《中国经济周刊》 记者  银昕 | 河北张家口报道

“我印象中的崇礼还是多年前那个特别小的小城，但从申奥成功开始，大量市政工程上马，开发商纷纷进入，楼盘开发和道路建设把当时的小城版图扩大了不止一倍。”河北张家口市崇礼区某楼盘销售代表的小白在崇礼度过了自己的高中时代，那还是2011到2013年，彼时崇礼只有一条可被称作商业街的街道，一个长途汽车站，几乎没有什么工业。

“那时，人们一个月收入如果超过2000元，就算不低了，包子、馒头等主食也很便宜。”小白说。

2013年下半年，中国正式提出，北京和张家口联合申办2022年冬奥会，崇礼这个国家级贫困县第一次进入国际视野。虽然国际奥委会直到2015年7月才公布2022年冬奥会举办地，但炒房客的身影已提前出现了。

小白告诉《中国经济周刊》记者，早在2014年，来自全国的购房者纷纷进驻崇礼。“那时候，老城区的房子大都几千元一平方米，最豪华的项目是华府礼尚，尚未出现如今雪场周围如此多的以小镇形式存在的公寓。”

2015年7月，随着2022年冬奥会主办权花落中国，这似乎也意味着头一批炒房客“赌赢了”。

小白提到的华府礼尚于2007年开盘，彼时没有限购政策，均价不超过一万元，到2019年时华府礼尚已不再有一手房交易，二手房均价已升至17000元。

在这座毫不起眼的安静小城崇礼，房价在几年内从每平方米几千元涨至最高达数万元，在冰雪经济效应的催动下，地产商纷纷抢滩登陆。但崇礼楼市是否具有投资价值，一直争议不断。地产大佬任志强公开表示，千万别去崇礼买房；财经评论员叶檀则认为，崇礼所在的张家口可能成为全国房价最高的城市之一。

2019年4月上旬，《中国经济周刊》记者实地探访崇礼楼市。

崇礼楼市要经历三个拐点？开发商正鼓吹“第二拐点”

在京津冀地区，崇礼并不发达的现状让人很难看出其楼市爆发的潜质。

以交通状况为例，京礼高速延崇段（北京延庆至崇礼段）目前尚未通车，从北京驾车去崇礼，行至京礼高速延庆段后，不得不汇入京藏高速，这段经常被人吐槽“难走”“路太绕”的高速公路是从北京到崇礼的重要通道，大约需要3个小时。

不过，情况将在2019年底迎来改变。京礼高速延崇段将在2019年底通车，从北京到崇礼预计最快两小时就可到达。同时，2019年底京张高铁崇礼支线也将通车，届时，从位于北京海淀的清河火车站，不到50分钟即可到达位于崇礼的太舞滑雪小镇和密苑云顶乐园脚下的太子城高铁站，崇礼“冬奥新城”正式进入北京“一小时半径”交通圈。有分析称，未来崇礼将成为京津冀地区的另一个“睡城”，或许并非虚言。

崇礼房地产业内通行一种说法，即崇礼楼市会经历三个转折点，抑或弹跳点：申奥成功、京张高铁崇礼支线开通及冬奥会正式举办。在崇礼首批“炒房客”老张眼中，申奥成功这个转折点已基本兑现，“老城区的房子从几千元一平方米涨到了超过万元，如果不是随后的限购，肯定还会涨。”

至于第二个转折点，经常被一些位于太子城区域（即“冬奥新城”）的开发商鼓吹，宣称未来冬奥会核心区太子城的升值空间远大于崇礼老城区。目前太子城区域的密苑太子滑雪小镇均价已达每平方米2.7万元，太舞滑雪小镇一处配建公寓的楼价已超过每平方米3.2万元。

“此时再不出手，年底高铁一旦通车，你将悔之晚矣。”此话几乎成了太子城区域项目销售代表的通用话术。“太子城未来是一个独立于崇礼之外的系统。”太舞滑雪小镇工作人员告诉记者，“2019年底开通的高铁站是太子城站，崇礼北站还是远景规划，也就是说，未来几年从北京到崇礼的高铁第一站就是太子城，而不是老城区。”

