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麻辣财经:按套内面积计价,它的积极意义在哪儿?

麻辣财经

人民日报中央厨房-麻辣财经工作室 赵展慧  

最近,住房城乡和建设部一则通知,把“公摊面积”又顶上了风口浪尖。

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。这38项规范中的第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》中,第2.4.6条写道“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,一时间受到广泛关注。

38项规范规中的一句话引发广泛关注,这很好地说明“群众的眼睛是雪亮的”,也说明公开征求意见的重要性。

翻开自家房本儿,在房屋登记表页,能够看到有三个跟面积有关的数字:一是建筑面积,二是套内建筑面积,三是共有分摊建筑面积。

这三个面积是啥关系?这么说吧,建筑面积是你掏钱买房时,开发商给出的“计价面积”;套内面积是房主买到房子之后,自家独立拥有和使用的面积;共有分摊建筑面积,也就是大家所说的公摊面积,是整栋楼住户共享的“配套面积”。

对全国大多数地方来说,房地产开发商卖房,都是按建筑面积计算的。这样的计算方法让不少人困惑,更引起内心“不适”:现在房价这么贵,掏那么多钱买的100平米,怎么房屋的实际只有70多平米?这里面会不会存在“猫腻”,开发商多算公摊面积,侵害消费者权益?

第一个问题问得有点简单,回答起来也不难:您的房子是70多平米,但您是不是还要上电梯、走楼梯?这些公共设施的面积,大家一起分摊很合理呀!

第二个问题是大家最担心的,因为一栋住宅楼内外,哪些空间算公摊面积?合理公摊面积占比多少?目前还没有一个明确的规定。一旦公摊面积变成一个“筐”,什么都往里装的话,那购房者的利益就很难保证。

也有人说,公摊面积房本上写得清清楚楚,您嫌公摊多觉得不合算可以不买呀,开发商又没逼您买。即便购房按套内面积“计价”,那些公摊面积也会“打包”到房价里,这背着抱着不是一样沉吗?

这话说得看似有理,实际上基本没啥道理。因为购房在先、房本在后,在售楼处看房时很多人看到的就是建筑面积,买房的时候根本不知道公摊面积到底有多少,这对购房者来说显然不公平。

一句话,购房者不怕合理的公摊,怕的是“混水摸鱼”。既然公摊面积不透明,那能不能按套内面积计价?这才是购房者的心里话。

那么此次征求意见稿,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,是否意味着购房按建筑面积计价将被终止?如果未来按照使用面积交易,对购房者和房地产市场会有什么影响?麻辣财经记者采访了相关专家。

计价规则改变对实际购房成本基本无影响 但是行业规范进步的表现

《住宅项目规范》是中国建筑科学研究院有限公司受住房和城乡建设部委托,在现行《住宅建筑规范》的基础上牵头承担起草的。针对大家关注的热点问题,24日,中国建筑科学研究院有限公司相关负责人作出回应。

这位负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

这是否意味着如果规范正式出台后,购房将统一按照套内使用面积计价?不少受访专家认为,从现行建筑面积计价改为套内面积计价,不是一蹴而就的事情,但确为规范房地产交易树立了积极意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,《住宅项目规范》更多的是技术层面的规范,未来会成为一个建议标准还是规定强制标准,尚无法确认。但值得肯定的是,这一条款的提出,有利于解决公摊面积计量不清晰的问题,也有利于贯彻“房住不炒”的定位,是行业进步的表现。

试想一下,未来如果全国房地产交易统一按照套内面积计算,会出现几家欢喜几家愁的情况吗?买了房的朋友先别大呼不公,准备入手的朋友也别急着喜出望外。

“按套内面积计算,对购房者是利好,这基本达成了共识。”中原地产首席分析师张大伟说,但是要明确一点,购房者“喜”的不该是能够买到总价更便宜的房子,而是能够规范很多藏在公摊面积里的各种“猫腻”,业主权益会得到更好维护。

“是否套内计价政策对于购房者实际购房成本影响不大。”张大伟解释,购房成本主要还是由市场供求决定的,同样一套房子,如果改为套内计价,实际情况是房屋单价会上升,所以已购房者不吃亏,欲购房者也没占便宜。

