。福州的金融机构给个人住房贷款支持力度也较高,尤其是2018年以来,个人住房贷款占到福州新增人民币贷款的比例是高于全国的,福州房价和较为宽松的金融货币信贷政策也有关联。”谢逸枫认为,从2018年到现在,福州楼市的调控政策并不是非常严格,较别的省市相对更宽松一点,房价的快速上涨与当地政策也有关系。

多次调控,效果不明显

2016年9月,福州市人民政府办公厅发布“榕七条”,要求商品房同一项目下一批次备案预售价格原则上不得高于上一批次同类型房屋销售价格的10%。同年11月,“限价令”升级,要求五城区内所有楼盘备案价格上涨幅度调整为“零增长”。

上述要求发布后,福州房价暴涨的势头和预期被遏制,但距离“零增长”还有一定距离。

2017年3月,福州市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》再次强调,要严格执行榕政办〔2016〕221号文件(编者注:即要求楼盘备案价“零增长”文件)。

彼时,有媒体提出,为何会专门要求“严格执行”相关文件。福州市住房保障和房产管理局相关负责人回应称,这是为进一步做好商品住宅控价工作,实现商品住宅销售价格“零增长”的总体控价目标,继续保持房地产市场稳定发展。

而在2017年福州市出台的放宽落户政策中,不仅高校毕业生、职业院校毕业生、技术工人等均可落户,在市辖区住满3年(含租房)、有3年劳动合同、缴纳社保3年,也可落户。而在福州市辖区之外的县(市)城区和建制镇,只要有合法稳定住所(含租赁),即可落户。

有业内人士认为,福州的落户条件,使得此前颁布的限购令等政策的效果大打折扣。

谢逸枫对《中国经济周刊》记者说,福州调控房价政策效果不明显的原因,主要有四点:“第一,福州正在进行大规模的基础设施配套建设,需要大量的资金来源,调控政策不能太紧;第二,福州的出台调控政策时,楼市库存较多,为了尽快去库存,同时为了避免‘一刀切’误伤刚需,调控的力度相对较小;第三,福州房地产市场以本地的购买力为主,一旦调控过度,可能会威胁到当地金融系统的稳定性;第四,地方政府可能也要从GDP、税收、经济发展等整体考量,因此政策较为温和。”

进入2020年后,福州的房价基本趋于稳定。纬房指数显示,福州房价(中位数)在2020年3月突破2万元/㎡后,在4月快速回落至1.7万元/㎡以下,在随后的5月至7月,基本稳定在1.75万元/㎡左右。

谢逸枫分析,未来三到五年内,像福州这种二线省会城市,房价出现大跌的可能性不是很大,稳中有升的可能性最大。“从这个城镇化率来看,还会有更多人口流入福州;从供求关系看,未来供应量可能会逐渐下降,但需求不断增长;调控政策方面,福州可能还会采取相对温和的措施。未来整体上可能还是稳中有升。”

责编:杨百会

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