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宝能“豪横”接盘,上海4栋20年烂尾楼被爆拆

你看好“宝能中环中心”新商圈吗?

《中国经济周刊》 记者  王雨菲| 上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第8期)

4月20日凌晨,正在熬夜工作的小刘被窗外一阵巨响和房子的摇晃吓得乱了方寸。以为遇上了地震,她赶紧冲进父母的房间。已经被响动惊醒的父母告诉小刘,应该是附近中环中心的爆破作业造成了这么大的动静。小刘当下情绪由惊转喜:那4栋20年的烂尾楼终于被爆破拆除啦?

当天早上,小刘刷微博发现,这一波响动“震慑”了大半个上海。离得近的,和她一样以为是地震。离得远一点的,以为是打雷,甚至以为是哪里的高架坍塌了……而经过官方辟谣澄清和各路网友视频证实,半夜的响动确实是来自中环的4栋烂尾楼的爆破作业。

90 爆破后的现场

爆破后的现场

90-2 爆破后的拆除施工现场

爆破后的拆除施工现场

90-3 爆破拆除的施工工地门外贴着宝能集团的标识

爆破拆除的施工工地门外贴着宝能集团的标识

上海副中心百亿项目为何烂尾20年?

被拆的4栋烂尾楼,位于上海市普陀区真北路1531号,所在区域属于上海四大城市副中心之一的真如地区。该区域发展一直比较滞后,公开信息显示,区域内一处地块2006年被李嘉诚的长实集团以3027元/平方米的价格拿下,到2019年才推出第一个住宅楼盘,均价8.8万元/平方米。

4栋烂尾楼的北侧为G2京沪高速入城段、东侧为中环高架路,紧邻麦德龙、迪卡侬、百安居、红星美凯龙等多家商业品牌聚集的“百联中环”商业体。4栋楼分别是上海中环中心的T1、T2、T3楼以及兴力达B区公寓楼。

据小刘回忆,上世纪90年代她还很小的时候,烂尾楼所在地是一个叫“爱奇·爱特”的百货商场,后来拆掉开始建楼。《中国经济周刊》记者翻阅公开资料获悉,2001年,四川兴力达集团与普陀区长征镇政府接洽,共同计划建设一个大型购物中心——兴力达商业广场。

资料显示,该项目由四川兴力达集团实业有限公司、上海裕都房地产开发有限公司、上海新长征集团有限公司共同出资,其中,兴力达和上海裕都的法定代表人均为张钧,新长征集团则为长征镇镇属企业。

2005年,因裕都方面资金链短缺,几度停工的兴力达商业广场无法完成开发,项目被新长征集团接盘。随后又多次辗转,其间经手上海“神秘富豪”颜立燕,于2007年被上海大型国企百联集团收购。

百联集团入主该地块后,将其分为两期开发。一期被成功打造成百联中环购物中心。小刘告诉记者,当时新开业时,百联中环号称上海最大的购物广场,轰动一时。尽管一期项目颇为成功,但二期计划建造的写字楼和公寓却再无下文。

2014年,百联集团将烂尾项目与一个徐汇滨江项目打包出售,因项目棘手近两年无人问津。2016年,上海衡源以89.1亿元拿下了这一资产包。

不过,中环百联项目在上海衡源手中,同样几乎未动“一砖一瓦”。到了2018年底,上海普陀区政府发布的《关于普陀区形态规划展示的报告》中写明,该项目已由深圳宝能接手,并强调要加快推进项目的更新建设。

91-1 位于4 栋烂尾楼南边的麦德龙超市

位于4栋烂尾楼南边的麦德龙超市

91-2现在的百联中环已显得比较陈旧

现在的百联中环已显得比较陈旧

91-3 从百联中环商场内即可看到窗外近在咫尺的爆破现场

从百联中环商场内即可看到窗外近在咫尺的爆破现场

宝能豪横?

为什么非要爆破拆除烂尾楼?

