21世纪经济报道记者 李维 实 习 生 郑敏芳 北京报道

REITs（房地产信托基金）的公募化发展即将进入落地期。

3月31日，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上表示，公募REITs首批试点有望近期推出，而证监会、交易所层面已经对此展开较多沟通。

21世纪经济报道记者从一位接近监管层的券商人士处获悉，今年二季度内公募REITs产品就有望问世，“公募产品+资产支持证券（下称ABS）”有望成为试点阶段的初始形态。有业内人士表示，目前在法律和监管框架的局限下，推出单层公募REITs产品仍然具有制度阻力，因此将私募发行的资产支持证券作为公募REITs的投资标的可能是一种更加理想的过渡安排。

不过另据记者统计发现，目前REITs类产品在ABS市场中仍然未能占据主流位置，其规模占比在2018年还出现下降。业内人士认为，若公募REITs市场打开，将进一步刺激REITs类的ABS市场规模的爆发，与此同时此前在REITs类ABS业务上具有经验的券商或投行团队也将在公募REITs业务中获得更大的发展机会。

公募REITs将至

REITs公募版本的常态化有望到来，王步芳日前公开表示，国内首批公募REITs试点近期有望推出。

据王步芳透露，首批公募REITs试点的覆盖城市将包括北京、上海、广州、深圳、雄安和海南等地，而底层资产将包括长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业资产等多种类型。

值得一提的是，针对公募REITs而言，市场此前亦有不少被称之为“首单”的案例。例如鹏华基金2015年发行的“鹏华前海万科REITs”就一度被视为国内首单“公募REITs”，但实际上，该产品仍然与成熟市场国家认可的REITs标准存在较大差距。

“鹏华这只产品所持有的还是具有规定年限的项目公司收益权，而并非对应的项目物业产权，而且产品本身也受到公募持有集中度条款的限制。”一位接近万科的投行人士指出，“只是因为投资建设的标的属于商业地产，所以才将其称之为REITs，但其项目仍然只是收益权的证券化，严格说应该属于类RETIs。”

与鹏华产品类似，在不少类REITs、REITs的ABS产品中，不少原始权益人为ABS产品的兑付提供了担保或差额补足条款，一些业内人士认为，该类产品并没有实现REITs产品和原始权益人的信用分割，实际上只是一种变形的债券产品。

“有的企业走传统发债模式受到限制，所以包装成REITs模式来实现变相发债。”华中一家中型券商固收人士透露。

而在此次试点的公募REITs，不排除政策会对原始权益人担保或差额补足实施限制的可能性。

“这一次公募REITs试点还是希望产品能向权益类REITs的产品属性靠拢，而不是成为债券市场的一种延伸。”一位接近监管层的投行人士表示，“只有这样才能让REITs的风险定价取决于资产及运营质量，而不是原始权益人的自身资质。”

另一方面，公募REITs也成为不少房企所期盼的新的融资渠道。

“现在像北京等城市拿地都要拼自持率，未来房企的自持率会越来越高，这种情况下对土地资产的运营价值也会提升，因此REITs也理所当然的成为未来房企融资的一种新模式。”一家央企系地产公司人士表示，“通过REITs的方式，房企也能够进一步实现轻资产化，提高ROA（资产收益率）。”

障碍客观存在

虽然首批公募REITs落地在望，但目前REITs在国内面临的制度障碍仍然是客观存在的。

例如针对REITs的试点，有舆论声音质疑公募REITs的启动，可能会影响房地产的宏观调控大局，对此业内人士频繁进行解释，例如前证监会主席肖钢年初就曾撰文指出，发展公募REITs与住宅价格没有直接联系，也不存在正向因果关系。

“REITs底层资产不涉及居民住宅。商业地产运营普遍以自持为主，与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。”肖钢指出。

另据21世纪经济报道记者获悉，REITs试点阶段大概率以“公募产品+REITs类ABS”形式的间接结构为主。

“目前ABS产品基本都是私募的，直接公募化也存在难度，相反通过公募产品间接投资ABS，可能会为REITs产品增加一层安全垫。”上述固收人士猜测称。

但这一安排，无疑会面临可能出现的重复征税等问题。“这个结构下REITs是双SPV，一些更复杂的结构安排甚至还有可能出现三SPV，在目前的资管增值税征收背景下，公募REITs可能又会涉及到双重收税的问题，除非有对口部门专门发文进行制度豁免。”北京一家基金子公司负责人指出。

此外，目前ABS市场中的REITs类产品也在出现发展放缓的趋势。

记者统计Wind数据发现，2018年REITs类的ABS产品共有15只，合计规模发行约为253.24亿元，仅占同期近万亿规模的ABS市场的2.65%，甚至该比例较2017年还出现了73个BP的下降。

“去年房地产领域投资的下降，加上一些开发商融资成本较高可能是这一类产品份额出现缩水的原因。”前述固收人士坦言。

但在其看来，伴随着公募REITs试点的破冰，公募增量资金的进入有望进一步促使该类ABS产品的发行和优化。

“REITs一旦启动公募化，更多增量资金也将进入这一市场，到时REITs类的ABS产品规模也将进一步增长。”上述固收人士表示，“但在试点口径下，届时ABS产品可能也会有新的规则框架。”

（编辑：李新江）