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上海楼市“怪表情”

《中国经济周刊》记者  宋杰 | 上海报道

新盘售楼处的电话,原本是房企最直接联系客户的渠道,如今却被销售人员搁置成忙音;想象中理应笑脸相迎的售楼小姐,连名片也不愿意给;要看豪宅可以,请出具资产证明;购房者明知房屋质量不靠谱,买它只图便宜……

10月,《中国经济周刊》记者实地探访沪上多个热门楼盘发现: 上海楼市各方最近的“表情”有些奇怪,有的送宝马、送手机搞营销,而有的干脆闭门谢客。

徐汇滨江某热销楼盘见闻:销售电话被人为搁置

10月7日,有媒体报道称,位于上海市徐汇区龙华板块的一个楼盘在黄金周期间闭门谢客,门口保安对看盘者称:售楼处没人,节后再来吧。

近日,记者来到百汇园二期销售中心,只见硕大的展厅内空无一人。等到下午2点半,记者刚想走,迎面走来了两女一男,他们谈笑风生地走向前台位置坐下。

上海房掌柜公众号的数据,百汇园二期于今年8月中旬时开盘379套房源,284组认筹,最终卖了218套,去化近6成,仍有约161套房源未成交。

这个数据对吗?记者向其中自称为销售的女士询问。该位女士向旁边指了指边上说:“那个墙壁上房型样子都有,你自己看;余盘有,但数量及开盘日期我们都不知道,上一次开盘也是当天通知、第二天就认筹的。”

令看房者诧异的是,“这些买到的人是怎么知道开盘的?认筹金额要284万元,之后冻结银行资金约要上千万才有购房资格,如果不是事先知道开盘时间,根本来不及准备资金啊。怎么可能今天知道、明天认筹就能准备好千万元金额呢?”现场一位看房者问销售人员。

“一传十十传百呗,我也不知道别人是怎么知道的,”该女士答道。

记者在采访中无意中发现,售楼处的两个固定电话不知为何被搁置为忙音状态。现场多名购房者也表示,就是因为电话打不通、只能亲自跑现场询问余盘开盘时间。

售楼处的表现如此反常,其底气或许就来自价格优势。中原地产市场分析师卢文曦说,徐汇滨江板块的二手房次新房售价普遍在10万元/㎡以上。

采访中,记者偶遇了一对来为女儿看房的老夫妻,他们看着售楼处告示栏里此前一次的销售记录,一位老人说:“你看,最高卖10万多元(每平米),而7楼、9楼都是卖7万多元(每平米),新房反而要比二手房便宜啊。”

“只要比周边卖的便宜,你就能创造出奇迹”

有地产行业观察人士告诉《中国经济周刊》记者,某知名房企在刚刚过去的9月,创造了房地产史上单月销售最高纪录。“这说明什么?当今楼市,其他不用看,就是看价格。在这种情况下,什么产品品质、地段、都不是消费者考虑的标准,只要是比周边卖得便宜,就能创造出奇迹。”

他表示,最近三年,许多楼盘品质都不咋地,前几年地王频现,大家拍的地那么贵,都想博一把,但很多人都低估了政府“房住不炒”的决心,不管开发商拿地价格是多少,销售时不能超过周边房价的15%。在这样的情况下,备案价不跟地价走,为了控制成本,开发商压力也确实很大,只能减配。

他以上海某楼盘为例,该小区备案均价为5万多,比周边楼盘便宜1000-2000元/平米,就卖得特别快。“我有朋友买了,但他们说‘我们就图它便宜,也没有打算住一辈子。房子好不好各方面都没关系。几年后卖掉就能多赚个几十万’。”

上海楼市日趋理性,二手房议价范围维持在3%-5%左右

中国指数研究院10月8日发布的统计数据显示,“十一”黄金周期间,14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%,其中,一线城市同比下降36.4%,上海楼市在“十一”长假期间成交降幅显著,同比下降95%。

上海中原地产监测数据显示,国庆期间,上海二手房新增挂牌7509套,是下半年以来挂牌新增量最低的一周,比去年同期减少21.3%。

《中国经济周刊》记者从一些中介门店了解到,卖家挂牌价格仍以市场价为主,部分心态比较平和的房东会主动下调1-2个点挂牌,增加看房量,促进成交。目前议价范围还是维持在3%-5%,但是一些品质较好的房源在价格让步下容易快速达成交易。

中原地产市场分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时表示,当前楼市已经稳定,买家没有入市急迫感。上海板块分化还不是特别明显,刚需项目去化都还不错;市中心范围内的新开盘项目,如果价格倒挂明显,去化率能在50%以上。比如前滩的项目出现近期少见的超过100%认筹的现象。

上述地产业观察人士表示,近两年上海房价最高已下浮15%,买房者的心态是“不着急”。“据我们监测到的数据看,上海的二手房成交平均周期正在被逐渐拉长,平均的成交时间是40天左右,现在大家就是比拼价格,你想要快点出手卖的就必须卖的是最便宜的。既然楼市在下调,说不定年底房价更便宜呢,何必赶在9月或10月买房。 ”

中原地产首席分析师张大伟表示,“从市场看,2019年来,房价调整开始出现从点到区域的现象。像上海这样的热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。”

从土地市场来看,卢文曦分析,9月上海土地拍卖市场只有个别地块出现10%左右的溢价率,绝大部分土地还是底价成交,即便是一些热门区域的土地拍卖也没有出现新的地王,说明市场越来越理性。

编辑:李永华

编审:张伟


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(网络编辑:何颖曦)
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