中国经济周刊-经济网讯 （曹煦） 秋日的午后，站在上海市杨浦区周家嘴路曾经的二钢厂区，眼前绿树成荫，年轻白领穿行在设计感十足却又饱含老工业历史沉淀感的园区办公楼里，丝毫看不出这里曾经大炼钢铁的场景。

兼顾现代设计感和历史沉淀感的互联宝地园区(曹煦 摄)

这片上海内环里的寸金之地现在叫“互联宝地”，昔日被“中国线材工业的摇篮”的设备和生产线占据的厂房变成了现代化的产业办公场所；钢铁工人穿梭的厂区道路如今变成了面向社区开放共享的林荫步道；超百万吨的钢铁产品基地如今变成了高科技创新创业的源泉……这背后，是中国宝武作为全球第二大钢铁集团，近年来在推动城市更新与老工业基地转型开发方面做出的探索与创新。

在城市存量工业用地转型开发、盘活利用、提质增效成为普遍性命题的当下，中国宝武已悄然探索出了一条从资源到资产再到资本，从厂区到园区再到城区的转型发展之路。

“我们的使命是围绕中国宝武钢铁生态圈，助力城市新旧动能转换。”中国宝武旗下聚焦空间规划、产业聚集和产业园区服务，致力于成为优秀的城市空间构建者和服务商的专业公司——上海宝地不动产资产管理有限公司（下称“宝地资产”）党委书记、董事长王继明说。

空间和人：旧貌换新颜

时光追溯到四年前，2015年11月，原宝钢集团与杨浦区政府签订战略合作协议，共同推动二钢地块的转型开发利用。双方约定，携手把二钢地块打造成功能集聚、形态新颖、生态协调的“互联网+”创新创业示范产业园，进一步推动城市更新与产业升级，实现“产城融合”。

肩负双创升级，区域城市更新，政企双方及社会各界都对地理位置优越的二钢地块的“新生”充满期待，在供给侧结构性改革的背景中，作为中国宝武老工业基地转型发展中的试点项目和标杆典型，互联宝地从起步便站在了时代潮头，服务国家战略，致力打造双创示范基地。

2016年8月，互联宝地项目开工建设；2017年年底，互联宝地的整体工程形象得以呈现。这片从2010年起因环保搬迁便长期停产闲置，曾经巨额亏损的土地在中国宝武和上海市杨浦区两个国家双创基地的联合推动下，很快焕发了新的生机。

原先破旧灰暗的厂房变身以时尚的莫兰迪色为主基调的现代空间，成为黄兴路周家嘴路交界处的一个新地标。老工业建筑风貌，大跨度、挑高设计，再配以幕墙、绿色景观和特色路灯等软环境，营造了一种宁静致远的唯美意境，传承了工业风貌和历史人文。

上海宝地广场举办的小型音乐节 (曹煦 摄)

开园迎客以来，定位聚焦人工智能、互联网新锐企业的集聚地，越来越多的创新型产业客户认可互联宝地的经营理念和园区品质，一批科创企业陆续入驻互联宝地。目前园区入驻率近七成，二期项目已于2019年11月2日开工建设，计划于2021年完工，2022年开业。

转型的不只是老厂房的物理空间。在中国宝武和宝地资产的大力支持下，宝山宾馆积极响应转型发展和二次创业的号召，坚持“不养闲人”的原则，积极开展多渠道转岗工作，先后有100多名员工顺利转岗。

43岁的姚敏华从大学毕业起就在宝山区最早的四星级综合型酒店宝山宾馆工作，今年初宝山宾馆因设备老旧停业改造，很多员工都面临着转岗分流，人到中年的她主动选择跳出“舒适区”，加入了互联宝地园区运营队伍。

“老人手”如何胜任更加市场化的新岗位，还需要全面提升履职能力。为发挥宝山宾馆员工的优势，今年7月创立了中式快餐店品牌-得来鲜餐饮。10月，得来鲜餐饮黄兴路店经营承包在互联宝地正式签约，标志着原有的经营体制和薪酬机制被打破，一个更加市场化的运营模式，企业与员工共同发展、分享成果的激励机制已经诞生。

姚敏华也坦言，“目前公司市场化招聘比例不到三分之一，员工自身的能力水平，尤其是产业招商和园区运营管理的专业能力还急需提高。”

事实上，姚敏华们的职业变迁是中国宝武产业转型中的一个生动缩影。王继明认为，“钢铁工人的转岗、就业关乎社会稳定，体现国企的使命担当，如何更好促进主业发展，借助城市土地的存量开发帮助钢铁企业实现员工转岗、企业转型，是宝地资产一直在考虑和实践的，更是宝地资产肩负的沉甸甸的责任。”

“与众不同，我们才能更好地生存下去”

因地制宜地打造“隐形”品质和服务，是宝地资产运营项目的一大特点。在宝地资产总部所在的上海宝地广场，有一块沪上写字楼里少见的开放的大面积天然草坪，为了发挥这个得天独厚的硬件优势，去年实施了改造工程，增加了休闲座椅设施和步道，让客户下楼就可以“走进自然、亲近自然”。