4月20日零时30分,一声上了热搜的“上海巨响”,把4栋被上海人诟病多年的烂尾楼夷为平地,还给宝能集团首个进入上海的项目“讨了个彩头”。

烂尾楼地块拟拆除总面积约25万平方米,其中爆破拆除约16万平方米。由于地处中心城区,西侧为营业中的百联中环商场,东侧和北侧紧邻交通要道,周边环境比较复杂,对于爆破时的炸药总量、精度及安全防护措施都有极高的要求。

小刘表示,其实附近居民楼都提前两天张贴了《爆破公告》,并列出届时交通管制路段,提醒附近居民收起阳台晾晒衣物,关好门窗等。她父母就是看到公告得知了消息。而对于凌晨爆破的决策,小刘对记者说,虽然当时真的吓了一跳,但事后也表示理解,毕竟夜间对交通和日常生活的影响要小一些,管控难度也低一些。

爆破作业拆除的主体均为20层以上、高度超过80米的建筑。4栋超高建筑在同一地点、同一时间全部爆破拆除,在国内尚属首例。爆破拆除施工由具备爆破作业一级资质的上海消防技术工程有限公司承接,过程耗时15秒,消耗了近7吨炸药。

为什么一定要把烂尾楼爆拆?此前未传出爆破消息时,还曾有地产分析师分析称,由于项目的主体建筑结构已经封顶,对于宝能来说,除了装修、运营费用外,不需要为二期项目支出太多成本,因此二期项目被宝能盘活的机会较大。

但宝能偏偏选择了爆破拆除,放弃已有的建筑。这也大大提升了宝能的支出成本。宝能集团上海公司相关负责人4月20日表示,由于该地块项目已“烂尾”多年,不仅其建筑的结构安全性存在较大的不确定性,且原先的设计已远远无法满足现今的需求。

虽然爆破拆除会造成成本及开发周期的增加,但唯有彻底清除原有烂尾楼,设计上才能突破枷锁。据悉,目前宝能已在百联中环项目上先期投入超150亿元,宝能集团上海公司总经理杨风庆曾公开表明,宝能中环中心项目的总投入为250亿元~300亿元,计划在4~5年内建成。

谈及对烂尾楼的爆拆重建,小刘还是充满期待的。她说,住在附近的人对这4栋烂尾楼都挺介怀的,这么一大块面积,一直无人开发,缺乏管理,现在搞得像城乡接合部一样,乱七八糟。连旁边的百联中环也不愿意去了,宁愿去远一点、新一点的环球港和近铁购物广场。

很多网友认为爆破拆掉之前的烂尾楼太浪费了,应当进行合理利用。对此,眼见着烂尾楼快20年的小刘不以为然,“这么多年,就算是当时建得挺好的结构,一直疏于维护,也觉得蛮危险的了。”当见证真的爆破重建的时候,她感觉更安心些。“不破不立嘛!”她笑称,“当然,希望这次真的可以成功重建。”

91-1 位于4 栋烂尾楼南边的麦德龙超市

位于4栋烂尾楼南边的麦德龙超市

92 -2百联中环购物中心仍在照常营业,并且客流量不减。

百联中环购物中心仍在照常营业,并且客流量不减。

你看好“宝能中环中心”新商圈吗?

除了建设成本之外,历史遗留的债权债务问题,同样是宝能需要考量的。中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾就此表示,正因为这些债务纠缠日久,所在地块已经大幅升值,给了宝能集团介入后一次性清理这些积欠债务的有利条件和可能的获利空间。

然而更复杂的是,年初上海申鑫俱乐部老板、衡源企业法定代表人徐国良实名举报上海银行高管的事,牵涉的也正是这4栋烂尾楼。1月10日,徐国良,通过微信公众号实名举报上海银行副行长黄涛勾结宝能集团,侵吞衡源企业所拥有的百联中环、徐汇滨江项目200多亿元优良资产,且违法套取国有银行265亿元贷款。

举报信一出,上海银行曾通过发布声明、公告等方式回应,澄清其与宝能集团之间属于正常商业行为。而宝能集团方面至今尚未公开回应徐国良的举报。此后,徐国良称已诉至法院,等待审判结果,再未露面。

柏文喜称,由于项目的实际控制权已经作为金融机构不良债权的抵质押物,转移到相关金融机构手中。宝能集团需要以自己的实力清理好相关债权债务,或者将债务重组、承接过来,才能够获得项目的实际控制权。

根据规划,该项目暂定义为“宝能中环中心”,依托上海中环百联市级商圈区位优势,以及中环线和沪宁高速入城段优越的交通条件,拟新建27.5万平方米商办建筑,并结合现有中环百联项目重新整体打造,塑造集品质办公、风尚购物、休闲餐饮、文化演艺、高端酒店、行政公寓为一体的新生代城市综合体。

宝能集团相关负责人表示:“相信在政府部门的大力支持下,宝能集团倾力打造的宝能中环项目,将成为西上海中心综合性地标,拥有令人期待的商业前景。”

(本文图片由《中国经济周刊》记者王雨菲摄)


2020年第8期《中国经济周刊》封面

2020年第8期《中国经济周刊》封面

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