《中国经济周刊》记者  孙庭阳 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第2期）

近日，上市房地产公司开始陆续披露2019年销售数据。

按照权益销售金额（编者注：合作项目按股权比例计算的销售额）排序，前4名从大到小依次是中国恒大（5782亿元）、碧桂园（5522亿元、万科（4103亿元）和融创中国（3834亿元）。

在2019年房地产市场并不火爆的情况下，中国恒大与碧桂园连续两年排名前两位，融创中国快速增长，万科则碎步前行。

2019年，精彩与无奈，竞争与赶超，4家公司“卖房”，各有各的故事。

中国恒大：许家印要抢王传福、马斯克的饭碗

中国恒大董事会主席许家印 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I摄

中国恒大销售数据显示，2019年完成了预计目标，实现合约销售6011亿元。公司披露，2020年合约销售目标在2019年基础上增加500亿元至6500亿元。至此，中国恒大已连续3年将增加500亿元作为新一年的销售目标。

虽然2019年上半年业绩与目标相比稍显落后，但随着销售均价的下降，中国恒大2019年9月、10月连续刷新月度销售纪录，并最终完成全年目标。

此外，在完成新能源汽车全产业链布局后，许家印下一步将和王传福、马斯克等国内外新能源汽车巨头同台竞技，他们又会碰出怎样的火花？

“银九金十”促销保销售目标

2019年网络热词是“我太难了”，房地产业的销售同样如此。中国恒大完成2019年销售目标并不容易。

据国家统计局数据，2019年上半年全国商品住宅成交规模同比大体持平。

在2019年初，中国恒大提出年度合约销售目标是6000亿元，但到了上半年末时，按照时间进度计算，所完成尚落后销售目标（3000亿元）5%。而在2018年同期，完成的销售额领先时间进度5%。

房地产行业销售存在一定的波动性——素有“金九银十”的说法，9月和10月是一年中房地产销售黄金时间。

同为行业前4的另外3家，如碧桂园、万科和融创中国，2019年这两个月的高峰效应并没有特别明显。但对于中国恒大来说，2019年这两个月可谓是“银九金十”。

2019年9月，中国恒大当月销售额环比增长74%、同比增长32%，比上半年平均值高出近八成，刷新了公司“单月合约销售金额的历史纪录”；当年10月份，中国恒大月度销售环比增长8.65%，前一个月刚刚创下的月度纪录，再度被刷新。

中国恒大销售总额创纪录的秘诀，其实还是老套路——降价促销。

2019年半年报，中国恒大曾表示，其合约销售均价为历年最高水平，达每平方米10756元，比2018年高2.75%，而在2019年1月时，公司合约销售均价更是达到每平方米11134元。

在2019年9月、10月，中国恒大的平均每平方米销售价格（销售均价）持续下降，10月份跌破1万元，至9336元。这一价格，创出2017年2月以来的新低。

同样的房地产销售环境，在碧桂园、万科和融创中国的销售中，并未出现9月、10月两月连续降价的情况。

业内人士分析，中国恒大下半年大规模降价促销，或与上半年销售总额不及预期有关。公告显示，2019年上半年，中国恒大销售收入同比下降24%，原因是“交楼的面积比2018年同期减少25.8%”。

3至5年成为世界规模最大新能源汽车集团

除了房地产，中国恒大董事会主席许家印，还一直带着中国恒大向“多元化业务稳步推进”。

在2019年半年报中，中国恒大表示 “已完成新能源汽车全产业链布局，产品品质世界一流，力争3至5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

而王传福所领导的比亚迪（002594.SZ），截至2018年，连续4年蝉联全球新能源汽车销量冠军。

2020年1月7日，国产特斯拉Model 3首次向社会用户交付新车仪式在上海举行，标志着特斯拉在中国的发展进入全新阶段，公司创始人马斯克出现在仪式现场。在中国工厂生产的Model 3起售价较原价下降了近9%，加上新能源补贴，价格最低至不足30万元/辆。

同济大学经济与管理学院副教授郑鑫此前接受《中国经济周刊》记者采访时说，如果真的按照国产特斯拉年产50万辆的规划，未来价格肯定还会下降，对现有新能源品牌的竞争挤压还是非常大的，留给大家的时间真的不多了。

碧桂园：坚持“下乡”，稳坐行业第二

碧桂园董事会主席杨国强 中新社

在2019年房地产行业销售环境整体不景气、宣告破产的房地产相关企业数量逾500家情况下，碧桂园2019年全年权益销售额仍达5522亿元，同比增长10%，稳坐全行业第二的位置。

