《中国经济周刊》 记者  李永华｜湖南长沙报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第15期）

长沙“反炒房”斗争持续两年多后，炒房客消失，一二手房倒挂景象不再，但成交量依旧领跑同类城市，时至今日，长沙地产调控仍然没有一丝放松的迹象，而且还在继续加码。

7月31日开始，长沙市住建行政执法局召集全市29名房地产中介机构负责人和83名房地产开发项目负责人召开座谈会，传达学习全国房地产工作座谈会精神，部署为期两个月的专项行动，持续整治房地产市场乱象。

无疑，这是对此前两次重要会议精神的落实。7月24日，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参加房地产工作座谈会，该会议强调，要牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日，中共中央政治局召开会议，再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

长沙的这次行动要打击房地产销售、中介（含租赁）市场中存在的 13 种违法违规行为，其中销售市场5种、中介市场8种。如营销中心夸大、虚假宣传的问题。长沙最近招拍挂价格上涨，限价地拍卖价创新高，达到14800元/m2，于是，有开发商就趁机打出了下面这样的广告：看涨！14800元/m2（毛坯），昕悦府毛坯价11500元/m2。

此后这类问题将被列入严查行列，重点检查未经核实的学区学位配套、片区房价上涨、招拍挂价格上涨、楼盘价格对比，以及前期规划中未开工建设的交通、轨道、基础设施配套等情况。

“房票”难求

此次行动，可以说是长沙自2018年开始“反炒房”斗争以来的延续。《中国经济周刊》此前报道，彼时，长沙房价持续上涨，而且涨幅在全国大中城市里排名靠前，开发商捂盘惜售，炒房客流入，长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费就高达20万元。《湖南日报》社论直指长沙“房价高居不下、市场投机盛行”。

“反炒房”，首先打击的就是炒房客，最重要的手段之一就是限购。在此之前，落户长沙就能购房，无户籍年限要求，也没有社保要求。大专以上学历、在长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。

限购之后，长沙房票变得一票难求，根据2018年6月25日长沙颁布的限购政策，对于本科、大中专、租房、务工、投资兴业等落户也需落户满一年+一年社保、落户满两年或者两年社保三个条件满足其一。

其他口子也被堵死。据当地媒体报道，长沙一度出现85岁老人和12岁小孩购房的现象，以及“假离婚”买房的情况。为此，长沙规定，父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

7月8日，深圳市住房和建设局考察组来长沙；7月15日，深圳市升级地产调控措施，被外界称为“全面对标”长沙，其他多个城市也纷纷加码。

“前门”“后门”都被堵死

限购之后，效果如何？长沙官方2018年发布的数据称，新政后，购房人数减少了一半。

比如今年7月4日，就有购房者在湖南当地媒体“百姓呼声”平台上称，“2018年5月份我在望城买了一套房子，才7000多的精装房，让我在毕业一年多时间就有机会买上房子，交了首付没多久，长沙出了一个新政，导致之前和开发商谈好的合同不得不解约，就这样我的首付在开发商那里套了半年才退。”

长沙还规定，本市户籍家庭在限购区域内已有一套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第二套商品住房。

至于已经拥有两套房的长沙人，要想继续买房，几乎不可能。一房地产公司营销总监告诉《中国经济周刊》记者，“只有两个办法，一是法拍房，有的人还能搞定向拍卖；还有一个就是赠予，但是成本直接上升10多个点”。此外，据《中国经济周刊》了解，少数开发商与购房者也会私底下签订购房合同，但是不能网签，不拿房产证，不能银行贷款，业内称之为“草签”，等到购房者拿到购房资格以后再“转正”。

限购是堵住了前门，限售则封死了“炒房”的后门。长沙规定，在本市限购区域内购买的商品住房，本市户籍家庭须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

长沙资深地产人士文江认为，限售政策下，除了走法拍，炒房客根本没办法出手，收益只是账面数字，再加上限购严格，这两年来，炒房客均不敢轻举妄动。

除了炒房客，反炒房斗争之初，《湖南日报》还曾将黑中介、部分开发商以及相关部门的“内奸”视为“敌人”。

长沙住建局7月31日会议上公开的数据显示，近3年来，共对存在违法违规问题的24家企业、9名个人立案处罚，对436家次企业(个体)、3名个人失信行为曝光惩戒，对严重违规的８家企业和35名个人纳入失信“黑名单”监管，暂停6个企业参与土地招拍挂，责令1087个违规中介门店关门停业整顿。

一位央企地产湖南公司负责人认为，除了政策上对炒房的打压，长沙炒房难的另一关键市场因素是供应量够大，在购房资格尚未放开以及市场供应量不断增大的情况下，房价自然比较稳定，没有炒作获利空间。

据中原湖南战略研究中心数据显示，2019年，长沙商品房整体供销比1.13，步入供过于求市场，长沙六区一县商品房开盘认购率仅为59%，处于近三年低位。

此外，据中原湖南战略研究中心数据，7月19日—25日这一周，长沙各项目开盘共推出849套房源，认购285套，整体认购率34%，低于今年周均水平。

2020年第15期《中国经济周刊》封面