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多地楼市“花式”限购,下半年房价是涨是跌?“万人摇”还会再现吗?

《中国经济周刊》记者 李慧敏|北京报道

近日,深圳、南京、宁波、东莞等地限购政策再度升级,引起广泛关注,而在这背后多个地方频现“万人摇”火爆抢房景象。

上半年虽然疫情带来冲击,但据相关机构数据,房价并没有明显下跌。上海易居房地产研究院7月27日发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示,2020年上半年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。

限购新政下,下半年房价涨幅还会扩大吗,“万人摇”还会继续吗?

多地限购升级,“假落户、假离婚、假人才”行不通了

此前,为了获取购房资格、购房资金等,不少地方出现落户只为买房、假离婚、经营贷流入楼市等买房乱象,进一步增加了楼市的虚火。

为此,近期多地出台了新一轮有针对性的限购升级政策,可以说哪里有问题“治”哪里。据《中国经济周刊》记者不完全统计,截至日前,已经有超过8个城市出台了“量身定做”各有侧重的楼市调控政策。

深圳最新规定,当地户籍居民家庭、成年单身人士须在落户满3年,且能提供购房之日前在该市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。而非深圳户籍人员须继续按照在该市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

在此新政下,想要通过“假落户”获取深圳购房资格的套路已然行不通了。

并且,深圳政策强调,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。该条新政更是直指“假离婚”真买房的伎俩。

南京市7月23日发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求,为优先保障该市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目开盘销售,须提供每批次不低于30%比例的房源保障。南京新政对无房家庭的刚需购房需求进一步保障。

与此同时,南京新政也针对“假离婚”取得购房资格和低首付资格买房进行了限制。《通知》规定,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此外,南京市土地出让方式上仍保持“限房价、竞地价”,未来楼盘的售价在土拍时就被相应限制。

东莞日前出台的限购政策要求,非该市户籍家庭购买当地首套房的要有当地连续缴纳一年以上社保证明,购买二套房的要有2年以上社保证明。已有2套及以上商品住房的,暂时不能购买当地商品房。

长三角热点城市宁波更是一月之内两次发布楼市调控新政。

7月初,宁波市出台“7·7新政”,将楼市限购范围扩大100平方千米。还不到一月,7月22日,宁波市又出新政,规定符合条件的“无房家庭”,可在城六区范围里优先认购1套商品住房。但要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

以东莞限购政策为例,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析,东莞此次政策把二手房也纳入到了限购的范围,充分说明近期东莞二手房的价格上涨速度较快,干扰了市场预期。东莞此次政策还把该市商品房限售周期拉长,从过去的2年上升到了3年。这实际上也表明,为了防范部分炒房现象,或者说“快进快出”的操作,东莞此次提高了限售的要求,使得炒房成本增加,以有效遏制炒房现象。

“东莞政策也说明,各地若出现房价炒作,依然会进行政策升级或政策打补丁,进而防范各类炒房需求导入。”严跃进表示。

对于本轮各地的限购升级,有业内分析认为,本轮调控政策的主要特征是打三假,即针对“假落户、假离婚、假人才”堵住相应漏洞,是在原来的限购政策上“打补丁”。如深圳、南京等地政策是打击“假离婚”,杭州等地的政策对人才落户、购房等都进行了补充政策修订。

“万人摇”或是部分城市房价上涨重要推手

有市场人士分析,“万人摇”是导致本轮多个城市调控升级的主要原因。

“万人摇”今年以来成为杭州、深圳等城市楼市的网红操作。深圳、杭州、南京等沿海、中东部发达城市不断出现“万人摇”神盘,而日前一向以房价压力小、生活方式悠闲著称的西部城市成都也被曝光加入楼市“万人摇”行列,令不少人觉得惊诧与恐慌,更引起监管层重视。

成都凯德卓锦万黛楼盘日前因“万人摇”成为网红。据悉,58177人报名参与该楼盘74套房源摇号抢购,刚需中签率1.72%,普通中签率0.48%,综合中签率1.33%。

而这并不是今年成都唯一“万人摇”楼盘。据媒体报道,今年3月,成都恒大天府半岛七期71、74、83号楼项目摇号,约1.44万组客户报名参与;4月,川发天府上城开售,约4.72万客户参与786套房源摇号抢购。

另据中国指数研究院数据,上半年杭州共出现5次“万人摇”,分别出现在融创城、远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾五个楼盘销售中。

严跃进表示,“万人摇”现象,说明成都等部分城市出现局部过热,“万人摇”肯定是有投机,但其实有很多还是本地的投资客,不完全是外来的投资客,本地人有这种买房、投资需要都会去参与。从当前趋势来看,一些省会城市楼市还是略有过热的。

当前,一方面,部分城市的新建商品房因为限价,与二手房形成了价格倒挂,出现了明显的套利空间。“买到就是赚到”,导致“万人摇”频频出现,而为了取得摇号资格,参与楼市“打新”盛宴,大量的假落户、假离婚等现象也不断发生,刺激监管加大调控力度。

另一方面,“万人摇”也好,限购也好,在业内人士看来,根本原因还是上半年部分地区房价上涨过快,出现了过热的现象。

国家统计局数据显示,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大。6月份,初步测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和5.2%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%,二手住宅销售价格同比上涨2.0%,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续14个月相同或回落。

易居研究院报告显示,上半年,32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米,同比上涨9.6%。总体上看,此类二线城市涨幅和2019年的水平总体相当。从实际观察情况看,部分二线城市房价上涨幅度较大,如杭州、南京、成都这三个出现“万人摇”城市,上半年房价同比涨幅分别为11%、10%和21%。

下半年房价还会涨吗?

由此可见,部分城市的楼市过热引发本轮房地产调控升级。而业内人士预计,还会有更多的城市或在近期出台房地产进一步调控收紧的政策。

严跃进表示,日前召开的国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调。此次会议明确,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦。

“既然国务院定了基调,下半年要绷紧房价调控之弦,那接下来调控肯定要收紧,当然这个收紧还是要看房价和市场交易量情况,主要是针对房价上涨过快的地区。其他一些地方,本身房价表现比较弱,或者说市场交易不活跃,就不至于收紧。”严跃进进一步谈到。

值得注意的是,本轮调控是首次在房地产市场并未全面火爆的情况下出现。

从以往的调控来看,都是在当时房地产销售全面火热、价格大幅高升的节点进行政策管控,但近期一些城市出台楼市调控新政的背景是,部分城市楼市明显过热,而全国的房地产销售数据并没出现明显上涨。

国家统计局数据显示, 1—6月份,全国商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。

“监管政策收紧,房价肯定会稳定一点。一些地方的房价出头了冒头了,政策就会打压。不过,总体来讲,监管还是因城施策,更多强调对房价上涨过快城市进行调控,而其他城市的房价预期则比较稳定。”严跃进表示。

责编:吕江涛

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