《中国经济周刊》记者 孙庭阳 | 南京报道

编辑：邹松霖

（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第9期）

房地产龙头企业近几年纷纷在主业之外谋求突破点，老牌龙头万科都担忧：未来也几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计，而且可以依托标准化快速复制的实业业务。

净利润连续6年增长30%的华夏幸福则将产业新城模式从环北京区域复制到长三角等地。2018年，产业新城业务为华夏幸福贡献了营业利润的54%，杭州和南京区域的产业新城已跻身公司业绩的新增长极。

华夏幸福的产业新城业务模式，是华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地地方政府委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案，通过向地方政府收取服务费、土地整理服务费、建设服务费用、产业发展服务费等来获得盈利。

兼顾共性和个性，产业新城标准可复制，一城享一策

曾深耕于环北京区域的华夏幸福，近几年开始“从北京到全国”。2018年时，公司环北京以外区域营业收入增长83%，占主营业务收入比例31%，增加了7个百分点。分项业务中，增长最大的是产业服务费，环北京以外区域新增产业服务同比增长316%。

贡献产业服务费的正是华夏幸福的产业新城业务，这个业务近几年经历了从北向南逐步推进的过程。

华夏幸福的产业新城是在有了标准后开始复制。

首先是行业选择有标准。入驻华夏幸福产业新城的公司须是国家鼓励行业。据华夏幸福董秘林成红介绍，华夏幸福所有的产业招商都是根据产业结构调整指导目录进行，多是国家鼓励行业，包括电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等十大产业。2018年签约入驻产业新城的企业达702家，但没有一家是炼钢和水泥等国家控制产能企业。

其次是新城规划有标准。华夏产业新城规划布局中，均有产业港、迎宾大道、中央公园、产业新城服务中心和商业等标准化组件，所有的道路系统基本上是完全一致的标准断面、灰土和混凝土层。

除了标准可复制之外，华夏幸福产业新城还贯彻“一城一策”。

虽然落户产业新城内的都是国家鼓励行业，但在不同产业新城中的核心行业也不同。

华夏幸福最早试点的固安产业新城，强化新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业，现在已有固安新型显示产业园（鼎材OLED、京东方触控一体化等项目入驻）、航天产业基地（中国航天科技集团、中国航天科工集团入驻）、卫星导航产业港（已引入69家卫星导航领域相关企业）、肽谷生物医药产业园（签约68家生物医药企业）等6个园区。

长三角地域有着汽车行业优势，华夏幸福在南京都市圈主要做新技术，包括在南京开发区已经签约落户的花冠、FMC（Future Mobility Corp.）等新能源汽车的整车公司。同时，公司将南京溧水产业新城的定位为智能网联汽车小镇。据年报介绍，入驻南京溧水产业新城的公司有比亚迪、金龙汽车、云海金属、飞燕活塞、欣旺达等汽车产业链上市公司旗下公司，也包括央企中国恒天旗下的中国恒天新能源汽车有限公司、驰众机器人等企业。

在浙江嘉善产业新城，华夏幸福签约引入的是精准医疗、基因检测、体外诊断、医药研发、医疗器械及耗材等领域企业。

复制成效已结实，环北京区域以外增长最快

有了环北京产业新城经验后，华夏幸福向长三角、郑州、武汉拓展，从2016年、2017年开始大规模复制。2016—2018年，公司开拓的产业新城和产业小镇分别是13个、20个和18个，多数都在环北京以外。

位于浙江嘉善的产业新城签约到现在仅有6年时间，但已经超越了华夏幸福固安产业新城17年走过的道路。南京溧水产业新城刚满3年，累计引入企业74家，项目签约额超过200亿元。

公司产业新城2018年收入增长前三名的区域分别位于杭州、南京和郑州三大都市圈，2018年收入分别是88亿元、68亿元和25亿元，同比增长均在50%以上。

截至2018年底，华夏幸福已经在15个核心都市圈，累计布局运营产业新城77座。到今年4月下旬，已经有72个实现了产业和项目的签约，48个产业新城已经实现了经营型的回款。20个产业新城累计现金流转正, 预示着这些项目已经进入成熟期。

2017年和2018年环北京区域以外新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长52%。

环京区域以外贡献推高了整体收入。华夏幸福2018年从产业新城收取的产业发展服务费用239亿元，占公司总收入比重29%，扣掉成本54亿元后，贡献营业利润185亿元，占据华夏幸福全部营业利润（各块业务收入减成本后的加和）的54%，产业发展服务已成公司的当家花旦。2016—2018年，产业发展服务收入占公司全部营业利润的比例达66%。

长三角产业新城的成熟源于2012年的落子布局，但公司进入粤港澳大湾区已是4年之后的2016年，使得此区域内收入贡献较低。2018年公司开始在粤港澳大湾区发力。

南方总部发力，吴向东主导新业务领域探索引关注

2018年，中国平安入股华夏幸福，此举除了帮助华夏幸福资金流转，更在新业务领域探索利润增长点。

粤港澳大湾区是中国经济发展最活跃地区之一，产业新城的可发展空间巨大。目前，华夏幸福在粤港澳大湾区的产业新城只有两个，分别在江门和中山，2018年入园企业合计9家、签约金额合计54.9亿元，与长三角的贡献相比，仍有差距。

如今，华夏幸福设立了南方总部，新任联席董事长吴向东在南方总部办公。据公司董秘林成红介绍：未来除了加快此区域产业新城拓展外，南方总部还将加速开拓轻资产模式运营，快速切入商业房地产市场，并逐步探索如基金模式、资产证券化等资产管理输出的模式。

在华夏幸福年报中，重点提及将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等，并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。这些都是轻资产操作，与吴向东此前的从业经历及业内影响相吻合，市场猜测其可能将是南方总部的开拓重点。

2019年第9期《中国经济周刊》封面