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上海国资免租争议:房东非上海国资怎么办?

截至3月8日,上海国有企业共受理1.4万户中小企业的减免申请,涉及承租面积980万平方米,申请减免租金约12亿元。

 《中国经济周刊》 记者  宋杰 | 上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第6期)

p92 上海静安区商业写字楼

上海静安区商业写字楼

“终于放心了,租金减免了两个月,相当于员工两个月工资,可谓雪中送炭,让我们这类中小企业绝处逢生。”3月11日,红点影视副总裁姜世界接受《中国经济周刊》记者采访时说。

他所提到的减免两个月租金指上海国有企业对中小企业免收今年2月、3月房屋租金,这是2月初对外发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》(下称上海28条政策)中的重要举措。

3月9日举行的新闻发布会上,上海市国资委副主任袁泉透露,按照“应知尽知、应免尽免”要求,截至3月8日,上海国有企业共受理1.4万户中小企业的减免申请,涉及承租面积980万平方米,申请减免租金约12亿元。

《中国经济周刊》记者在采访中了解到,诸多上海中小企业因为疫情业务停滞,高额的租金确实令他们“压力山大”,但由于承租的房产不属于上海国企所有,他们享受不到免租政策,依据合同交付房租的他们甚至入不敷出,而提前毁约搬走要缴纳违约金更是“肉疼”,正面临进退两难的境地。

中小企业房租“压力山大”:

想搬走还得交违约金  

“我从2018年开始租上海陆家嘴的这栋写字楼,每月要负担80万元房租,在企业效益好时完全没有问题。其实从2019年开始,周边写字楼的租金都跌了,我所在写字楼的房租也缩水30%,我们多次协商未果,依旧按照原房租付款。在此次疫情影响下,我们已经无力负担高额租金,便和物业交涉是否可以提前搬出。对方回复称,租金不但不减免,提前搬出还算违约,不但前期的押金(3个月房租)不予退还,我们还要付出几百万违约金,并且支付几百万装修复原费用。”某中小企业负责人对《中国经济周刊》记者说。

“看到上海28条政策后曾与物业沟通,对方说他们属于央企,不属于上海国企。”该位负责人说。

有业内人士分析说:“从法律层面而言,正常履约缴纳房租是中小企业的责任。一些经营性房产不归上海国企所有,因此不直接受上海28条政策影响,但在特殊时期,央企、国企还应该发挥压舱石作用,为中小企业着想,在特殊时期与租户协商适宜的解决方案。”

记者注意到,上海28条政策百问百答中也提出,“对于出租方为央企、民企、外地国企等其他主体的,鼓励执行本次免租政策,建议承租人与出租方协商解决。”

前述中小企业负责人对记者说:“最近一次协商,他们让我们提交企业受疫情影响、生产经营等方面实际困难的说明,以及营业执照等资料,希望能有好的结果。”

另一位上海中小企业主告诉记者,他们承租房产的用地为某央企子公司的厂区,但由民营园区运营公司运营,中小企业向园区运营企业租赁并支付物业费,因此也难以直接享受上海28条政策中的免租优惠。

“虽然我们心里很憋屈,但也只能跟对方协商展期一个月,尽量把租金都付了。”他说道,“对方说他们也是民营企业,减免不了租金,但他们有没有跟国有房东协商不得而知。说实话,看到上海国资为中小企业减免两个月租金,真的羡慕嫉妒。”

“目前我们企业的物料搬运设备租赁业务在全国5000多家同行中名列前茅,我们是重资产企业,业务模式是下游企业向我们租赁设备,有些客户向我们租赁的设备处在停用状态,也向我们提出是不是可以减免租金。”这位中小企业主说,“我们就像汉堡包,下面客户拖,上面供应商压,风险时期还要承担各种责任。”

在上海市区某孵化器里,很多中小企业都选择了退租,“这里一年一租,而周边已经出现可一个月一租或3个月一租的新模式,加上不属于上海国资,不能直接享受免租政策,物业费和综合服务费都照样收取,很多企业就搬走了。”某中小企业主对《中国经济周刊》记者说。