围绕这块草坪的文章远远没有做完。宝地资产一位管理者说：“我们在宝地广场举办小型的音乐节，请一位小提琴手或者钢琴家，在工作日的早晨，在明媚的阳光照耀之下的大草坪上，优雅、舒缓地献上一曲，那我想楼里的每一位客户都会有一种无形的品质感和格调感，一段时间下来，宝地广场也许就成了音乐主题写字楼的标志性品牌。”

一个理念在宝地资产已形成共识，无论是做园区还是写字楼宇，宝地资产都在不断地打磨，希望能够形成与众不同的宝地特色，“与众不同”理应也必须是宝地资产建设运营项目的烙印。“与同行中的龙头企业相比，宝地资产在品牌、资本和运营能力上都不占优势，随着集团规模扩张的步伐，我们到沪外拓展创业，就必须要打造有温度、有格调、有活力的产品和项目，形成与众不同的宝地特色和宝地品牌。”宝地资产高级副总裁黄孔威说。

“想生存下去，必须与众不同。”黄孔威以写字楼产品举例表示，未来的写字楼主力人群是90后和00后，只有把工作学习、生活、文化娱乐结合在一起，打动了年轻群体，社群与社区的理念融入了日常运营服务中。

“时下在初创企业中较受欢迎的联合办公，就是因为它打破了传统办公的定义，办公室不再是埋头苦干的格子间，而成为自由、合作与创新的开放共享空间。”黄孔威对此有清醒的认识，“我们的产品如果继续按照传统打造‘冰冷’的高品质硬件，没有温度和开放理念，就注定无法留住未来的办公人群。因此宝地资产要提供最具人性化的运营服务，做一个有趣的空间服务商。”

比如“乐园计划”就是这一思路的最好注脚。宝地资产管理层提出，要通过一系列管家式服务，做园区企业的“工会主席”“团委书记”。

例如，今年8月，互联宝地积极引入园区所在的大桥街道将党群服务站落户于此，这个占地面积246平方米的立体空间运用“互联网+智能硬件”的设计理念，直接服务园区内50余家知识创新型企业，3个独立党支部，近200名党员和5000多名员工。

另据介绍，未来的互联宝地将充分利用现有设施，建设青年公寓、食堂、健身中心、活动中心等，力争让园区的创客有求必应，为工作、学习、生活、娱乐、休闲、社交、健身、商务接待等提供一站式服务。

此外，硬件也将与“软件”一道升级。“宝地资产在建的几个项目已经在尝试引入最新的建筑科技，“希望我们在设计阶段就对项目的智能化服务目标有所定位，形成一套不同产品类型的智能化工作指引。”王继明说。

也正是有了这样的运营理念，互联宝地在开园后并不长的时间内，汇聚各类资源要素，全方位地提升了创业者的满意度，在沪上的产业园区中脱颖而出。正所谓，创新引领、技术赋能、空间重塑与内容深度融合。

存量土地的转型难度持续加大

在近年来钢铁行业大搬迁、大重组、大调整、大提升的宏观背景下，坚持高质量生态圈发展理念，以产业为基，开发盘活利用存量土地资产是一个现实的课题与创新的命题，互联宝地作为先行先试项目，为存量工业用地转型开发与盘活利用探索出了一条可行之路，资产效率提升了，城市面貌更新了，产业聚集了。

以中国宝武总部所在地上海为例：存量土地的转型难度正在加大。据了解，近期上海的存量商业办公楼空置率在提升，同时，还有一些高品质的同类产品陆续建成开业。“存量土地简单地转型做商办，已经走到了一个瓶颈期，规划审批越来越审慎。”知情人士介绍。

存量土地转型对优质产业资源导入的要求越来越高。“如果没有好的产业，对上海的城市发展和创新中心的建设没有正面作用的，哪怕再小的地块，规划国土部门都不会轻易批准转型。”

正因如此，对宝地资产而言，一个必须清醒认识的现实是，现阶段的产业招商、集聚和培育工作，要格外注重与各级地方政府合作与共赢，实现良好的社会效益、经济效益和生态效益，尤其在寸土寸金的一线城市。

这绝非宏大的宽泛口号，宝地资产的招商团队在实际工作中改坐商为行商，一方面积极联系杨浦区科委、商委、投资促进办公室和行业协会，了解行业情况，争取政策支持。另一方面主动对接相关产业龙头企业，积极创造条件让这些企业进驻园区，旨在有目的地选择产业链上下游相关企业，形成产业集聚效应。

值得一提的是，在向园区“装内容”的过程中，宝地资产充分发挥杨浦区打造科创中心重要承载区和双创示范基地的总体要求，以及周边科教文卫资源丰富的优势，打造了鲜明的园区产业方向标签。

2018年和2019年，全国“大众创业万众创新活动周”上海市分会场已连续两年落户互联宝地，包括人工智能、集成电路、生物医药在内的100余项科创项目在这里展示与推广应用。昔日上钢二厂的“华丽蜕变”赢得了各界的普遍好评与称赞。

在各界的关心、支持与帮助下，在公司经营团队的努力和职工的期盼之下，宝地资产在探索“产业投资+开发运营+专业服务”复合发展模式的道路上，已经留下了具有引领价值和借鉴意义的清晰足迹。