但老张对此还有些疑惑。“至少我现在不相信，一个既叫不到外卖，也很难打到车的新城，会有多大吸引力？与‘冬奥新城 ’相比，富龙四季小镇因为紧靠老城区，整个老城区的服务业都可以视作其配套设施，那可是极为廉价和便捷的服务。”

开发商大力鼓吹涨价节点劝购房者迅速出手，而投资者却半信半疑，正是目前崇礼楼市的写照。    

老城区“有价无市”？富龙四季小镇项目被看衰

从地图上看，崇礼是一座从两排山峰之间的山谷上发展起来的小城。

老张告诉记者，2015年前，崇礼建成区域只有目前版图的南部地区，“以前的崇礼只有长途汽车站附近那一小块，再往南也是空地。现在就连最南部的崇礼人民医院对过，都已变成了开发用地，崇礼老城区已经饱和。”

老张2015年上半年决定“赌一把”，在老城区中心以不到1万元的价格购得两套住宅，其中一套就位于华府礼尚，但老张没能料到，崇礼的限购政策已在路上，尽管目前华府礼尚的均价已涨至超过1.5万元每平方米，但限购政策使这一带的住宅项目陷入了“冰封”。

2017年3月，针对崇礼老城区内的住宅限购政策出台，非本地户籍居民家庭可购买一套普通住房，但需提供自购房之日起前两年在本地缴纳社保的证明。

此政策一出，基本堵死了老张等待房产升值后转手卖给其他非崇礼户籍投资客的可能，“这样一来，城区内住宅项目未来只能转卖给崇礼本地居民。以当地居民目前的收入水平，价格升得再高也是‘有价无市’。”老张摇着头说。

此后不久，崇礼区“生态红线”发布：崇礼全域划定77.7%的生态红线区，除国家重点建设工程外,禁止新增建设用地；到2022年崇礼全域森林覆盖率将达到67%。

市场分析人士指出，在崇礼老城区已基本填满两山之间狭长谷底的现状下，大规模建设项目不会再出现在崇礼老城区，而只会在冬奥会举办时的核心区即“冬奥新城”，即太舞、万龙和云顶三座滑雪场所在的老城区之外的另一片区域，称作“太子城”。

富龙集团于2016年开发的富龙四季小镇是老城区项目的典型代表，其位于崇礼城区边缘，紧靠富龙滑雪场。富龙四季小镇的一位销售代表告诉《中国经济周刊》记者，富龙是目前唯一在滑雪场周边地皮中获得住宅类地块的地产商，“我们拿地早，当时还没有各种政策和红线的限令，这样的住宅类地块仅此一处。”他告诉记者。

富龙四季小镇的建筑主要分三类：公寓、洋房和别墅，2017年开盘时只卖一万出头一平方米，到2018年曾达到4万元每平方米的天价，但从2018至2019年雪季开始，其均价基本稳定在2.2万元每平方米，加上折扣，最终可以不到两万元的价格成交，这一价格持续到2019年清明节小长假期间。

《中国经济周刊》记者了解到，富龙四季小镇价格趋稳的背后，是一些房产投资者售房的尴尬。老张告诉记者，他之前也有购买富龙四季小镇的意向，但没有行动。“富龙的规划也是很雄伟的，希望利用这座滑雪场把周边的文旅设施搭配起来，比如温泉中心、音乐小镇、地下大型商业综合体等等，但因为它背靠的山面积有限，滑雪场的未来规划也没有太多新的空间了，所以这个项目的升值前景被看衰。”老张表示，他也注意到有富龙四季小镇的业主寻求将房子卖出，但目前还没有找到有意愿接盘者。

“冬奥新城”已被炒至高点？

《中国经济周刊》记者从崇礼区人民政府了解到，崇礼目前的规划采用三组团结构：太子城（即未来的冬奥会核心区，也可称“冬奥新城”）作为“前店”（国际冰雪运动胜地、冰雪旅游胜地、交流门户）；西湾子（即崇礼老城区，包括长青路附近的商业中心及申奥成功后发展起来的冰雪博物馆以北地区）作为“中基”（综合旅游服务基地）；红旗营作为“后厂”（国际冰雪产业制造业基地）。

