《中国经济周刊》记者 李慧敏｜北京报道

住建部官网8月28日消息披露，住建部于8月26日在北京召开部分城市房地产工作会商会。而就在前一周，8月20日，住建部、央行联合召开重点房地产企业座谈会，提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体报道，参加当天座谈会的重点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利等12家公司。

召开城市房地产工作会商会、“约谈”龙头房企，房地产调控动作频频，这释放了什么信号，房价会降吗？

对热点城市再打“预防针”

在住建部8月26日的会议中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。参会城市表示，将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。

《中国经济周刊》记者注意到，上述几个城市均是近几个月来房价上涨较快的热点城市。国家统计局数据显示，截至7月份，银川已连续3个月新房价格环比涨幅全国第一，新房价格同比涨幅连续两个月排名全国第一。

业内有分析称，此次会议罕见提出“统一认识”“政治站位”，已将房住不炒、楼市调控上升到政治高度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析，会商会是对地方打了一针“预防针”，希望这些地方重视这个问题，倒不是说调控一定会收紧。

事实上，住建部就房地产调控“喊”地方城市开会并不是首次。就在7月下旬，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市政府部门相关负责人参加了住建部的房地产座谈会。

“现在疫情下比较特殊，各地楼市需要有比较好的发展。楼市如果不发展的话，土地买卖等都会受到影响。当前政策肯定不会盲目打压，但是，因为部分地区房价涨得太快，确实违背房住不炒这个原则。本来，疫情下预计房地产市场是萧条的，但是却出现一些地区房价过快上涨这样的新情况新问题，所以会有这样一个举措，让地方政府重视这个问题。”严跃进对记者分析。

对房企融资进行监管

除了会商热点城市，房地产重点企业融资监管也成为近期楼市调控的一个重要领域。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。住建部表示，为增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

接近住建部的人士对《中国经济周刊》记者表示，目前还没有见到相关文件。

不过，据《经济参考报》8月28日报道，监管部门制定了关于房企融资的三条红线：一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二是净负债率不得大于100%；三是现金短债比不得大于1倍。

根据三条“红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三条红线都触碰到了，归类为红档，不得新增有息负债；如果碰到两条红线，归橙档，负债年增速不得超过5%；而黄档标准为，碰到一条红线，负债年增速不得超过10%；绿档，即三条红线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

此外，《经济参考报》曝光参加住建部重点房企座谈会的公司为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城12家企业。被约谈的12家重点房企被要求于9月底上交降档方案，包括如何降档、如何全面完成符合“三条红线”的调整措施等。

从2019年年报情况来看，中国恒大、融创中国、绿地控股、阳光城“脚踩”三条红线，进入红档；中梁控股为橙档；碧桂园、万科、新城控股为黄档；保利发展、中海地产、华润置地、华侨城4家是绿档。

另据华创证券8月24日研报，从2019年年报数据来看，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线。

华创证券在研报中分析，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。与此同时，房企要降低剔除预收款的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。

“统计房价或会下跌”

对于房企融资调控政策的出台，华创证券研报指出，房地产市场“热钱”加速涌入，一二线城市房价上涨。1-7月，一线城市的70城大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6-7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。对此，多省市在7月集中出台了地产调控政策，以抑制房价过快上涨。

易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。

川财证券在8月25日的一份研报中预计，下半年房地产融资政策收紧，监管趋严，保持房地产长效机制的建立和房地产市场稳定发展将成为主要趋势。

业内人士表示，融资收紧、调控力度进一步加大，或会促使部分房企采取降价跑量举措，利好刚需。

严跃进认为，“现在疫情还是有点特殊性，房价跌的可能性其实不大，但是统计数据的房价也有可能会跌，这很大程度上原因在于，一些高价楼盘的预售证可能不被获批。如果高价项目不获批的话，将会影响楼市成交结构和价格。”

编辑：姚坤

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