12月份房价稳收官，不再降价搞促销

2019年销售额数据显示，除12月环比大幅下降外，碧桂园2019年前11个月的月销售额基本平稳。

值得注意的是，与中国恒大在2019年9月、10月陆续刷新销售纪录不同，碧桂园的销售高峰出现在2019年11月。

2019年前11个月，碧桂园累计实现的权益合同销售金额，已经超过2018年全年销售额，是2018年全年的1.08倍。也就是说，碧桂园实现年销售额增长在当年11月份已成定局。

2019年12月，碧桂园销售额环比减少八成。同样的情况在前两年也发生过，2017年、2018年的12月份，碧桂园销售额环比减少都超过六成。

《中国经济周刊》记者注意到， 2019年12月，碧桂园的销售均价（平均每平方米销售价格）有所抬头，每平方米环比上涨239元。而在2017年、2018年，碧桂园当年12月份销售均价是每平方米同比分别下降1858元、1254元。对于购房者而言，如果购买的是100平方米左右的房子，能省下10万至20万元。

省外收入占比近八成，杨国强“下乡”

碧桂园销售额近几年一直保持高增长，从2015年到2018年，碧桂园权益销售额年复合增长率为59%。如此高增长率，业内人士评价，除了来源于公司的管理外，在广东省外复制、向全国布局、将市场下沉，也是重要原因之一。

2006年在广东成立，2007年在香港联交所上市，碧桂园没有将自己定位于地方房地产企业，向外拓展的脚步从未停歇。

碧桂园表示，要逐步走出广东省，将业务拓展至全国其他经济高增长地区，提升项目执行能力，发挥物业开发模式的可复制性优势。

2008年，在广东省外，碧桂园只拓展到湖南等7个省区，省外销售占比只有24%

2013年是碧桂园省外拓展关键一年。当年，碧桂园共有37个全新项目开盘，大部分位于广东省外。这一年，广东省外销售占比由40%提升至56%。在公司销售整体增长情况下，省外销售超过省内，意味着在广东省外的销售已经是公司的重点。

2015年，公司在广东省外销售占比提升到约2/3。

2018年，碧桂园已经完成中国内地所有省份的布局。截至2018年末，公司已签约的内地项目分布于31个省(自治区、直辖市)的269个地级市，总计覆盖1156个区(县)。

最新数据显示，截至2019年上半年末，公司在广东省以外地区的权益合同销售占比已经提升到78%——广东省外销售的体量，接近其在省内销售的4倍。

如果把广东省内的销售当成碧桂园的“大本营”，在广东省外，可以说碧桂园再造了4个“大本营”。

翻阅房地产公司公告，众多公司对于在一二线城市拿地、开工颇为重视，碧桂园则不是这样。

在2007年上市后，碧桂园就已经将目光聚焦于三四线城市。在2018年业绩发布会上，碧桂园董事会主席杨国强还直言，长远看好三四五线城市的房地产市场。

万科：碎步前行，杠杆加大

万科董事会主席郁亮 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

万科2019年全年合同销售金额6308亿元。据克而瑞研究中心统计，其中权益销售金额达4103亿元。

对比2019年销售额排名前4位的房地产公司近两年的销售额，另外3家销售额大踏步前进时，万科是碎步前行，杠杆率则在升高。

郁亮从2017年6月开始任万科董事会主席，到现在经历了两个完整的会计年度。

值得资本行业关注的是，截至2019年12月19日，姚振华实控的深圳钜盛华公司和前海人寿保险持续减持万科，两家机构所持万科的股票数量已经不到总股本的5%。而在2017年6月末，两家机构合计持有万科股票数量占总股本25.4%。

谨慎投资，被“后辈”赶超

与万科相比，同为行业前4的另外3家——融创中国、碧桂园和中国恒大，是房地产行业“新手”。在“后辈”面前，近几年一直喊着房地产白银时代的万科，被碧桂园反超，与中国恒大差距增大，即便是和融创中国相比，优势也所剩无几。

万科在其2016年报中，对销售方面表述是“实现销售金额3647.7 亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位”。而在2017年和2018年的年报中，在行业中排名均无表述。

但是，万科在2017年透露，“22个城市的销售金额位列当地第一”，2018年“24个城市的销售金额位列当地第一”。这两年，万科有销售的城市数量都在60个左右。

万科不再披露排名位置，但可以通过三方数据看出排名变化。

如前文所述，2019年按照权益销售金额排序，前4名公司从大到小依次是中国恒大、碧桂园、万科和融创中国。而在2016年，权益销售金额排名中，中国恒大第一、万科第二，碧桂园第四，融创中国第九。

近年来，融创中国快速扩张。2016年，融创中国合同销售额比万科少59%，到了2019年，融创中国合同销售额只比万科少12%。从绝对值看，在2017年至2019年这3年间，融创中国和万科年度合同销售额的差距，从2141亿元降到了746亿元。

