《中国经济周刊》记者 罗赟 │广东报道

深圳中原研究中心数据显示，9月深圳新房住宅供应前三季度最高，但是，新房住宅网签仅2823套，环比下滑7.08%，网签面积环比下滑3.79%，与此同时，二手住宅成交量价则在9月均有上升。

继9月新房住宅供应大增后，10月供应有所放缓，一、二手市场分化是否更为明显？

9月新房住宅供应前三季度最高，10月供应有所放缓

今年的深圳楼市可谓一波三折。去年下半年开始，深圳信贷条件放宽、银行贷款利率下行，加上今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，市场预期向上，成交逐步回升，三月新房成交套数环比上涨181.6%，，二手住宅成交套数环比上升127.9%。但是，二季度随着政策面开始收紧，信贷管控加强，成交逐步下滑，6月新房成交套数环比下滑23.87%，二手住宅成交套数环比下滑21.3%。因此，整个上半年深圳楼市呈现先升后降走势。

7、8月，深圳楼市持续疲软。深圳中原研究中心数据显示，7月底至8月初连续两周无一项目入市，访客指数跌至3月以来的谷底。

7月新房住宅成交疲软的态势一直延续到8月中旬。8月18日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（简称“先行示范区意见”）公布。原本低迷的市场开始升温。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示，“先行示范区意见”公布前，深圳房地产市场是春节后的最低谷，但是政策公布后，市场对深圳前景更加看好，提升了市场信心，成交迅速转热。

深圳链家房产中介周先生提到，自今年8月利好政策公布后，访客人数骤升，高峰时有小区访客量达到2000人次每周。

8月中下旬新房供应增加，主要以住宅和公寓为主。据深圳中原研究中心数据，8月新增住宅预售1846套，21.4万平方米，面积环比上涨21.4%，公寓批售套数为6764套，是住宅批售套数的三倍。

按政策规定，未连续缴纳五年以上个人所得税或社会保险的非深圳户籍家庭或人士（港澳台人士除外）只能在深圳购买公寓。8月公寓批售套数大幅增加从一个侧面体现了投资客的增多。

深圳链家房产中介程先生提到，福田区的中洲湾公寓卖得很好，租金可以租到9000元左右，吸引了很多投资客，8月31日开盘后已售罄两栋，推新后剩余套数也不多。

9月第3周，深圳楼市来了一波小小的上扬。深圳中原研究中心统计，9月16日至9月22日这一周，新房住宅成交759套，环比上升50.6%，二手住宅成交1808套，环比上升34.52%。

政策利好影响下，9月深圳新房住宅供应达到前三季度最高。深圳中原研究中心数据显示，9月新增住宅预售5680套，58.6万平方米，面积环比上升173.5%，推售住宅5483套，56.8万平方米，面积环比上升165.3%，住宅供应达到前三季度最高，但是，9月新房住宅网签仅2823套，环比下滑7.08%，网签面积27.6万平方米，环比下滑3.79%。

9月新房住宅供应量大增后，10月，开发商放缓了推盘节奏，新房住宅批售推售面积均出现环比下跌，成交仅2656套，连续三个月下滑。

（综合自深圳中原研究中心数据）

“金九”二手住宅成交量价齐升，“银十”延续增长趋势

相比起新房住宅成交疲软，深圳二手住宅成交量价均在9月有所提升。深圳中原研究中心数据显示，9月二手住宅共成交7124套，环比上升6.6%，同比上升43.9%，成交面积56.3万平方米，环比上升1.1%，均价微涨至53804元/㎡。

乐有家研究中心分析认为，LPR房贷利率新政以及8月18日“先行示范区意见”的公布，给深圳二手房市场带来不小波动。

“先行示范区意见”公布后，行业内外普遍预期该政策将为深圳带来更广阔发展空间，有力支撑楼市的发展，这也让不少业主心态及预期走高，议价空间缩小。

根据央行公告，今年10月8日是房贷重新定价基准的正式转换日。此前媒体报道，招商银行在深圳已经试水新版个人住房贷款利率，以8月20日公布的LPR为基准，首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率，即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%，较该行此前利率分别升高5个基点和60个基点。因此，购房者希望赶在10月8日新的房贷利率实施之前买房，购房周期缩短，从而促成了9月成交量价的回升。

此外，根据深圳限购政策，以家庭为单位的深户限购2套，深户单身人士限购1套住房，非深户符合条件者限购1套，而购买认筹数量远大于房源数量的新房住宅时，还需参与政府监督摇号选房。房产中介周先生表示，曾出现7000人参与摇号抢4000套房的情况。而热门项目深业中城自9月底宣布“转租为售”后，推出的192套住宅，诚意登记人数就达2794人，中签率仅为6.87%。因此，在新房购买难度大的情况下，购房者会趋向选择二手房。

进入10月，深圳二手市场延续了“金九”的增长趋势。据深圳中原研究中心数据显示，10月深圳二手住宅成交7165套，环比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量连续两月回升，均价则上涨至54551元/㎡。

（综合自深圳中原研究中心数据）

11月预计14个住宅项目入市，二手成交或现小幅下滑

从9月市场情况看，深圳一、二手住宅成交较为活跃，10月推盘量减少，虽有网红盘加持，但是新房住宅成交量仍然下滑。

二手住宅方面，从深圳中原研究中心提供的样本房源涨跌区间来看，9月二手住宅上涨房源占比达到65%，10月二手住宅涨幅在5%-10%的占比最大，其次为0%-5%，表明价格上升楼盘仍占据主导。

深圳的廖先生告诉记者，他2007年在南山区购置了一处房产，今年8月该地区二手住宅报价有所上调，他认为，随着周边环境的改善和近期国家政策的倾斜，估计后面还会有上调空间。在深圳一家医院工作的裴女士则是2013年购置的房产，她预期二手市场还有上升空间，因此近期没有放盘打算。

《中国经济周刊》记者综合各地产中介楼盘发布信息发现，11月预计有14个住宅项目入市。深圳中原研究中心分析认为，11月市场供应量预计将有所回升，开发商推盘积极性提高，新房成交有望回升，但随着政策利好的消化，市场归于理性，预计二手成交出现小幅下滑。

（文中人名均为化名）

编辑：李永华

编审：张伟