这一点,已经按套内建筑面积买房的重庆市民可能想得比较明白。“先别忙着羡慕我们,买房计不计入公摊不重要,羊毛出在羊身上,关键看房屋总价。”重庆市民蒋先生告诉记者。

如果改变计价政策,主要影响的会是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。如果按套内面积计价,那么一些不法开发商,在公摊面积上做文章获得灰色受益的空间就小了,对消费者来说,的确也是一件喜事。

老百姓吐槽的不是公摊,而是稀里糊涂的“被公摊”

买100平方米的房子只得70平方米,公摊系数40%多……此前,一些见诸报端的案例引发热议,不合理的公摊比例“伤民”,不透明的公摊面积也备受吐槽。“虽然房本上公摊面积写得清清楚楚,可是公摊面积到底怎么算的,我是否应该承担这么多公摊面积,还是一个未解之谜。”家住北京市朝阳区双井的沙女士说。

从理论上来说,最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和。但对于公摊面积,实际中很流行的一个说法是:所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积, 也就是俗称的1+1>2。

对购房者来说的这笔公摊面积“糊涂账”,正是一些开发商获得违法收益的“大文章”。

先来看看公摊面积的范围。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

从规范中可以看出,公摊面积是必要的,消防通道、配电室等都是住房的必备设施,公摊也不是越小越好,否则也会导致社区品质下降,比如楼道、会所、大堂等公共面积缩水。正如很多网民评论的,老百姓吐槽的不是公摊,而是稀里糊涂的公摊。

那么再来看看,稀里糊涂的公摊里可能藏着哪些猫腻。

比如一些国家明文规定不算公摊的部分被计入公摊。“我们小区车库也被计入公摊,然后又被卖给业主,割两茬钱。”

比如公摊利益被侵占。“我们楼一层住户有院子,侵占的事实上是我们的公摊绿地。不过,占便宜的也不是一层业主,带院子的房子价格高,这部分收益又落入开放商口袋。”“电梯里的招贴画,小区广告牌,公共区域的广告随处可见,但收益都是开放商和物业获得,我们这些为公摊买单的业主从来没有共享过。” 

比如“偷面积”问题。一些开发商会在报批后改造,通过特殊设计,增加室内室外空间, 这样既可以减少建筑的套内面积,开发商上缴的税款较少,又不影响业主实际居住的体验。 

“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”偷面积的地方,大多都出在公摊上。

还有公摊不均的问题。经常出现在高层单元楼+底层别墅房的“高低配”项目中。“高层占据了大部分公摊,别墅却不承担公摊。”

这些抱怨中的事实,并不鲜见。但面对较为强势的开放商和物业,业主维权十分困难。

张大伟认为,随着我国住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃,房屋的产权关系越来越复杂,由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出。

因此,房地产计价方式从按建筑面积计价,到按套内面积计价,就撇开了公摊面积的糊涂账,能够基本扫除这些猫腻的生长空间。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人也表示,计价方式的转变可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。“从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。”

国内外经验表明只要制度设计合理,套内面积计价方式能够良好运行

有人担心,计价方式的改变可能会让房屋的单价上涨,影响购房者预期,从而影响房地产市场平稳。专家们认为不必担心,套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担。已经实行套内计价地方的平稳运行,也证明了这一点。

看国内。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,重庆成为中国大陆唯一一个执行套内计价的城市。这一政策已经平稳运行16年。还有最先“发明”公摊的香港,也从2013年起,改为套内计价。2013年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘,若代理违规,最严重会被撤销牌照。

看国外,大部分国家都是按照套内面积计价。当然这与不同国情有关,国外很多国家基本是街区制,而不是小区制,公共部分是政府维护得多,成本在税收中体现。专家表示,这也提醒我们,如果实行套内计价,也要设计好配套衔接政策,对社区环境、社区公共服务的标准也要跟上。

告别“建筑面积”还要多久,也许不好确定。“但从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。”张大伟说。


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(网络编辑:何颖曦)
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