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别来长沙炒房!别怪我没劝过你

《中国经济周刊》记者 李永华  湖南长沙 报道

长沙“反炒房”斗争持续两年多后,炒房客消失,一二手房倒挂景象不再,但成交量依旧领跑同类城市,时至今日,长沙地产调控仍然没有一丝放松的迹象,而且还在继续加码。

7月31日开始,长沙市住建行政执法局召集全市29名房地产中介机构负责人和83名房地产开发项目负责人召开座谈会,传达学习全国房地产工作座谈会精神,部署为期2个月的专项行动,持续整治房地产市场乱象。

无疑,这是对此前两次重要会议精神的落实。7月24日,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参加房地产工作座谈会,该会议强调,要牢牢坚持房住不炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日,中共中央政治局召开会议,再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。

长沙的这次行动要打击房地产销售、中介(含租赁)市场中存在的 13 种违法违规行为,其中销售市场5种,中介市场8种。

如营销中心夸大、虚假宣传的问题。长沙最近招拍挂价格上涨,限价地拍卖价创新高,达到14800元/㎡,于是,有开发商就趁机打出了下面这样的广告:看涨!14800元/㎡(毛坯),昕悦府毛坯价11500元/㎡。

此后这类问题将被列入严查行列,重点检查未经核实的学区学位配套、片区房价上涨、招拍挂价格上涨、楼盘价格对比、前期规划中未开工建设的交通、轨道、基础设施配套等情况。

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“房票”难求

此次行动,可以说是长沙自2018年开始“反炒房”斗争以来的延续。《中国经济周刊》此前报道,彼时,长沙房价持续上涨,而且涨幅在全国大中城市里排名靠前,开发商捂盘惜售,炒房客流入,长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费就高达20万元。《湖南日报》社论直指长沙“房价高居不下、市场投机盛行”。

“反炒房”,首先打击的就是炒房客,最重要的手段之一就是限购。在此之前,落户长沙就能购房,无户籍年限要求,也没有社保要求。大专以上学历、在长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房,35岁以下、本科以上学历无需社保,迁了户口就可在长沙购房两套。

限购之后,长沙房票变得一票难求,根据2018年6月25日长沙颁布的限购政策,对于本科、大中专、租房、务工、投资兴业等落户也需落户满1年+1年社保、落户满2年或者2年社保三个条件满足其一。

其他口子也被堵死。据当地媒体报道,长沙一度出现85岁老人和12岁小孩购房的现象,以及“假离婚”买房的情况。为此,长沙规定,父母投靠成年子女落户不满2年的,不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生,不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

7月8日,深圳市住房和建设局考察组来长沙,7月15日,深圳市升级地产调控措施,被外界称为“全面对标”长沙,其他多个城市也纷纷加码。

南京近期发布的政策明确,若家庭名下有2套房,夫妻双方离婚后2年内都没有购房资格,复制了长沙的政策。

“前门”“后门”都被堵死

限购之后,效果如何?长沙官方2018年发布的数据称,新政后,购房人数减少了一半。

比如今年7月4日,就有购房者在湖南当地媒体“百姓呼声”平台上称,“2018年5月份我在望城买了一套房子,才七千多的精装房,让我在毕业一年多时间就有机会买上房子,交了首付没多久,长沙出了一个新政,导致之前和开发商谈好的合同不得不解约,就这样我的首付在开发商那里套了半年才退。”

长沙还规定,本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

至于已经拥有两套房的长沙人,要想继续买房,几乎不可能。一房地产公司营销总监告诉《中国经济周刊》记者,“只有两个办法,一是法拍房,有的人还能搞定向拍卖;还有一个就是赠予,但是成本直接上升10来个点”。此外,据《中国经济周刊》了解,少数开发商与购房者也会私底下签订购房合同,但是不能网签,不拿房产证,不能银行贷款,业内称之为“草签”,等到购房者拿到购房资格以后再“转正”。

限购是堵住了前门,限售则封死了“炒房”的后门。长沙规定,在本市限购区域内购买的商品住房,本市户籍家庭须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

长沙资深地产人士文江认为,限售政策下,除了走法拍,炒房客根本没办法出手,收益只是账面数字,再加上限购严格,这两年来,炒房客均不敢轻举妄动。

除了炒房客,反炒房斗争之初,《湖南日报》还曾将黑中介、部分开发商、以及相关部门的“内奸”视为“敌人”。

长沙住建局7月31日会议上公开的数据显示,近3年来,共对存在违法违规问题的24家企业、9名个人立案处罚,对436家次企业(个体)、3名个人失信行为曝光惩戒,对严重违规的8家企业和35名个人纳入失信“黑名单”监管,暂停6个企业参与土地招拍挂,责令1087个违规中介门店关门停业整顿。

一位央企地产湖南公司负责人认为,除了政策上对炒房的打压,长沙炒房难的另一关键市场因素是供应量够大,在购房资格尚未放开以及市场供应量不断增大的情况下,房价自然比较稳定,没有炒作获利空间。

有市场机构数据显示,2019年内六区全年供应1825万㎡,成交建面1552万㎡,远超合肥的645.56万㎡,以及南昌的630.43万㎡。

据中原湖南战略研究中心数据显示,2019年,长沙商品房整体供销比1.13,步入供过于求市场,长沙六区一县商品房开盘认购率仅为59%,处于近三年低位。

此外,据中原湖南战略研究中心数据,7月19日-25日这一周,长沙各项目开盘共推出849套房源,认购285套,整体认购率34%,低于今年周均水平。

见习编辑:杨百会

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