证券时报记者 吴家明

自2016年3月多个城市出台楼市调控措施至今，本轮房地产调控的持续时间超过以往任何一轮调控。不过，近段时间关于楼市调控的讨论再度升温，调控究竟是继续升级还是转向？

近日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，一石激起千层浪，其中取消限制转让甚至让一些市场人士解读为房地产调控松绑的“第一枪”。

实为取消限制转让期限

据悉，《通知》提出加快安置房建设进度、取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度等措施。其中，菏泽将取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

值得注意的是，菏泽是在2017年11月才公布相关的限制转让政策。不过，菏泽的这份《通知》随后却一度变得扑朔迷离。19日上午，菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员表示，《通知》是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，山东省住建厅也关注到这一情况，要求说明情况。

到了19日傍晚，菏泽市住房和城乡建设局在官网上挂出《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》。《说明》指出，2017年11月菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

2018年的楼市以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头。这一次，菏泽似乎要以“放松限售”的消息来收尾。

为何急于取消限售

其实，地处山东的菏泽市很长一段时间以来并不是一个房地产热点城市。不过，菏泽却是一个棚改大市，其棚改规模位居全国前列。公开数据显示，仅2017年菏泽就改造了18.2万户，涉及近70万人。2018年至2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。

正是在大规模的棚改推动下，菏泽房价持续上升，卖地收入同样飙涨。据中原地产研究中心数据，2017年菏泽土地出让金增幅高达312.54%，增幅位居全国第二、山东第一。记者查阅中国百城土地储备报告发现，2014年至2018年，菏泽共出让了1119幅土地。2018年上半年菏泽又以177亿元的土地成交额，进入全国前30强。

只是，2018年开始棚改政策开始松动，或许正是菏泽寻求“取消限售”的原因之一。今年以来，棚改货币化安置将逐渐进入尾声的消息频现，一些棚改大市的土地财政也随之承受压力。此外，棚改货币化政策调整对商品房市场有所冲击，而要保持存量市场的活跃度，当地也要早作打算。

棚户区改造是过去几年支撑房地产行业发展尤其三四线城市楼市繁荣的重大政策变量。“棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。从作用机理来看，起到了刺激住房需求、改变货币的传导机制等作用。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任、荣盛发展首席经济学家尹中立认为，“但同时也要慎用棚改货币化政策工具，避免隐藏其中的金融风险。”

限售的威力

对于限售，是这一轮楼市调控的新标配。据不完全统计，自2017年3月厦门推出限售政策之后，全国共有60多个城市跟随，其中不乏三四线城市。

目前，国内城市推出的限售政策时间大多为2至5年，但这是以拿到房地产证作为起始点。如果加上交房时间，实际“冰封期”都在3年以上，限售政策威力可想而知。

“之所以强调转让期限的概念，实际上是因为限售中的‘售’，是开发商的行为，而转让是强调二手房交易的概念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽市住房和城乡建设局发布的情况说明也是为了树立政策的权威性和一致性，而且菏泽政策出台是基于这两年楼市的新情况，符合市场规律和楼市发展规律。所以即便是取消，也不会像类似限购政策松绑那样给全国楼市带来较大影响，取消后也不会带来市场的躁动，反而是有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。”

不过，有观点则认为，楼市限售形同“冰封”，锁住流动性。在房价大涨之时，它能遏制投机，在大跌之时也能限制抛售，从而缓解楼市下跌态势。

无独有偶，广州市住房和城乡建设委员会在19日也发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读，明确提到2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让，一些在售的公寓项目也获得“松绑”。

据不完全统计，今年以来全国房地产市场的各种调控政策出台次数多达445次，刷新历史调控纪录，但近两个月以来，房地产调控政策基本平稳，已少有城市出台限购、限售等调控措施。可见，楼市调控仍将以“稳”为主。既要保持调控政策的连续性，避免房价再次出现不正常的向上突破，同时，又要尊重楼市的客观规律，看清许多城市供需关系严重不平衡的现实，下大力抓紧落实长效机制，落实刚需住房问题。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，首先，因城施策、因地制宜依然是目前楼市政策的指导思想，而且政策可紧可松，完全是依据各城市楼市的发展情况而定。其次，楼市调控政策有其退出机制。无论如何，直到2018年年底全国楼市调控依然从严，一个城市限售的取消并不能说明全国的楼市调控从此松绑。但可以看到的是，楼市正在筑底，对于楼市的未来，市场没有必要过于悲观，也没有必要过于乐观。