人民日报社中国经济周刊官方网站国家一类新闻网站

经济网 中国经济论坛


首页 > 周刊原创 > 正文

房企开启新赛道,物业分拆成热潮

《中国经济周刊》记者 邹松霖 | 北京报道

从A股上市到赴港上市,从境内债到美元债,房地产企业始终不会放弃对资本和多种融资手段的追求。如今房地产行业进入存量竞争时代,房企似乎又找到了新的资本游戏场:分拆物业公司H股上市。“贵公司是否考虑物业板块分拆”也成为今年各家上市房企的业绩会、股东大会上,关注度极高的话题。

今年以来已有包括兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务在内的6家内地物业企业脱离母公司,成功登陆港交所。后三家更是在7月上旬扎堆上市。

此外,世茂服务、合景悠活等9家公司也已递交了招股书。越秀地产、华润置地、禹洲地产、阳光城等多家房企亦表示有分拆物业上市的想法。

1

地产公司迫不及待地分拆物业板块上市,无非是为了获得更高估值。随着物业企业密集涌向资本市场,物业板块受到港股投资者追捧,“两高”(高估值、高股价)特征明显。

2019年全年内地物业板块在港股创造了平均63.8%的股价涨幅。今年以来,有7家物业公司股价涨幅超过100%,11家物业企业市值突破百亿规模。

和地产板块3-5倍的市盈率相比,物业板块市盈率可达30倍左右。也就是说,物业板块拆分上市,估值立即上涨10倍。上市公司把低估值的资产分拆出来,把它放到另一个市场上获得高估值,有利于上市公司整体的市值提升。

物业板块高估值、高股价的逻辑在哪儿?业内人士分析称,从行业发展趋势来看,房地产行业已进入横盘时代,将物管板块作为第二曲线的培育是众多房企明确选择的方向,整个行业处于上升期,市场发展潜力巨大。

从行业运营特征来看,房企前期需要大量的资金投入,负债率偏高,且已经逐渐成为一个强周期产业。物业公司则是轻资产模式运行,现金流和收入波动性小,而且负债率低。

此外,物业公司管理着大量的业主,容易形成一个社区O2O的平台,成为“流量入口”。除了物业管理服务的主营业务外,拓展基于智能化、场景化的社区增值服务成为不少物业公司的发力点。

2

随着上市标的日趋增多,企业间实力的差距开始显现,股价和估值上出现两极分化。

据媒体统计,截至7月24日收盘,在已上市的30家内地物业企业中,永升生活服务、新城悦服务自上市以来的股价涨幅超过800%;绿城服务股价涨幅超500%;另有五家涨幅超过200%。而中奥到家、烨星集团、兴业物联则跌破发行价。

克而瑞物管事业部总监汤晓晨分析认为,目前投资者对物业公司的估值中,叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。能够在未来逐步兑现这部分预期的物业企业,其估值就会有一定的支撑,否则,就存在一定的风险。

而香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲并不看好物业板块的未来。他认为 “物业公司为了上市,由母公司输血,做靓业绩报表,但这会损害地产主业的利润。同时上市物业公司为了业绩和利润,还会压缩成本,又会影响业主的服务和体验,最终损及地产主业的品牌和信誉。”

3

排名前十房企中,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市,绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务,华润置地提出明确的分拆计划。剩下融创、恒大和万科尚未入局。

2015年中期业绩会上,孙宏斌提到将成立物业管理公司时,还信誓旦旦称,不会谋求物业管理公司分拆上市,因为开物业公司就像办公共服务类机构,如果用分拆上市将其变成赚钱的工具,做法并不可取。

然而,原则终究抵不过时代潮流和行业的变化。7月21日,来自路透社旗下相关媒体消息的显示,融创中国正在考虑分拆融创服务赴港上市,集资金额或为10亿美元。另有消息称,融创中国目前已在与财务顾问就融创服务上市事宜进行洽谈,最早将可能在今年进行IPO。随后融创中国的股价也应声上涨,当日最高涨幅4.86%,

业界一直有消息称恒大已有分拆物业独立上市的想法,但恒大未有明显动作。而万科总裁祝九胜和董事会主席郁亮均在2019年度股东大会上明确表示,万科物业上市还没有计划表,并且在未来很长一段时间内都不会上市。

易居中国CEO丁祖昱认为“只要恒大、华润、万科这几家大型物管公司没有完成上市,那么整体物管市场仍然值得看好。一旦这些最大的物管公司完成上市,物管企业的分化则会迅速加剧,物管企业的本身估值也会趋向于理性。”

责编:吕江涛

(版权属《中国经济周刊》杂志社所有,任何媒体、网站或个人未经授权不得转载、摘编、链接、转贴或以其他方式使用。)

作者
  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
0