《中国经济周刊》记者 孙庭阳  | 北京报道

责编：邹松霖

编审： 张伟

（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第16期）

8月，上市公司2019年半年报进入密集发布期。其中，房地产板块的业绩如何，是各界关注的重点之一。

“归属于上市公司股东的净利润”（下称“净利润”）这一指标，是上市公司年报和半年报的核心指标之一，也是评价和衡量上市公司业绩的最直观指标。

截至8月26日，已有47家（共有124家）房地产A股上市公司公布2019年半年报。其中，有32家归属于上市公司股东的净利润同比增长，如万科（000002.SZ）2019年上半年净利润同比增长29.79%，保利地产（600048.SH）同比增长53.28%。有15家同比下降，如万通地产(600246.SH)和珠江实业(600684.SH)同比分别下降32%、78%。

近年来，面对中央“房住不炒”的决心和宏观调控，如何度过行业周期性难题，房地产上市公司各出奇招，有的向影视、汽车转型，寻找第二支点，有的卖项目收缩战线，有的则干脆等着被并购重组，等等。

这一政策大环境对行业的影响，也直观地反映在上市房地产公司的业绩上。《中国经济周刊》记者综合对比板块近几年的半年报来看，上市的房地产公司之间的业绩分化比较严重，如万科A、保利地产、世茂股份（600823.SH）净利润一直在增长；荣盛发展（002146.SZ）、广宇发展（000537.SZ）等在2015年上半年则是同比下降超过20%。

而华夏幸福（600340.SH）近7年来半年净利润增长都超过20%，在A股100多家房地产公司中，仅此一家。

记者在对华夏幸福2019年及往年的半年报进行综合分析发现，从产业新城起家的华夏幸福，在引入中国平安这一大股东之后，目前似乎已悄然初步完成主业转型。

“环北京”之外又造一个华夏幸福

8月16日晚，华夏幸福公布半年报，2019年上半年净利润84.8亿元，同比增长22.44%。数据显示，过去5年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

2019年上半年，除了增量指标业内领先，华夏幸福的收益质量指标也非常抢眼，加权平均净资产收益率为21.3%，同比增加4.8个百分点，在同行业47家公司中，位列冠军；公司经营稳健指标同样提升，因经营活动产生的现金流持续增长，共计408亿元，回款率由去年同期的46%跃升至今年的62%。

从收入区域看，曾经深度扎根环北京区域的华夏幸福，在环北京区域外的收入占据半壁江山，在环北京区域外再造了一个华夏幸福。

2012年时，公司主营业务收入均来源于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域。今年上半年在环北京区域外的毛利润，已经占到了49.63%。

对比分析华夏幸福近几年的半年报可以发现，其主业在逐渐发生变化。上市公司行业分类中，华夏幸福属于房地产业，公司自己定位是“致力于产业新城的投资、开发、建设与运营”。2017年半年报中，称公司主要业务是“开展产业新城业务、产业小镇业务、房地产开发业务”三大类业务；2018年半年报，公司将“产业新城”与“产业小镇”归并为产业园区业务，主要业务分为“产业园区业务和房地产开发业务两大板块”；在2018年及今年一季度，中国平安入股及吴向东团队加盟陆续落地，伴随着首单轻资产业务亮相，最新公布的2019年半年报，公司主营业务“分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块”，主营业务表述中已无“房地产”表述。

产业新城业务毛利润7年间增长5.73倍

产业新城贡献是华夏幸福毛利润多年稳增长的动力。

2012年半年报是华夏幸福上市后首份半年报，主营业务细分行业构成是产业新城开发建设和城市地产、物业、酒店两项业务。7年后的现在，公司主营业务细分行业构成，有产业发展服务、基础设施建设、土地整理、物业管理服务、房地产开发和综合服务，共8大细分行业。

产业新城开发是主角，贡献的毛利润成倍增长。2012年上半年，华夏幸福产业新城开发毛利润是14.78亿元，今年上半年是99.52亿元，7年间增长了5.73倍。

产业新城开发以“产业优先”作为核心策略，华夏幸福聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天等十大重点产业，公司有4600人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域建设产业新城，提供产业升级的综合解决方案。

今年年初，国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》发布，都市圈战略上升为国家重大战略。华夏幸福从2015年开始聚焦核心都市圈全面布局，目前已在15个核心都市圈、以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座。

华夏幸福力主打造“3+3+X”核心都市圈格局，在精耕京津冀都市圈的基础上，在中国经济最活跃的都市圈长三角（环南京、环杭州、环合肥）都市圈密集布局，在最具成长活力的粤港澳大湾区，加快布局；得中原者得天下，华夏幸福还推进布局郑州、武汉和成都3个高潜核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳和沈阳4个潜力核心都市圈。

今年上半年，华夏幸福各地产业园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1052亿元，同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家、占比81%，新增签约投资额939亿元、占比89%，同比增长20%。

上半年公司产业服务收入119亿元，其中环北京以外区域产业服务收入88亿元、占比74%，同比增长96%。

证券市场对华夏幸福的增长给予正面估值。从登陆A股到2019年8月24日收市，7年间华夏幸福总市值从106亿元涨至823亿元，增长676%。

华夏幸福不仅有布局产业新城的“下乡”耕耘，更有着合作向都市核心区域运作不动产的“进城”经营。公布半年报同时，华夏幸福与中国平安首单业务合作同日亮相，有望为未来利润增长又布下一棋。

尝试轻资产管理输出 开拓商业办公不动产领域

产业新城之外，华夏幸福在2018年及今年上半年完成另一布局：资金充裕的中国平安成为公司重要股东，业界能手、前华润置地有限公司总经理、董事长吴向东加盟公司，出任公司首席执行官(CEO)暨总裁，其团队对商业办公不动产操盘经验丰富。这一布局，促使今年首单合作业务达成。

8月16日晚，公告了合作内容：华夏幸福向平安人寿转让下属全资项目公司100%股权及4.42亿债权，合计58.29亿元。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设、提供运营管理等服务。该项目位于北京西南二环与三环的丽泽金融商务区。按照规划，丽泽金融商务区将成为北京商务新区、有“第二金融街”之称。

此单业务标志着华夏幸福在商业办公方面的探索与落地。在传统重资产模式的基础上，公司首次尝试采用资产管理输出的轻资产模式，开拓商业办公不动产领域。对于公司盘活存量资产，优化资产负债结构，寻找新的增长点，都具有重大意义。

针对华夏幸福的产业新城模式及不动产合作，券商研究员给出积极评价。

国泰君安认为，华夏幸福的产业新城模式高度契合国家都市圈/城市群战略。在都市圈发展红利下，具有巨大的发展空间。同时，公司持续具有活力的商业模式、逐步向好的融资环境、大幅增长的土地资源能够保证公司业绩高水平稳定增长。

招商证券判断华夏幸福最大的优势，在于契合城镇化后半场都市圈化的商业模式，并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土地储备。环京以外区域销售和产业服务等快速增长、资金链得到修复，且融资结构有所优化，与平安人寿合作轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域，以上三点改善了公司的回款率边际。

天风证券认为，华夏幸福环京外产业园签约规模快速增加，表明公司京外产业园单元收入贡献或更高，随着公司在京外产业园区步入放量阶段，有望加速贡献产业服务收入。

2019年第16期《中国经济周刊》封面