碧桂园则在同期实现了反超。克而瑞研究中心数据显示，2016年碧桂园权益销售额只有万科的90%；2017年碧桂园超过万科；2019年，其权益销售额已达万科的1.34倍。

中国恒大领先优势也在加大。2016年，中国恒大权益销售额比万科多944亿元；近几年领先优势更加明显，2019年比万科多1679亿元。

业内人士分析，万科近年来的表现，和其运营策略有关。

在万科2018年报中，对2019年度策略同样有“谨慎投资”“投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量”的表述。

有息负债3年间翻倍

虽然万科在年报中数度提及要“谨慎投资”，但是公司的有息负债却在逐年提高。在降杠杆成为近几年宏观经济的关键词时，号称要“活下去”的万科，杠杆在逐渐增加，净负债率也在提升。

2018年末，万科净负债率 30.9%，继续处于行业低位。不过，2016年至2018年，万科有息负债分别是1289 亿元、1906亿元和2612亿元，有息负债余额翻倍。万科有息负债占总资产的比例也逐渐提升，2016年至2018年分别是15.5%、16.4%和17.1%。

在有息负债增加的背景下，虽然万科销售毛利率提升，但2016—2018年总资产收益率从3.93%降至3.66%。

2018年中国恒大等公司则在大幅降杠杆。中国恒大的年报中重点强调“通过综合措施，大幅降低债务水平及负债率”，净负债率同比降低31.8个百分点，总借贷水平同比降幅为8.1%。

有业内人士评价称，虽然万科的负债率处于行业较低水平，但似乎有些“后知后觉”，2016年、2017年未能像其他地产企业那样大规模扩张；中国恒大整体负债率较高，却借着2016年、2017年的销售高峰，大大降低了负债率，对行业走势的预判似乎更精准。

融创中国：“买买买”下的高增长

融创中国董事会主席孙宏斌 中新社

孙宏斌带领的融创中国，2019年合同销售金额5562亿元，同比增长21%，在4家公司中居于首位。业内人士分析，融创中国的高增长，可能与公司近几年大手笔资产收购逐渐开始贡献业绩有关。

销售额连续3年跨过3个台阶

克而瑞数据显示，TOP100房企2019年权益销售金额同比增长6.5%，相比2018年的同比增长35%、2017年的同比增长41%，增速明显放缓。

但融创中国的增长幅度依旧强劲。已经公布经营数据的上述4家房地产公司中，2019年销售额只有融创中国增长超过20%，碧桂园、中国恒大和万科同期增长分别是9.96%、9.02%和3.94%。

近3年，融创中国的合同销售额每年跨过一个整数关口。2017年至2019年，合同销售金额分别为3620亿元、4608亿元和5562亿元，分别突破3000亿元、4000亿元、5000亿元。

“买买买”迅猛扩张

在2017年、2018年，诸多房地产公司屡次卖项目瘦身，融创中国却在做加法，频频大手笔收购资产。

2017年，融创中国有关资产收购的公告有15条，如收购金科地产、华城富丽、13个万达文旅项目等。

收购万达的资产，在融创中国2017年收购中最有代表性。

2017年7月，融创中国旗下子公司与大连万达商业订立框架协议，以632亿元的价格，收购后者13个文化旅游项目公司91%的权益、76家城市酒店100%的权益。

对于这笔收购，融创中国认为，项目公司所拥有的标的，多数位于国内核心城市的重点区域，能大幅扩充公司的土地储备，进一步增强了行业竞争力。这项交易，还使融创中国高起点布局文化旅游业务板块，布局新的增长点。

即使到了2019年，融创中国收购资产仍未停步。

2019年1月，融创中国子公司以125.53亿元，收购泛海控股（000046.SZ）旗下武汉中央商务区股份有限公司，该公司拥有北京泛海国际项目1号地块，并已启动建设。该公司还拥有位于上海市黄浦区核心位置的董家渡项目（尚未建设）全部权益。

2019年11月，融创中国的间接全资附属公司以152.69亿元的代价，收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。这两个被收购公司及其附属公司，主要从事地产项目的开发运营，在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个目标项目，可售建筑面积约占总建筑面积的90%。

对于这两次交易，融创中国均称，将进一步增加公司的优质土地储备，提升其品牌影响力。

据融创中国财务报告，截至2019年6月末，公司总资产比2016年末增长了近两倍。

《中国经济周刊》记者统计，融创中国增长速度虽高，但其毛利率却较低。2019年上半年，融创中国毛利率只有25.19%，同比虽有增长，但在4家头部房地产公司中仍居于末位，万科、中国恒大和碧桂园同期毛利率依次是36%、34%和27%。