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再问泰禾:2000亿元销售额完成得如何?574亿元借款咋还?

公司董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标2000亿元完成情况如何?1735亿元的存货,存货跌价准备为何只有3.07亿元?短期借款及一年内到期的非流动负债合计574亿元是否有偿债风险?截至《中国经济周刊》记者发稿时,泰禾集团尚未就问询做出答复。

《中国经济周刊》记者 孙庭阳│北京报道

责编:陈栋栋

(本文刊发于《中国经济周刊》2019年第9期)

5月9日,泰禾集团(000732.SZ)股价下跌8.8%,在135家A股上市房企中跌幅第一。此前一天,5月8日,深交所针对泰禾集团2018年年报发出包含19个问题的问询函。

这些问题包括:公司董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标2000亿元完成情况如何?1735亿元的存货,存货跌价准备为何只有3.07亿元?短期借款及一年内到期的非流动负债合计574亿元是否有偿债风险?

截至《中国经济周刊》记者发稿时,泰禾集团尚未就问询做出答复。

2000亿元销售目标的虚实

2000亿元销售额目标是泰禾集团的历史遗留问题。

2017年12月,黄其森对媒体宣称2018年销售额目标将再翻一番至2000亿元。

这句话第一层意思是2017年年销售额应该是1000亿元。

彼时,泰禾集团2017年报尚未公布,1000亿元与保利地产2016年的销售额接近,但泰禾集团市值远低于保利地产。

2000亿元消息甫一放出,善于捕风捉影的股票市场就开始异动,2017年12月25日和2017年2月27日,泰禾集团股价连续两天涨停。

深交所2017年12月25日发函问询泰禾集团:黄其森透露的信息是否已履行信息披露义务?董事长向特定媒体透露相关信息是否违反了股票上市规则?泰禾集团则回复称,这“属于董事长黄其森先生对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺”。

第二层意思是:泰禾集团2018年年销售额要达2000亿元。

这个目标实现了吗?《中国经济周刊》记者发现,泰禾集团2018年报中并未明示2000亿元销售目标。深交所和市场都在等待泰禾集团及黄其森本人解局2000亿元销售额目标。

上市公司高管在公开信息披露途径之外透露公司业绩遭处罚已有先例。1月12日,美的集团总经理方洪波在2019中国制造论坛上透露了2018年预计税前利润,早于年报披露。2月18日,证监会广东监管局判定方洪波行为违反了上市公司信息披露管理办法,对其发出行政监管措施决定书。

3亿元存货跌价准备存疑

泰禾集团除了未在2018年报中明示2000亿元销售目标完成情况,其财务稳健性也是外界关注的。

据泰禾集团年报显示,2018年年底存货1735亿元,在A股上市房企处于第6名,归属母公司股东净利润是第18名,归属母公司股东权益是第20名。存货和利润规模及资产规模所处位置不匹配。而为存货计提的存货跌价准备合计3.07亿元,存货跌价准备稳健逊于同行。

房地产企业的存货主要包括土地、在建楼盘、已建成未结算的房子等。

2018年,比泰禾集团存货金额高的公司有万科A(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)、保利地产(600048.SH)、华夏幸福(600340.SH)和招商蛇口(001979.SZ)。上述5家公司的存货占负债及股东权益总计的比例最高只有62%,而泰禾集团则高达71%。

一般来说,有存货是因为销售不畅,将来可能砸在手里。会计处理上,当存货的可变现净值低于成本时,要做稳健处理,专业名词就叫计提存货跌价准备。相同行业的公司,可以通过对比存货跌价准备,来比较财务的稳健性。

《中国经济周刊》记者统计了上市房企存货和存货跌价准备这两个指标。用两种方法来比较稳健性。

第一种比较方法是:比较存货排序接近的公司,计提的存货跌价准备越高,财务越稳健。2018年底,招商蛇口(2108亿元)存货比泰禾集团高21%,而招商蛇口存货跌价准备金额(11.52亿元)是泰禾集团的375%。首开股份(600376.SH)存货比泰禾集团少5.45%,但存货跌价准备 (10.38亿元)是泰禾集团的338%。

第二种比较方法是:比较存货跌价准备相近的公司,存货越少,财务越稳健。2018年底,存货跌价准备与泰禾集团接近的有新城控股(601155.SH)和阳光城(000671.SZ)两家,分别是3.97亿元、3.83亿元,存货跌价准备分别比泰禾集团高29%和25%,但这两家的存货比泰禾集团分别少16%和25%。

这也是深交所问询泰禾集团的主要问题之一。深交所要求泰禾集团说明存货跌价准备的具体确定过程,涉及的关键估计及假设,是否借鉴独立第三方的评估工作,是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况,并要求年审会计师核查并发表明确意见等一系列问题。

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574亿元借款及负债怎么还?

与虚虚实实的销售额和存货跌价准备相比,泰禾集团眼前更紧迫的或许是从哪里找钱偿还即将到期的债务。

泰禾集团2018年短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此借款及负债的覆盖比例仅为0.26,深交所要求公司说明偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

深交所问询时依据的还是泰禾集团2018年年报数据,最新情况可能更差一些。

东方财富Choice最新数据显示,泰禾集团有“15泰禾04债” “18泰禾02债”等10多只余额逾200亿元的债券在市场交易,任何一只出现违约苗头,都将会对市场产生巨大影响。

泰禾集团4月27日发布的债券回售结果还显示,投资人将“16泰禾02”债券回售给泰禾集团,公司将为此支付现金31.79亿元,泰禾集团在同一天甩卖旗下子公司获得交易对价9.29亿元,但仍未补上这个债券回售的缺口。

除此之外,为了增加二级市场股票流动性,公司控股股东建议2018年利润分配10转10派2.2元,将再消耗掉公司现金2.74亿元。

众多上市房企都在2018年降低有息负债,泰禾集团的短期借款及一年内到期的非流动负债同期却增加了144亿元,融资成本为8.52%。

一般而言,信用越好的公司,融资成本越低,这在房地产行业照样适用。2018年,五大上市房企中的保利地产融资成本6.42%,发展势头良好的华夏幸福融资成本6.42%。两公司的融资成本远低于泰禾集团。

公开信息显示,今年以来,泰禾集团已有4位高管离职,包括3位副总裁和一位财务总监。

自2017年底那轮上涨后,泰禾集团股价已下跌58%,在A股上市房企中跌幅位居前五,400亿元市值灰飞烟灭。

销售金额愿景是董事长的,二级市场上亏的钱可是投资人自己的。


 

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2019年第9期《中国经济周刊》封面


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(网络编辑:何颖曦)
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