《中国经济周刊》记者 贺诗| 重庆报道

“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央政策的大基调给2019年的重庆房市定了调。

克而瑞重庆发布的数据显示，2019年前三季度，重庆主城商品住宅成交面积1687万㎡，同比下降21%，成交均价11772元/㎡，同比增长5%。

简单来说，房价略涨，但成交面积下滑明显。

克而瑞重庆在分析报告中指出，由于部分房企对今年的市场形势判断较为乐观，过高的销售目标使得业绩完成情况普遍不理想，TOP20房企中完成度在70%以上的只有1家。

对此，企业自身感触最深。一位不愿具名的地产公司营销人士向《中国经济周刊》记者表示，自己供职的这家企业，前三季度只完成了约50%的年度任务，“面对全年一半指标的压力，比起前面9个月，接下来3个月的日子才是真难过。”

“去年开盘，一周多就卖光了；上个月起，一天未必卖出去一套”

“重庆的房市，刚刚好了一两年，看来又结束了。”2019年10月9日，重庆两江新区某楼盘的销售大厅，置业顾问李双双（化名）感慨说。

李双双在这家知名地产企业任置业顾问已超过5年，“我们这行，更新换代快，我算是做得久的了。”

在李双双看来，2017和2018年是她职业生涯的“黄金时代”，“什么区域规划、地段优势，好多客户都不耐烦你多介绍，他们来之前早就打听得一清二楚，就等着开盘，购买意愿非常高。”

据中国社科院2019年初发布的《中国房地产发展报告》统计，2018年，重庆商品房新开工面积7386.16万㎡，同比增长30%；商品房销售额5272.7亿元，同比增长15.7%。

至于现在，李双双看了看销售大厅内的人群，“看的人多，买的人少。”

李双双负责销售的楼盘，是品质较高的洋房，按照规划将分6期逐步销售，现在开盘到第3期。“去年第1期开盘，一周多就卖光了。从第2期开始，销售速度就下来了。9月起，有时候一天都卖不出去一套，这么多同事，业绩都不够分。”

受市场下行影响，同时也因为前文所述年度指标的压力，9月起，重庆多家房企开始加大营销力度，为“金九银十”造势。

房企虽然加大了推广力度，但让利意愿并不强烈，折扣有限，总体维持在97-99折之间。

克而瑞重庆公布的数据显示，国庆黄金周期间，重庆主城区住宅成交量同比下滑14%，仅16.73万㎡，市场依旧处于调整期。

实际上，重庆房企的投资已有停滞趋势。根据重庆市规划和自然资源局发布的数据，今年前三季度，重庆招拍挂市场总计拟成交129宗商住类用地，其中有19宗地流拍或被政府收回，市场流拍率高达15%，位居近年来的最高位。

重庆房产市场分析师杨昱认为，土地流拍率较高与融资环境持续收紧，房企面临资金压力有关，“现在房企面临较大的业绩完成压力，同时面对融资端的调控收紧，短期债务压力加大，将更加依赖销售回款来补充资金链，预计4季度，房企将持续加快出货，回笼资金。”

二手别墅降300万出售  未找到买家

相对于新房成交量下降、房价略涨，重庆的二手房房价近日突然“跳水”。

一位资深地产媒体人告诉《中国经济周刊》记者，9月份，一套价值千万元的南山上林语堂别墅直降300万元出售，但至今仍未找到买家。

无独有偶。国庆期间，在某网络二手房销售平台上，位于观音桥核心地带的套内49平米电梯房，仅以60万元的价格被挂牌出售。算下来，该房套内单价不过12000元/㎡，而去年同期，该区域类似房型的单价已接近2万元/㎡。

业内普遍认为，近期二手房房价下跌，“限售令”到期是主要原因之一。

2017年9月23日，重庆市国土房管局发布“限售令”，要求在重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能再过户交易。

两年后，大批二手房房源逐渐进入市场。链家数据显示，截至10月8日，重庆共有123437 套二手房房源挂出。相比7月的101840套，增加了12.3%。

杨昱认为，重庆限售政策的出台，在一定程度上增加了炒房者的持有成本，为部分短线炒房者设置了较大阻力，“但相比全国其他限售期3年、5年甚至10年的城市来看，重庆限售2年的调控政策相对比较温和。”

从克而瑞重庆发布的数据中也能看出端倪。此前，重庆主城二手房成交价与新房价格长期保持倒挂现象，2017年，随着房地产市场环境的利好，重庆二手房价基本翻番增长。2017年1月-2018年9月，重庆二手房均价由8243元/㎡上涨至14308元/㎡，涨幅达74%。2019年以来，重庆主城二手房市场逐步走低，截止2019年8月，二手房成交价格在32个月内首次与新房成交价格持平。

另外，个人住房贷款利率调整新规10月8日开始执行，这次调整影响最大的也许正是二手房市场。新规要求，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。再结合“因城施策”原则，重庆还有15%左右的利率上浮，二套房购房压力剧增。

杨昱表示，随着重庆限售政策解冻，最直接的市场表现是未来一段时间内二手房挂牌量将持续增加，二手房挂牌价和成交价也将有所回落，再加上二套房的房贷利率影响，二手房市场一段时间内将持续遇冷。

编辑：李永华

编审：张伟