当崇礼老城区已呈饱和状态，红旗营地区又处于待开发状态之时，“冬奥新城”便成了地产商和投资者的“沃土”。

与“冰冻状态”下的老城区和价格趋稳的富龙四季小镇相比，太子城（即“冬奥新城”）内的项目则是另外一番高企的景象。

太子城地区的各滑雪场周边配建的公寓全部为商业、办公类项目，与酒店式公寓类似，产权只有40或50年，但由于商办类项目性质，其不在限购范围内，非本地户籍购房者可购多套。“此时若再不出手，年底高铁一旦通车，你将悔之晚矣。”此话几乎成了太子城区域项目销售代表们的例行套路。

“我建议您尽快决定，下个季度这个价格就留不住了，肯定还要涨。”密苑太子滑雪小镇北京展示中心的一位销售代表向记者如此建议。他告诉记者，密苑云顶太子滑雪小镇2018年春天的开盘价是2.3万元，开盘后不久就经历了一次上涨，到2019年初价格涨到了2.7万元每平方米。

值得注意的是，位于冬奥会核心区的密苑云顶太子滑雪小镇存在强制性托管协议，即当业主购得房产后需交给开发商强制托管，托管期到2023年，即冬奥会结束。托管期间，开发商将房源拿去做酒店运营，业主每年只有至多40天的居住权，如果超过40天，要按照每天每平方米8元的价格向开发商交租金。“冬奥会期间，太子滑雪小镇将是媒体记者以及外围工作人员的居住地，所以才有强制托管的规定。”但是当记者询问冬奥会之外的时间段为何还要强制托管时，该人士表示不知情，“估计是开发商和政府谈判之后的结果吧。”

在投资者眼中，老城和新城之间的选择也是颇为尴尬的命题：老城（以富龙四季小镇为例）楼价相对较低，配套设施较为完善，交通和餐饮业相对便利，而目前仍是大工地的新城只有美好蓝图，高铁站的开通以及冬奥核心区的预期当然是明确的，但动辄超过2.5万元的单价还是让一些资金不足的人犹豫不决。“与服务业基本完善的老城相比，冬奥新城还只有一片蓝图可以观望。”老张认为，即便太子城将来有一系列商铺和餐饮企业进入，生活成本也远远高于老城区，这对有意租赁该区域内住房的租户来说，是件可怕的事情。

投资崇礼，还值吗？

早在申奥成功后不久，崇礼楼市是否有投资价值就引发了广泛讨论，甚至意见相左。

财经评论员叶檀在2017年11月由融创中国举办的一场论坛上发言称，京津冀城市圈中，张家口的发展潜力最为巨大，从理论上讲甚至可能成为全国房价最高的城市之一。此言一出立刻引来无数争议。

对比来看，截至2019年4月，与崇礼同处京津冀都市圈中的燕郊地区房价在经过一轮回暖之后，也仅攀升至每平方米两万元左右，另一座因北京新机场而有所提振的固安，其楼市均价也仅涨至接近1.5万元每平方米。

相反，华远地产股份有限公司原董事长任志强在2018年1月的一个会议上表达了对崇礼楼市的看衰。“我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会呢，价格就炒得那么高了。崇礼有那么多人吗？到时候估计会跌得厉害。”

根据崇礼区目前的规划，这个常住人口不足13万的小城基本会保持其现有规模。北京卡宾滑雪体育发展集团股份有限公司总裁伍斌对崇礼的未来评价说：“参照国际知名雪乡的经验，规模过大、人口过多的城市反而不适合成为知名旅游目的地，常住人口不多但本地劳动力和产业都紧紧围绕第三产业特别是旅游服务业而存在，是世界知名雪乡的普遍特点。”

在限购政策下，崇礼老城区楼市已成“冰冻状态”，“冬奥新城”究竟能有多大的市场空间，只能靠时间来检验。

文字编辑：陈栋栋