《中国经济周刊》记者 李永华  |  长沙报道

中新社

号称“最严调控城市”的长沙每次一出楼市消息就引来多方关注。

12月11日，长沙市发文限定开发商的平均利润率为6%至8%，被外界视为调控政策加码，一时议论纷纷。

这份文件只是2017年相关文件的延续而已，仅略有调整，但在长沙当前楼市行情下或对今后走势带来一定影响。

两年前暂行办法如今正式落地

关于外界热议的长沙此次限定开发商利润的文件，长沙一位房地产企业的营销总监给出了三个字的评价：“瞎吵吵”。

2017年11月30日，长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》中指出，为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。

对比两份文件，两年前的名称是“暂行办法”，如今则去掉了“暂行”两个字，也就是说，此前“暂行办法”规定的两年有效期到了，现在正式行文落地。

长沙开发商能拿到6%—8%的利润吗？

长沙市发改委12月11日发布的《通知》规定，商品住房价格由成本+利润+税金构成，并详细列出了8大成本，包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业收费和基金。文件明确管理费用为前4项费用之和的5%，销售费用为前四项费用之和的2%，开发商的利润提取也是以前4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。 

那么，规定平均利润率为6%-8%，这是限定了开发商的利润还是保障了开发商的利润呢？

某头部地产企业人士分析，这一规定与企业平时对利润的计算方式并不一致。一般而言，企业计算利润，是将各种成本计算在内，包括管理费用、销售费用、财务费用这三大费用在内。所以，企业真正能够拿到的利润率（利润/成本）其实要远低于6%。

此外，依据《通知》，财务费用中“利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加24个月。”

有地产人士指出，该《通知》对利息的规定与市场现实明显背离，按此核算会少计开发成本，导致企业利润难以达到规定的6-8%的水平。

央行目前规定，短期贷款一年以内(含一年)利率为4.35%；中长期贷款一至五年(含五年)调整后利率为4.75%;五年以上调整后利率为4.90%。

一位金融系统人士说，现在市场上能以8个点融到资金就很好了，5个点以内融到资金基本不可能。湖南岳阳某开发商说，当地民间融资一般至少是月息2分钱以上，换算为年利率为24%。

另外，多位房地产企业人士均对《中国经济周刊》记者表示，当前，长沙楼市有价无市，销售低迷，不少楼盘已经是成本价推盘销售，甚至是亏本甩货，能有利润就已经不错，根本谈不上8个点的利润。

据湖南中原地产数据，2019年12月第1周，长沙一手住宅成交套数和面积分别环比下跌4%、3%，长沙内五区新增一手住宅套数环比上涨29%，10个住宅项目开盘，认购率27%。

限定利润之后，长沙房价涨还是跌？

长沙本地一位房产观察人士说，两份文件最大的差别在于从之前的执行范围“限价商品房”扩大到“商品住房”，执行范围扩容了。

这会带来什么变化呢？

2018年6月25日，长沙开启官方称之为反炒房的“重大斗争”，推出限地价、限房价、限购等综合措施。

当时，长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让，五矿地产摇中该地块，成交总价为13.13亿元，限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。可是，当时该地块附近的楼盘售价只有8000元/平方米左右。对此，长沙市住建委相关人士分析，该地块的楼面价是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。

今年，长沙土地拍卖市场出现变化。

《中国经济周刊》此前报道，长沙今年拍卖的限价地住宅的限定价格较2018年明显上浮，其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米，较2018年限价上浮1600元/平方米；滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米，较2018年限价上浮1400元/平方米，洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米，较2018年限价上浮1100元/平方米。

据湖南中原地产研究院数据，今年前7月长沙内六区累计成交经营性用地50宗，成交楼面价均价3859元/㎡，同比上涨21.9%。

另一个令人关注的信号是，据《中国经济周刊》记者不完全统计，今年四季度开始，长沙推出的土地多为不限价土地。

有业内人士推测，楼面地价是地产开发的主要成本，土地拍卖价格上涨，楼面地价上涨，加上河砂、水泥、钢筋等建材成本上涨，还有人工成本的上涨，现在楼盘售价按成本法核算，又明确开发商利润空间，那么，未来房价上涨还是下跌可以说一目了然。

编辑 | 李慧敏

编审 | 郭   芳