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深圳楼市:拒绝香港模式,对标新加坡

2035年实现4:6供应结构目标

住房自有率达60%是全球大多数发达国家的房产践行目标之一。文件还提到,到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求,即实现“四成商品房+六成公共住房”的目标。

《中国经济周刊》 记者  邓雅蔓|深圳报道

40岁生日之后,深圳楼市巨轮逐渐驶向一个关口:新的住房制度体系如何构建?

近日,深圳住建局局长张学凡公开表示,深圳将向新加坡学习,让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,实现六比四的住房比例。

新加坡因为强有力的房屋保障能力,历来被称作全世界解决住房问题最好的国家之一。

选择新加坡,意味着挥别“香港模式”,预售制、限制住宅用地供应等短期刺激楼市手段将渐行渐远,房住不炒、提高住房自有率愈加成为当地的主流。

但是,从当前深圳住房紧张的现实,发展至“居者有其屋”,并不是个容易的过程。

那么,深圳离新加坡还有多远?还有哪些关键问题待解决?

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深圳离香港和新加坡还有多远?

作为中国第一大人口移民城市,深圳当下的住房供应较为紧张。

目前,深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,未达到国家和广东省的最低标准线。

“主要原因就是,我们还有70%多的人口居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。”张学凡表示。

要在未来实现六成市民居住在政府租赁或者出售住房的目标,其首要任务是提高住房开发量。今年,深圳的房地产开发量达到近10年来最高,为1200万平方米、是过去10年平均数的两倍。

在这些新开发房产中,深圳保障房的比例进一步提升,达到60%左右;与之相反的是,留给商品房的空间将变得愈加有限。

与当下的深圳楼市相比,新加坡和香港算作相对发达的房地产市场。其中,新加坡的房屋均价稍微低于香港,常年位居世界第三,但住房自有率超过90%,即超过90%的国民都拥有自己的房子;香港房屋均价常年位居全球首位,住房自有率约为49.4%,占比接近一半。

同样是国有土地为主,政府在土地规划、出让上拥有绝对话语权,两者之间的差距是如何形成的?

新加坡始终以提高住房自有率为最主要目标,使得超过80%的家庭居住在政府提供的组屋(即福利房、保障房)里;20%的家庭住房交给市场,由高收入人群或海外人士通过购买或租赁私人住宅来实现。这意味着,政府将自己手里拥有的绝大部分住宅用地都用于直接建设保障房,形成了“低收入靠政府,高收入靠市场”的局面。

具体来看,住房资金方面,新加坡政府建立了一套强制储蓄型中央公积金制度,优惠居民贷款和补助等;持续抑制住房投机行为,包括严惩弄虚作假者、一经发现重罚或6个月监禁、以累进制和差别化税率抑制炒房行为等。

过去20年来,香港政府同样也为公屋(即福利房、保障房)建设付出了不少努力,比如抑制投机行为等,但最大不同在于,香港政府更为依赖土地财政,政府没有直接建设房屋,而是倾向于从土地和房产获得财政收入后,再来修建,这使得香港政府在执行力度方面难以与新加坡相比。目前,房地产行业是香港四大支柱性产业之一,且对另一支柱性产业金融的影响力不容小觑。

2019年底,香港住房价格约等于香港家庭中位数年收入的19倍,相比之下,新加坡约等于5倍。

仅从住房自有率来看,不说新加坡,深圳离香港都尚有一段距离。

2019年10月,贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》,指出大湾区11城中有8城住房自有率低于60%,其中深圳的住房自有率仅为23.7%。

对标新加坡,深圳拟在15年内实现4:6住房目标

近5年来,深圳多次强调房住不炒,提高保障住房的比例,但今年落地的力度最大。2020年5月,深圳规划和自然资源局印发《落实住房制度改革,加快住房用地供应的暂行规定》(以下简称“文件”)时,就明确提出要实现“四成商品房+六成公共住房”的比例。

住房自有率达60%是全球大多数发达国家的房产践行目标之一。文件还提到,到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房170万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求,即实现“四成商品房+六成公共住房”的目标。

其中,公共住房主要包括三种:人才住房、安居型商品房和公共租赁住房,其中公共租赁住房这一块,文件提到110万公共租赁住房的发展目标,即从今年开始,每年公共租赁住房建设大概10万套。

房子供应量上去后,房价将迎来下降的可能性。

如何实现这些新增住房目标?关键之处还在于深圳政府手中是否有大量、充足和廉价的住房用地供应。

文件提出了至少9类增加住房用地的种类,包括新增的建设用地、存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发、未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、机关企事业单位存量用地等。

深圳的土地使用权也有放开的趋势。8月4日,自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》文件,提出放开深圳对永久基本农田以外的农用地转为建设用地、公园绿地内的建设用地、土地闲置费的收取标准、违约条件下收回建设用地使用权等权利,给予深圳更多的土地统筹权。

从住房目标来看,新加坡、深圳和香港三者殊途同归,都是为了本地经济长远稳定发展。但从长远来看,新加坡是比香港更好的选择。

一个数据的变化可窥一斑:20世纪50年代,新加坡的人均居住土地面积不足6平方米;如今,这一数字已经跃升至30平方米。

(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第17期)


2020年第17期《中国经济周刊》封面

2020年第17期《中国经济周刊》封面

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