《中国经济周刊》 记者  李慧敏｜北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第15期）

7月29日，北京市规划和自然资源委员会挂牌两宗不限价地块，总起始价83.06亿元，两块地分别位于石景山区和平谷区。截至目前，北京共有7宗不限价地块正在挂牌出让。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，不限价并不代表高价，但对于供应来说肯定有影响，开发商预期可能会调高，所以开发商或会放缓供应，而这有助于消化当下北京楼市的市场存量。另一方面，不限价地块的密集推出或许也是市场见底的体现。

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北京接连推出不限价地块

北京市规划和自然资源委员会7月29日挂牌的这两宗地块，分别位于石景山区和平谷区，总起始价83.06亿元，其中京土整储挂（石）[2020]035号地块起始价69.78亿元，京土整储挂(平)[2020]036号地块起始价13.28亿元。

京土整储挂(石)[2020]035号地块位于石景山区北辛安地区，用地性质为二类居住用地、其他类多功能用地、托幼用地，土地面积73884.721m2，建筑控制规模为267169.687m2。该地块未限制商品住宅销售价格，起始价为69.78亿元。该宗地挂牌竞价起始时间为8月19日9时。

京土整储挂(平)[2020]036号地块位于平谷区王辛庄镇，用地性质为居住用地，建设用地面积3.64万平方米，规划建筑面积8.57万平方米，起始价13.28亿元。该宗地挂牌竞价起始时间也是8月19日9时。

据《中国经济周刊》记者梳理，截至7月30日，北京共有7宗住宅用地等待出让，这些地块都有一个共同特点，就是不限价。

另据中原地产统计，以成交为界限，截至目前，今年以来北京共成交商品房住宅地块34宗，其中28宗为不限价地块（不包括上述7宗未成交地块）。而2019年成交的不限价地块为14宗，2018年仅为1宗。

记者梳理发现，今年成交的不限价地块中不乏位于城区内、地段较好的地块。如位于丰台区卢沟桥大瓦窑的DWY-L39等、DWY-L33等两个地块，位于西四环与西五环之间，靠近地铁。

其中，大瓦窑DWY-L39等地块（大瓦窑馨城项目）是二类居住、基础教育及绿隔产业用地地块，规划建筑面积约12万平方米，成交价29.6亿元，溢价率18.26%，楼面价约43868元/平方米。

大瓦窑DWY-L33等地块（大瓦窑新村项目一期）二类居住、基础教育及绿隔产业用地地块，规划建筑面积约10.3万平方米，以溢价26.5%成交，成交价格48亿元，楼面价46588元/平方米。

而该地段周边二手房价格区间约在5万元～7万元/平方米之间。

在张大伟看来，不限价商品房的供应已经成为北京市场的主流，虽然不排除未来还有零星的限价地块出让的可能性，但总体看，2020年，北京住宅土地的不限价供应已经全面开启。

房价会涨吗？

对于北京不限价地块的接连推出，张大伟对《中国经济周刊》记者表示，“因为近两年北京房价很平稳，所以过去的限价意义不大了。不限价不代表高价，但对于供应来说肯定有影响，过去限价的时候，开发商会将开发的楼盘一次性全部入市出售，而不限价了，开发商预期可能会调高，因为当下可能卖不到高价的楼盘，未来有可能卖到高价，所以开发商或会放缓供应，不过这有助于消化当下市场存量。另一方面，不限价地块的密集推出或许也是市场见底的体现。”

也有业内人士分析，北京调控的方向确实是有所调整，就是从过去3年平抑房价，转变为今年放松土地出让，开始去库存，稳定市场，但这并不是刺激市场。

从上述土地出让情况可看出，2017年北京楼市调控收紧以后，出让的土地基本上以限竞房为主。但北京的限竞房销售市场分化明显，五环内地段好的卖得很快，而远郊的项目则去化较慢。

中原地产数据显示，目前北京新建商品房存量达到8.7万套，同比上涨29%。这其中有很大一部分是限竞房。

总体上看，业内人士认为，五环外的商品房呈现供过于求状态，而五环内的商品房却又供不应求，适当的政策调整可起到激活楼市的效果。

事实上，与一些二线城市的楼市火爆相比，北京楼市近两年比较稳定，价格有小幅下调。

国家统计局数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大。

易居房地产研究院数据则显示，2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。

但北京是特例，虽然5月份出现了少许的升温，但6月因为疫情的变化，市场快速降温，整体看，当下北京房地产市场再次回到了4月水平，整体价格较前两年的高点是下跌的。

中原地产数据显示，与2017年最高点对比，北京的房价下调明显。北京二手房价格3年来平均跌幅超过20%。如天通苑东一区2017年时约3.9万元/平方米左右，目前约3.2万元/平方米左右。而朝阳区珠江绿洲家园在2017年房价高点时，大户型单价也在5万元以上，现在只有4万多元。

张大伟认为，北京市场在近期有望逐渐再次回到正轨。

2020年第15期《中国经济周刊》封面