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深圳房价近1年上涨20%,专家:要防范传导至其它一二线城市

《中国经济周刊》记者 周琦 | 北京报道

国家统计局8月14日公布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,7月份,70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨,6月为61城。

初步测算,北京、上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%;二手住宅销售价格方面,北京环比持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。

在上述四个一线城市中,7月出台楼市调控政策的深圳最受关注。虽然7月深圳新房和二手房价格环比涨幅均小幅收窄,但是同比涨幅依然领跑一线城市。新建商品住宅销售价格方面,深圳同比增长5.9%,二手住宅销售价格同比增长14.3%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为,7月15日深圳公布八项楼市调控措施,对住房投资投机防范措施进行了大幅升级。可以预见,深圳楼市将逐步降温。“深圳挤出的投资投机需求有可能进入周边珠海、广州等城市及其他同类城市,推动其房价上涨。但是,如果宏观经济环境未及时复苏或进一步变差,一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续,最终‘高开低走’的风险变大。”

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

深圳房价全面上涨?

不仅是7月份,今年上半年,深圳房价的涨幅,在四个一线城市中也最高,数值远超其他城市。

纬房指数显示,2020年上半年,深圳房价累计上涨11.35%,上海累计上涨4.72%,北京累计上涨2.81%,广州累计上涨0.23%。从一线城市近1年的房价走势看,北京、广州相对低迷,其中北京累计下跌2.43%,广州下跌3.46%。深圳、上海房价则景气度相对较高,近1年上海房价上涨3.36%,深圳上涨20.02%。

邹琳华认为,从上半年的房价趋势看,深圳已由结构性上涨向全面上涨转变。

他提供给《中国经济周刊》记者的数据显示,2020年一季度,深圳南山区、宝安区、福田区领涨,罗湖区、龙岗区涨速相对较低,呈现显著的结构性上涨格局。2020年二季度,深圳房价的局部上涨有空间扩散的态势——二季度深圳宝安区房价累计上涨11.27%,南山区累计上涨10.06%,福田区累计上涨9.85%,涨速进一步加快。一季度房价涨速相对较低的罗湖区、龙岗区上涨也开始加速,二季度罗湖区累计上涨6.53%、龙岗区累计上涨4.32%。

邹琳华分析,过去不少一二线城市包括深圳的限购政策接近虚设,人们可以通过人才引进、落户等多种途径轻松避过限购,这些城市房价的稳定主要靠限贷政策维持。一旦限贷也失效,短期内市场难以应对投机需求冲击。“2020年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明,由于信贷市场资金充裕,抵押贷款利率低于按揭利率,限贷政策实际接近失效,限购限贷调控政策框架已经不再完整,使得深圳楼市成为一线城市投资投机的突破口。”

资金开始流入二线城市楼市

值得注意的是,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2020年初发布的报告就提示过,如果没有严厉的管控措施,深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨,并传导至其它一二线城市。

纬房指数显示,2020 年上半年,粤港澳大湾区的其他城市中,东莞房价累计上涨10.68%,涨速相对较快。深圳、东莞邻近的城市中,珠海房价累计上涨1.15%,广州累计上涨0.23%,佛山累计下跌0.63%,中山累计下跌1.02%,尚未出现异常上涨。

不过,在粤港澳大湾区房价出现结构性上涨后,环渤海城市群和长三角城市群,近期其核心城市房价也开始出现结构性上涨迹象。其中,北京2020年上半年房价累计上涨2.81%,大连累计上涨3.36%,沈阳累计上涨3.12%,涨速相对稳中略快;上海累计上涨4.72%,无锡累计上涨5.38%,南京累计上涨2.8%,杭州累计上涨1.88%,上海、无锡等城市涨速较高。

“在宽松的货币环境下,资金流入房地产市场概率增加。而在经济前景不确定性较大的背景下,这些资金一般会选择相对安全、限购不太严格的一线或潜在热点二线城市。因而,如果没有严厉的管控措施,部分一二线城市房价结构性上涨很可能扩展成一二线城市房价全面上涨。”邹林华对《中国经济周刊》记者说,资金已经开始流入二线城市楼市。

数据表明,2020年6月二线城市房价涨速有所上升。27个二线城市样本中,房价环比下降的仅5个城市。南通、宁波、成都等城市涨速显著上升,东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

调控全面升级,房价持续大幅上涨难再现

不过,上述现象已经引起高层及地方政府的重视,并出台了一系列措施。

7月30日,中共中央政治局召开会议,在部署下半年经济工作时,涉及房地产相关工作,会议要求,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。

中原地产研究中心统计数据显示,今年7月,全国房地产调控政策内容合计超过32次,相比6月的31次稍有增加。从累计数据来看,1-7月全国房地产调控政策次数高达336次,同比上涨9.5%,刷新历史同期记录。从调控城市数量来看,截至目前,已经累计合计超过10个城市发布了各种类型的调控收紧政策:深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、内蒙、长春。

其中,深圳等城市发布了多次收紧政策。尤其是深圳户口居民落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房,以及实际总价750万需缴纳豪宅税等规定,被媒体誉为“史上最严”。

在中央再次强调及地方政府严厉调控的背景下,部分区域的城市房价涨幅开始回落。

国家统计局的数据显示,7月,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。整体呈现涨幅收窄的趋势。

“从目前情形看,一线城市虽然存在一定房价上涨压力,但由于调控全面升级,市场难以再出现持续大幅上涨。部分潜在热点二线城市容易成为投资热点区域,市场较快升温。但如果调控政策及时跟进,市场会逐步恢复理性。少部分经济基本面受疫情冲击较严重的三四线城市,房价也可能出现较快下跌。”邹林华分析道。

中原地产首席分析师张大伟也认为,从市场走势看,当下大部分城市依然处于上涨过程中,但涨幅相比6月出现了明显收窄。随着房价的上涨加速,新一轮调控政策有望升级。

责编:吕江涛

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