《中国经济周刊》记者 周琦 | 北京报道

近日，住建部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称“《住宅规范》”），第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

消息一出，引发网友热议。

此前，部分房地产开发商为获利，在住房公摊面积上频频“出招”, “买100平方米得70平方米”屡现报端,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

业内人士认为，该征集意见若实施，将更有利于规范房地产市场交易，打着政策擦边球卖低得房率（套内面积/建筑面积）房子的开发商将会受到打击。

不过，对于购房者来说，其实际购房成本并不会因此降低——以套内面积计价后，房屋的单价将会迎来上涨，房屋总价并不会因此发生变化。此外，物业费、供暖费等费用因此降低的可能性也不大。

《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论。

官方首次明确应由套内面积交易房屋

中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

建设部制定、1995年12月1日起开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，住宅的电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积，仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。

据悉，不同类型住宅，公摊面积基本可以按照4个梯度划分：7层以下住宅，其公摊率在7%～12%；7至11层的小高层，其公摊率在10%～20%，12至33层的高层住宅，其公摊率在14%～24%；别墅类的公摊率在1%～8%。

此前，在全国房地产调控的大环境下，不少地区出台了限价措施。部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。新华社评论道：公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

不仅如此，个别开发商阳奉阴违，以精装修为由头，规避限价措施。而在计算精装修的价格时，公摊面积也会计算在内，大大提高了购房者的购房成本。

究其根源，在于内地此前并无全国性的法律法规明确规定购房时以套内面积还是建筑面积计价。

其实，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%～10%的罚款。

2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时，该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。

此次住建部征求意见的《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

公摊面积大幅降低可能性不大

若《住宅规范》最终通过并正式发布，会对房地产行业造成怎样的影响？

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人认为，这一做法可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。“由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。”

此外，住户使用面积不透明的问题也将解决。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。“可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。”该负责人说。

易居研究院研究总监严跃进认为，若按照套内面积交易，将有利于规范房地产市场交易。房地产企业将更多地考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率。

不过，房产交易以套内面积计价，公摊面积真的可以大幅降低吗？

一位不愿具名的建筑行业高级工程师接受《中国经济周刊》记者采访时说，虽然购房者普遍觉得公摊面积较大，但实际上可操作的空间并不是非常多。为了楼盘可以尽快销售，很多开发商要求设计公司在设计时，尽量降低公摊面积，“购房者都知道公摊面积大的话自己吃亏，在选择楼盘时会尽量选择公摊面积小的楼盘，开发商的压力其实也很大。即便征求意见稿通过，开发商有了减少公摊的动力，但除了大堂、通道等处公摊面积可以一定程度上减少外，电梯井、配电室等设备用房可缩减的余地并不大。”

虽然公摊面积可缩减的余地不多，测绘时是否会有其他猫腻？以套内面积作为计价依据，可否杜绝因测绘问题导致的公摊面积纠纷？

一位地产测绘公司负责人对《中国经济周刊》记者说，在测绘方面，国内已有《房产测量规范》，要求非常严格，若弄虚作假将面临着吊销资质的惩罚。虽然测绘公司受开发商委托测绘，但测绘的价格一般并不高，没必要为一两个开发商冒如此大的风险。

不过，中原地产首席分析师张大伟透露，一些地区确实存在“偷面积”的现象。“北京平均单套房成交面积在121.8平方米，而深圳则只有100平方米。实际原因并非北京的套内面积更大，而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。

张大伟认为，若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击。

房价：“羊毛出在羊身上”

对于普通购房者来说，更关心的还是若以套内面积作为计量依据，能否降低自己的购房成本。

对此，业内人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上。”

苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，“若《住宅规范》最终实施，对于房地产开发商而言，未来进行房地产销售将直接按使用面积的销售单价进行计算，其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售，已购房者的个人资产也不会因此缩水。”

不过，也有业内人士中认为，在存量房中，消费者会更加注重折合成为套内面积的单价。也就是说，未来公摊面积大的二手房在出售时可能会比公摊面积小的房子难卖。

江瀚还特别指出，此次新规的出台，将可能对原先的房地产每平方米限价进行一定的突破，需要各地监管部门密切关注，“要严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换时，对原先的房子进行变相涨价。”

张大伟介绍，按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%～25%。不过他同样认为，即便新规正式实施，也只是房产单价上涨，房屋的总价不会变化。

他还说，《住宅规范》只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。“从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。”

有专家曾指出，以套内面积作为交易基础，可以降低购房者的物业费、暖气费等相关费用。

中部省份某供暖公司工作人员接受《中国经济周刊》记者采访时，对上述说法并不认同。“《住宅规范》只是规定在房产交易过程中应以套内面积作为计价基础，热费的收取并不受此规定影响。即便是以后热费也改为以套内面积计价，价格也应该会做一定程度的调整，甚至可能会大范围推动热计量收费，即以每户使用的热量收费，而不再与住宅面积挂钩。”

这方面也有具体案例：据《北京日报》报道，按套内面积卖房已执行了16年的北京市，物业费、供暖费等费用仍按建筑面积收取。

未来房产税是否以套内面积收取？

有业内人士认为，此次征求意见稿可能是对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

江瀚分析称，“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法，都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积进行计算的话，无疑对纳税人而言是非常不公平的一件事。此次新规的出台，有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础。”

不过，有专家提到，房产税的收缴标准在考虑公摊面积时面临两难。

若以建筑面积收取，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，别墅的公摊面积可能达到零，而塔楼、公寓类的建筑则最高能达到50%以上，而塔楼、公寓类的房产一般面积较小，业主相对而言收入较低，一刀切地以建筑面积为单位收取，或有失公平。

若以套内面积为标准收取房产税，就要解决公共区域所占据的面积税收流失的问题，毕竟在宏观层面，房产税将是未来地方政府的主要收入来源之一。此外，还存在开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税的可能性，如何避免这种现象还需探索研究。

易居研究院研究总监严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时说，这次住建部《住宅规范》的征求意见稿，是一种很大的变革，会让房产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。“这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义。”

他认为，房产税按套内面积征收引发民怨较小，但从更长远的观点看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾，也值得深思。