记者注意到,还有中小企业准备走司法途径争取租金减免权益。

“去年年底刚投资了2000万元创业,还没开业就直接关门歇业,对我们这种大型游乐场运营商来说,这次疫情的影响是毁灭性的。现在还在封闭状态,但租金还要缴纳,一个月就是25万元,对于我们这种空关的中小企业,没有营收后资金周转真的困难。前段时间我们准备开业,但园区全部封闭禁止进出,若园区最终坚持不免租金,我们大概率会走司法途径讨个说法。”沪上某园区创业者对记者说。

其实,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日就曾指出,对于因疫情不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

有法律界人士也认为,各地方政府出台关于减免租金的政策,亦是考虑到疫情之下停工停业导致经营性房屋租赁合同的履行不能,或者继续履行会造成明显不公平,而按照公平原则和不可抗力相关法律规定做出的。

上海国资免租举措到位,

企业:减免租金无论多少都弥足珍贵

目前,在上海28条政策的要求下,有上海国资背景的园区及孵化器等在为中小企业减免租金上走在了前面。

红点影视成立于2010年,业务覆盖影视剧投资、出品、发行、设备租赁等,2018年落户上海市普陀区天地软件园,已在上海经营发展将近两年。

“疫情对我司打击非常大,如很多影视制作订单被延迟或取消,年度创作及拍摄计划被迫推迟,保守估计至少延迟到7、8月份,所有商务合作停滞不前。影视项目融资受到严重影响,日常经营现金流不足成为严重问题,而在上海房租、物业、水电及人员工资成本非高,经营出现非常严峻挑战。”谈及疫情对企业的冲击,红点影视副总裁姜世界在接受《中国经济周刊》记者采访时说。

据姜世界介绍,“普陀区长征镇政府及天地软件园区得知我司实际情况,依据上海28条政策立即减免我司两个月近30万元房租。园区主动联系我们,了解实际情况是在2月18日,2月26日就正式通知我们办理减免房租手续,效率非常高。”

上海万厚生物科技有限公司坐落于上海市北高新技术园区,公司专注于微生物控制产品和微生物检测服务。

公司总经理武绍峰对《中国经济周刊》记者说,疫情对公司在物流方面的影响很大,企业发生经营困难,园区给予房租减免,让他感动万分。“我们在市北园区办公面积有330平方米,减免租金无论钱多钱少,在企业销售收入受到巨大影响时,这些钱更显得弥足珍贵。”

作为“房东”的张江高科的企业客户中,中小企业的比例高达90%。张江高科对承租其房产,从事生产经营和研发办公的中小企业,先行免收2月、3月的租金。对孵化器、包租企业等间接承租企业,也确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。

这意味着:一方面,张江高科对直接租赁客户中的中小企业将予以减免租金的扶持;另一方面,张江高科在对孵化器这类间接承租企业实行租金减免时,也要求其对孵化器内的双创企业予以减免。

“张江高科的服务一直非常贴心,关心孵化器里中小企业的成长,当时细则还没出来就口头通知我们准备材料,可以申报免租两个月了。”895医疗健康孵化器——普健济康医创基地负责人张捷对记者说,目前所孵化的企业已全部复工。

上海28条政策提出,主动为租户减免房产或土地租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。根据3月9日新闻发布会透露的数据,根据掌握的企业免除租金情况初步测算,可以减免房土两税约4亿元。

“第二产业租户,房租占成本比例较低,约20%以内,而第三产业租户房租占成本大头。从房东角度来看,上海各产业开发区之外的区域,都是非国企房东占大比例。”某房地产经营公司高层向《中国经济周刊》记者透露。

“上海国资开的这个头肯定是好的,但‘球’也就传到了非国企脚下。国企背后有国资委,国有出资人可以决策出血,而非国企都是自己扛,银行贷款等现金流压力也不小,而且股东分散,决策权也分散。上海一些区对于房东给租户免租,部分给予补贴,但相比于免租部分,补贴是小头,非国企房东动力不足,只会给一些VIP客户免租作为维护客户关系的手段,企业质地比较好的还能申请试试,岌岌可危的小企业反而拿不到。”他对记者分析说。

记者发现,上海有些区政府已出台相关政策号召各类主体加入补贴租金的队伍。例如,闵行区对于减免租户2020年2月、3月两个月租金的运营主体,经认定给予实际租金减免额度30%的补贴,其中:对非国有商业综合体运营主体的补贴,上限不突破300万元;对其他运营主体的补贴,上限不突破150万元。


2020年第6期《中国经济周刊》封面

2020年第6期《中国经济周刊》封面

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