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《契税法》通过后税率上涨至5%?会影响房价吗?

《中国经济周刊》记者 周琦 | 北京报道

8月12日,国家税务总局发布消息称,《中华人民共和国契税法》(下称《契税法》)已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过,自2021年9月1日起施行。

《契税法》第一、二、三条规定,在转移土地、房屋权属时,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳3%~5%的契税。

此前,各地在住宅房产交易的过程中,一般收取的契税在1%~3%范围内,《契税法》颁布后,引发不少准备购房者的疑问:契税要上涨了吗?甚至,还有不少中介和自媒体趁机炒作,称“今年不买房,明年多掏钱”。

多位业内专家表示,此次《契税法》的颁布,并不意味着契税的税率将会提高,更多的是将此前的《中华人民共和国契税暂行条例》上升为法律层面,内容层面没有实质性的变动,契税还是会由各地最终确定征收税率。

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“契税税率上调”系炒作

《契税法》规定,在中国境内土地使用权出让、转让(包括出售、赠与、互换,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移),房屋买卖、赠与、互换,以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属时,应缴纳契税。契税税率为3%至5%。

上述规定引发了购房群体的极大关注。在以往的购房过程中,普通住宅的购房者往往只需缴纳1%~1.5%的契税(个别地区二套住宅需缴纳3%),与此次《契税法》规定中的3%~5%相差不少。若以一二线城市数百万元的住宅成交价为基础计算,1%和5%的契税税率,相差的金额可达数十万元。

《中国经济周刊》记者在多个购房群中看到,不少购房者贴出了其朋友圈中房产中介发的消息,一些中介声称“契税法诞生后,税率调整为3%~5%,之前的1%、1.5%等优惠税率将成为历史”,并建议购房者买房要趁早,赶在明年9月1日契税法正式实施前缴税。同时,也有自媒体撰文,表达类似观点。

对于上述中介的说法,多位业内人士予以驳斥,认为其有炒作嫌疑。

中原地产首席分析师张大伟介绍,《契税法》出台前,契税的征收依据是1997年国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》,该条例第三条明确,契税税率为3%~5%,即《契税法》和《中华人民共和国契税暂行条例》关于契税税率的规定没有任何变化,只是一些内容上的表述更为严谨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,契税的实际征收税率不会调整,“今年是减税减负的年份,很多城市还有减免契税或补贴契税政策。近期中介肯定会炒作,购房者不要过于担心,应该保持独立的置业计划,不要被中介机构忽悠了。”

他还说道,从目前的中介、自媒体等炒作可以看出,借此次契税税率事件来怂恿购房者加快住房交易的现象开始增多,“需要向公众明确,此次税法到明年才正式实施,而且不涉及税率调整,我认为这是今年下半年稳定住房交易和市场预期所需要做的内容。”

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

赋予地方政府一定的自主权

虽然《契税法》规定,税率为3%~5%,但在具体的执行过程中,各部委和地方政府对个人购买家庭住房出台了减免措施,这就是为何大众对于此前购房时缴纳的契税税率,和此次《契税法》税率存在较大差距印象的原因。

2016年2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就发布过《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,通知明确提出,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。另外对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。该通知称,除北京市、上海市、广州市、深圳市外,其他地区均适用该通知全部规定。

即便是不在《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的北京,也有相似的减免政策。

北京市投资促进服务中心官网称,北京市确定的契税适用税率为3%。但据张大伟介绍,北京市在实际征收过程中,执行的是首套购房90平方米(含)以下,契税税率减按1%收取,首套购房90平方米以上,减按1.5%收取,二套购房按3%收取。

值得注意的是,《契税法》明确,契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

也就是说,在契税的征收上,地方政府可以根据《契税法》的授权和当地的实际情况,对契税税率依法进行调整。

财政部税政司司长王建凡表示,契税法授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。这一规定体现了健全地方税体系改革思路,赋予了地方一定税政管理权限,有利于调动地方加强税政管理的积极性,因城施策促进房地产市场健康发展。

“落实税收法定原则”

既然《契税法》和原来的《中华人民共和国契税暂行条例》并无大的变化,为何还要新出台这样一则法律?

王建凡表示,与《中华人民共和国契税暂行条例》相比,《契税法》适当拓展了税收优惠政策。“《契税法》基本延续了契税暂行条例关于税收优惠的规定,同时还增加了其他税收优惠政策,为体现对公益事业的支持,增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。”

严跃进则认为,《契税法》的推出,标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。“住房领域有三个重要的税费项目——契税、增值税和个税。若后续增值税法通过,住房交易的三大税费项目将均有明确的法律支持,相关效力更高。”

他还说,《中华人民共和国契税暂行条例》中的一些内容现在来看已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。

“例如,此次法律明确,征收范围删除了‘国有土地’的限制,实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新《土地管理法》的落实,农村集体经营性建设用地交易将会增加,相关契税的征收必须有法可依。”严跃进补充道,《契税法》还明确了以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照规定征收契税,这实际上就是为这几年新的交易形式打上了“补丁”,使得此类交易税费征收依据更加规范。

张大伟介绍说,“落实税收法定原则”是中央的大政方针,在2020年全面落实税收法定原则是我国此次改革的时间表。我国税收征收依据,由原来的暂行条例为主,已经转变为法律为主。可以设想,在2020年,我国一定能够基本完成税收法定的改革目标和任务。

就在《契税法》通过的同日,十三届全国人大常委会第二十一次会议还表决通过了《中华人民共和国城市维护建设税法》。和《契税法》类似,《中华人民共和国城市维护建设税法》也是将暂行条例上升为法律,征税范围、税率未发生变化。

见习编辑:杨百会

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